万达未能敲开A股大门 商业地产IPO终止审查

7月1日，证监会网站披露了截至当日首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况，本年度首发共终止审查企业129家，其中包括大连万达商业地产股份有限公司。同时，万达电影院线也出现在深交所中小板首发中止审查企业名单中。

对于此次折戟A股市场，昨日（7月2日）万达在其官网发布说明表示，今后将继续积极探索多种上市途径。

“凭借万达强大的融资能力以及快速周转的开发模式，商业地产终止上市目前对项目开发建设不会有太大影响，只是对其资本战略会有所影响。”兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，如果实现上市，万达能有更大的支撑推进其第四代综合体和文化产业的发展。

万达上市梦未圆

在万达今年的发展计划中，集团董事长王健林曾在内部年会上表示，将全力推动两个目标公司上市。虽然并未提及具体的公司信息，但当时处于IPO排队状态的万达电影院线及处于初审状态的大连万达商业地产则被视为今年万达力推上市的“重头戏”。

《每日经济新闻》记者在今年1月10日证监会发布的一份首次公开发行股票审核工作流程及申报企业情况的文件中看到，大连万达商业地产正在上市初审中，拟上市地为上交所，保荐机构为银河证券；万达电影院线则计划在深交所上市。

在7月1日证监会网站公布的《2014年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中，大连万达商业地产股份有限公司在列。此外，证监会网站披露的《深交所中小板首次公开发行股票中止审查企业基本信息情况表》显示，万达电影院线处于中止审查状态，所属情形为申请文件不齐备等导致审核程序无法继续。据悉，本次中止审查的企业，须在更新财务资料时一并提交恢复审查的申请，经证监会履行法定程序后即可恢复审查。

对此，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，万达旗下已有两家上市公司，并不缺钱，审视今年以来A股行情，不排除万达商业地产在启动上市流程后发现行情不佳而主动放弃上市的情况。

商业地产上市难

虽然万达稳坐内地商业地产头把交椅，但整体盈利能力相比港资商业地产商来说，依然存在差距。

兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%～5%，较高的达7%。

公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务 （公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿元，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

据记者统计，太古地产、新鸿基去年的租金分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产租金占整体收入的比例高达74.8%。

RET睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式，毕竟资本市场看重的是预期，但目前国内大多数商业模式还处于探索阶段。

“如果万达将商业地产与其他业务打包上市，对投资者的吸引力会大幅增长，毕竟，万达成功的模式就是租售搭配，而且其销售目前已达一千多亿元。万达如果没有这个强大的销售能力做支撑，情况不可想象。”

而在兰德咨询总裁宋延庆看来，万达总资产达到3800亿元，若选择部分项目打包上市更合适，通过借壳控股一家A股公司之后再定增，逐渐扩大规模。

“商业地产整体上市涉及的融资额比较高，目前资本市场两三百亿的融资额已经属于高位，大部分IPO的企业都只有几十亿的融资额，也就是说，只要将万达集团旗下10个以下的万达广场注入资产包已经足够。”宋延庆表示。

昨日，万达集团在其官网发表了《关于万达商业地产A股上市终止审核的说明》，表示万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核，感谢4年多来在A股筹备上市过程中，监管部门、股东和社会各界的关注。今后将继续积极探索多种上市途径。

招股书显示，万达院线计划到2016年底建成影院260家，银幕2300块

4月21日晚间，证监会挂出第二批拟IPO公司预披露文件，其中福布斯内地首富王健林旗下万达电影院线股份有限公司（万达院线）在列。万达院线此番上市地点选择在深圳中小板，拟融资金额20亿元。若得以挂牌，无疑将成为A股影业新贵。

来自万达院线的数据显示，2013年，公司主营业务中“影片票房收入”约为30亿元，而看上去不起眼的爆米花也功不可没，为万达院线贡献了3.9亿元的营收。

去年票房31.6亿

拟登陆中小板融资20亿

作为民营院线，万达院线在过去数年间市场份额始终占据国内首位。目前主营影院投资建设、院线电影发行、影院电影放映及衍生业务。与诸多影院公司不同的是，公司旗下影院均为自主投资建设，不存在加盟形式合作影院。

发行前，万达院线总股本为5亿股，王健林通过其控制的万达投资持有万达院线68%的股份，华控成长(天津)股权投资基金等27名股东持有其余32%的股份。

据其预披露的招股说明书，公司已连续5年在票房收入、市场份额、观影人次上位居首位，2013年31.6亿元的票房收入占全市场14.5%，37家万达影院跻身百强影院。截至2013年底，万达院线拥有IMAX银幕89块。而IMAX公司2013年年报显示，其在中国总共拥有173块银幕，由此可知万达占据着半壁江山。万达在报告中还多次强调其自有巨幕品牌X-land的开发建设，至2013年底已推出27块。

招股书同时显示，在万达院线将要募集的20亿资金计划中，4亿元用于补充流动资金，16亿元用于影院建设项目，计划到2016年底建成影院260家，银幕2300块，相比2013年底水平增长超80%。

一年爆米花卖了3.9亿

占卖品收入大头

除了规模，万达院线的财务数据也可圈可点。据其披露，公司2013年取得40.2亿元营业收入，净利润6.05亿元，近三年复合增长率均在30%以上。从毛利率指标来看，万达院线的盈利能力仍在不断提升，2011年-2013年，毛利率分别为64.60%、64.86%和66.04%。

引人关注的是，卖品已成为影院的主要收入以及利润指标。2013年，在万达院线的主营业务中，“影片票房收入”为30.87亿元，而包含售卖爆米花在内的“卖品收入”约为4.78亿元。其中，小小的爆米花独揽3.9亿元的营收，占到卖品收入的72%。

北京UME影院一位相关负责人表示，国内影院的衍生品品类比较单一，一般的影院只有爆米花加饮料，爆米花相关收入占到影院营收的七八成也属于正常情况。

万达院线若IPO成功

将成A股影业新贵

去年10月16日，万达院线的实际控制人王健林，以860亿元的身价成为福布斯富豪榜上的“中国首富”，王健林掌控的万达集团2013年末资产3800亿，收入达到1866.4亿，其中地产收入1262.5亿，并首次跻身房地产行业销售前三位。

在排名前十的地产公司中，万达是的未上市公司。此次万达院线的上市，也被解读为王健林正式落子国内资本市场。除了万达院线，万达旗下还有一家拟上市的目标公司，即万达商业地产。今年1月在万达集团年会上，王健林称“今年要推动两个目标公司上市”正在逐步推进。证监会此前披露的IPO预备公司申报名单显示，万达商业地产在会，其中首次发行公告为2012年2月1日。

万达院线若IPO成功，无疑将成A股影业新贵。回溯其发展史，从挂牌开业到，仅历时5年。分析人士认为，万达的成功首先依赖国内电影产业的高速发展；其次基于影院资产在电影产业链内的居高地位与分账模式；但更重要的，还与其捆绑商业地产、难以被复制的扩张路径紧密相关。

而捆绑商业地产，同时也成为让业界颇为担心的问题之一。据其招股书，万达院线高于50万关联交易金融的关联方超过140个，这其中大部分为商业地产公司。

据悉，A股关联交易方数量上百家的情况在国内并不多见，这难免引发其他业务公司如果遇到问题将向拟上市公司“求助”，甚至将来上市后会受到借用通道融资的质疑。