记者昨日晚间获悉，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策将正式退出房地产市场。
如果说呼和浩特在率先叫停限购令有其特殊性，那么作为东部沿海发达城市山东省省会济南，取消限购就不得不让人有了更多联想。作为最严格的楼市紧缩性调控政策，限购令是否已经走到了尽头？同为东部省会城市南京，又是否具备取消条件？昨晚，扬子晚报记者就此采访了南京大学教授、世界华人不动产学会主席高波博士。
取消限购是尊重市场规律
高波表示，今年4月1日，人大常委会来南京调研时，他就曾经建议，二线以下城市可以取消限购。此后国家住建部来南京考察房地产市场举行座谈会上，他再次建议一线城市也可以逐步取消。
“取消限购是一件好事，意味着中国楼市正在按市场规律发展。因为市场对资源配置起到决定性作用，房地产也是一种市场，就应该尊重市场规律。限购在什么情况下可以采用？是在住房供应紧张、短期内出现供不应求的情况下，实施的临时性政策。而从2011年以来，这个短期性调控手段已经实行了三年多，市场情况也已经发生了巨大变化。现在不是供应紧张，而是产能过剩，房子都卖不掉，在此时取消限购是比较适当的时机，也是对市场规律的尊重，”高波解释说。
南京尚不急于取消限购
济南市虽是国内第二个全面叫停限购令城市，但作为东部沿海经济发达省会城市，其示范效应却很大。而同为省会城市、东部沿海城市、经济发达房地产二线城市，南京市取消限购的迫切性有多大？
高波认为，在省内四个目前实施限购令城市中，南京是取消压力的一个。“无锡、苏州、徐州今年的市场走势都不是太好，特别是无锡，可以率先取消。”而对于南京，高波认为可以缓一缓，“目前虽然出现销售放缓、价格下滑的压力，但总体房价还在涨，还没有出现严重供大于求的现象，不妨再观察一段时间。”
记者也了解到，目前南京市商品房库存量在逐步增多，已经达到了42919套，但离两年前的值5.5万套尚有一定距离。而济南市目前高库存、低去化的现象已比较明显。记者从济南市城乡建设委员会官网上看到，该市的商品住宅库存量为50406套。另有数据显示，今年上半年，该市共成交商品住宅共计20968套，同比下降了24.45%，现有房源可以卖14个月左右，明显比南京销售压力大了许多。
而从房价走势来看，南京也与济南有明显不同。在上月公布70个大中城市5月房价指数来看，南京市已经连涨24个月，新房价格环比上月涨了0.2%，涨幅居第二位，继续呈现领跑之势。而济南市新建商品住宅价格环比上月则是跌了0.4%。相对而言，南京取消限购压力并不是很大。
在地方的权限范围内，松绑限购似乎成了近期地方政府激活楼市最后可抓的一根稻草。
松绑限购并不一定可以激活楼市，因为在很多二三线城市，限购政策本来就不严格。然而，上半年楼市下滑幅度以及对“稳增长”的影响超出预期，让一些严重依赖土地出让的地方政府倍感紧张。今年一季度，在黑龙江、河北和山西等产能过剩和传统产业集中的地区，经济增速下滑到5%左右，而内蒙古的经济增长速度只有7.3%，不仅低于水平，而且与过去动辄15%以上的增速不可同日而语。
这些地区的楼市在过去不仅一直在补贴传统产业，也在补贴地方的国库收入，甚至产业结构调整、产能清理、就业和社会稳定也要依赖楼市。这就不难理解，为何地方政府屡屡在松绑限购问题上做文章。当然，限购政策作为一项行政措施，其弊端十分突出，但关键要看经济是否出现明显下滑，以致可能会导致经济增长滑出下限。从这个角度看，多个城市公开退出限购不是偶然的，而是经济增速严重下滑倒逼的结果。类似于呼和浩特这样的能源或传统工矿产业占主导的二、三线城市（集中在东北和西北等区域）；或者产业结构以单一制造业为主，但产业层次低、升级慢的区域中心城市（集中在东北、中部等区域）；或者过分依赖出口，民营经济虽发达但很多转向房地产投资的城市（集中在华东），目前绝大多数都存在楼市供应过剩、库存消化周期长（普遍在2年以上）、人口吸附能力差、后续需求不足等问题。在“调结构”、“促转型”的大背景下，这些城市未来1-2年内可能会出现楼市泡沫破灭，甚至是崩盘可能。可以预判，这些类型的城市将是未来楼市政策调整，特别是限购政策松绑密集的地区。
从今年以来很多城市围绕限购“打擦边球”的做法看，各地均没有赤裸裸地提出要退出限购政策，而是选择诸如外地人口本地化、区域一体化、新型城镇化等为由头，但退出限购无疑是目标指向。应当说，退出限购政策的关键，是要做实退出限购的“由头”，让地方政府将缓解楼市供应过剩的措施与新型城镇化、外地人口本地化等长期改革结合起来，将楼市发展的红利转移到公共服务设施供给、弥补社会保障缺口上面，以此为转型提供时间和空间。
这样的长短政策组合，所创造出的楼市需求是有效需求，而不是投资需求；是能够培育地方长期稳定税源、实体产业基础的需求，而不是只谋求短期经济绩效的泡沫需求。更重要的是，这样的政策组合不仅提高了城市无房户、特别是外来人群的住房支付能力，而且实现了公共服务的均等化、全覆盖，降低了城市中低收入人群的购房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外来人群在城市真正落地、入户和就业，符合新型城镇化的发展战略。
总之，未来应当以新型城镇化、户籍制度改革和加大政府财政投入为契机，做实楼市有效需求，将城市有稳定工作和购房意愿的无房户程度地纳入到新增需求中，为楼市和金融经济稳定提供缓冲带，并为经济转型和发展提供宝贵的机遇期。
（深圳市房地产研究中心 李宇嘉）
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在地方的权限范围内，松绑限购似乎成了近期地方政府激活楼市最后可抓的一根稻草。
松绑限购并不一定可以激活楼市，因为在很多二三线城市，限购政策本来就不严格。然而，上半年楼市下滑幅度以及对“稳增长”的影响超出预期，让一些严重依赖土地出让的地方政府倍感紧张。今年一季度，在黑龙江、河北和山西等产能过剩和传统产业集中的地区，经济增速下滑到5%左右，而内蒙古的经济增长速度只有7.3%，不仅低于水平，而且与过去动辄15%以上的增速不可同日而语。
这些地区的楼市在过去不仅一直在补贴传统产业，也在补贴地方的国库收入，甚至产业结构调整、产能清理、就业和社会稳定也要依赖楼市。这就不难理解，为何地方政府屡屡在松绑限购问题上做文章。当然，限购政策作为一项行政措施，其弊端十分突出，但关键要看经济是否出现明显下滑，以致可能会导致经济增长滑出下限。从这个角度看，多个城市公开退出限购不是偶然的，而是经济增速严重下滑倒逼的结果。类似于呼和浩特这样的能源或传统工矿产业占主导的二、三线城市（集中在东北和西北等区域）；或者产业结构以单一制造业为主，但产业层次低、升级慢的区域中心城市（集中在东北、中部等区域）；或者过分依赖出口，民营经济虽发达但很多转向房地产投资的城市（集中在华东），目前绝大多数都存在楼市供应过剩、库存消化周期长（普遍在2年以上）、人口吸附能力差、后续需求不足等问题。在“调结构”、“促转型”的大背景下，这些城市未来1-2年内可能会出现楼市泡沫破灭，甚至是崩盘可能。可以预判，这些类型的城市将是未来楼市政策调整，特别是限购政策松绑密集的地区。
从今年以来很多城市围绕限购“打擦边球”的做法看，各地均没有赤裸裸地提出要退出限购政策，而是选择诸如外地人口本地化、区域一体化、新型城镇化等为由头，但退出限购无疑是目标指向。应当说，退出限购政策的关键，是要做实退出限购的“由头”，让地方政府将缓解楼市供应过剩的措施与新型城镇化、外地人口本地化等长期改革结合起来，将楼市发展的红利转移到公共服务设施供给、弥补社会保障缺口上面，以此为转型提供时间和空间。
这样的长短政策组合，所创造出的楼市需求是有效需求，而不是投资需求；是能够培育地方长期稳定税源、实体产业基础的需求，而不是只谋求短期经济绩效的泡沫需求。更重要的是，这样的政策组合不仅提高了城市无房户、特别是外来人群的住房支付能力，而且实现了公共服务的均等化、全覆盖，降低了城市中低收入人群的购房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外来人群在城市真正落地、入户和就业，符合新型城镇化的发展战略。
总之，未来应当以新型城镇化、户籍制度改革和加大政府财政投入为契机，做实楼市有效需求，将城市有稳定工作和购房意愿的无房户程度地纳入到新增需求中，为楼市和金融经济稳定提供缓冲带，并为经济转型和发展提供宝贵的机遇期。
（深圳市房地产研究中心 李宇嘉）