杭州东莞相继出台楼市限降令 调控转向“防大跌”

局地调控从“防大涨”转向“防大跌”

财力下滑地方借助“限降令”托市

近日，政府救市声音不断传出。有媒体曝出，继杭州出台“限降令”后，东莞也出现“限降”现象。

对此，业内人士表示，在市场预期房价下滑的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标尚有较大差距，部分房企选择降价跑量。而地方政府出于财政收入等方面的考虑则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑，这表明部分地方调控已经从防止房价“大涨”转向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或导致部分房企本已趋紧的资金链愈发吃紧。

托市

杭州东莞相继出台“限降令”

日前，有报道称，东莞世纪城幸福公馆项目，实时一期特价房项目因降价幅度达21%，根据政府出台的“超过备案价15%降幅，需重新备案”规定，该项目被限制网签。

对此，东莞房管局相关人士向《经济参考报》记者表示，这不是东莞实时出台的政策，早在2011年该政策就已出台。

据了解，2011年，为防止开发商报价虚高、高报低卖，东莞住建局、房管局、物价部门联合出台《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定即日起所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

上述人士表示，当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

这意味着，彼时为杜绝开发企业随意报高房价误导消费者的行为，而如今却成了“限降”工具。

对此，上述人士指出，媒体报道有过度解读的成分，政策初始意图并不是为了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在楼市降价敏感的时点，杭州市出台了类似的“限降令”。

23日，杭州市出台政策：商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。

据了解，在政策出台前一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。具体为，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整，实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的，需重新备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。

杭州市物价局相关负责人表示，“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”

该负责人同时指出，商品房降价和优惠促销时，应做到范围明确、规则透明、幅度合理，清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。不得以虚假折扣销售，不得使用含糊其辞、容易使人误解的标价方式或销售术语。

该负责人还表示，房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格，政府部门会根据开发企业的调价申请及时进行办理。

有房地产企业负责人向《经济参考报》记者确认，房企已经收到相关通知，如果降价幅度超过备案价的15%，将无法进行网签，要么取消交易，要么调整价格重新备案。

吃紧

地方政府财政收入下滑

对于“限降令”的出现原因，中原地产市场总监张大伟表示，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。他认为，杭州等“限价令”政策的出现，其根源是整体楼市或区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防止房价“大涨”转变到了防“大跌”。

今年2月份以来，由杭州等地掀起的楼市降价潮由长三角城市向范围扩散。这背后是楼市成交量下滑，促使开发商选择“以价换量”。

中原地产研究中心统计数据显示，5月前25天，范围受统计的54个城市合计住宅签约套数为155906套，环比2014年4月的162714套下调4.22%。与2013年5月同期的193382套，则同比下调了19.4%。

而在成交下滑的影响下，投资、土地数据纷纷下降，依靠土地财政的地方政府，财政收支大幅缩减。统计局数据显示，1至4月份，房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1至3月份回落0.4个百分点，创16个月以来新低。一直是我国投资重点的房地产投资已连续两个月对固定资产投资数据形成负拉动。

土地收入方面，在2013年不可能出现的流拍现象再现。5月27日，沈阳土地交易中心三块地参与竞拍，但最终，因无竞买人报名参与竞买，这3宗地块全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月来，沈阳共推出18宗地块，其中10块土地流拍。

同日，佛山土地市场也经历了无人竞拍而流拍的尴尬局面，而这是佛山土地市场一个月内出现的第二次土地流拍。

长沙方面，5月27日，据长沙市国土资源网上交易系统显示，长沙一宗商业用地被长沙香江商贸物流城开发有限公司以1.83亿拍得，而同日出让的另一宗商住用地因无人竞拍而流拍。

而值得注意的是，这些城市正是对土地财政依赖程度较高城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%。

与此同时，根据财政部此前数据，2014年前4个月，受商品房销售额持续下降影响，房地产营业税同比下降4.2%;此外，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献也出现明显回落。

隐患

房企负债高企资金链紧绷

有业内人士指出，在市场预期房价下行的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标较远，部分房企选择放价跑量。地方政府则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。

29日中国房地产研究会发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65 .81%；净负债率均值同比增加15.31%至79.67%，处于历史高位。

报告指出，2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势，但是进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值普遍较低，资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。

而在负债高企的同时，融资却更加困难。中原地产数据显示，今年前四月房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，连续数月下降。

张大伟说，从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上强势美元因素，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

“不仅海外融资受阻，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企资金门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。”张大伟说。

“在房企负债高企，融资收紧的同时，房企一旦回款不及时，极有可能造成不可控风险。”一位中小型房企负责人表示，几十亿甚至上百亿的资金盘子，有时甚至就是几亿回款不及时，最后一根稻草也能把房企压垮。

对此，某专家表示，“限降令”实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。

上述房企负责人表示，房企大幅度降价，一定有其深层次考量，不到迫切阶段，哪个房企也不会大幅度降价，降低利润。因此，政府应减少对此方面的干预，使房企资金能自由周转，以免造成更大的不可控风险。

【编者按】各地频频传出限购放开、限购被“默许”的风声越来越高。沈阳限购取消一日游、呼和浩特的官方松绑限购文件在公布5天后撤回，限购还未实施就已经夭折的情况频现。这似乎可以看见楼市未来的方向。

沈阳取消限购一日游 成“限购风向标”

前不久，沈阳当地房地产的交易中心权证部在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策实时通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。但一天后，沈阳市有关部门即予以否认。

在此之前，无锡、南宁等都是通过户籍等途径“曲线放松限购”，沈阳“取消限购”尽管只是虚晃一枪，也被外界认为是“个吃螃蟹”的城市，引起极大关注。  

实际上，不管是从库存、土地供应量来看，沈阳都可以作为二三线城市的典型样本，可供探讨地方限购放松的标准及可能的退出路径选择。  （21世纪经济报）

连锁反应渐显 近30城市“松绑” 

数据显示，温州住宅去化周期长达45个月，近似。另外，2011年9月以来，温州房价已同比下跌33个月。

据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计，今年4月份以来的两个月内，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已经增加至30个，其中22个城市是通过半公开或全公开方式实施政策调整的，另外有多个城市以官方否认或叫停了政策调整。  

张宏伟认为，宏观经济下行，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津、海口、无锡等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来的一段时间内，预计将有一批类似天津、南宁这样的二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

专家称大多数城市可取消限购 甚至放开二套房贷

刚刚公布的5月份70个大中城市房价变动情况，和一些城市的交易数据来看，目前的许多城市出现量价齐跌的迹象。而多位房地产专家在清华五道口金融学院日前举行的“金融大家评”上认为，我国楼市已告别黄金十年，全面进入了调整期，不过楼市崩盘的可能性为零，针对目前存量过大的情况，大部分城市可考虑取消限购，甚至放开二套房贷。

丁建刚认为，“限购令”早该取消。而之所以限购政策长达四年时间，各个城市无论市场实际情况如何均不能取消，就是因为舆论的压力。以至于温州这样的城市房价连续32个月下跌，大跌、快跌、暴跌，却仍然在执行着四年前，遏制房价过快上涨的限购政策。

他更大胆地说，如果从2012年开始陆续调整，各城市的限购政策逐步淡出，中国房地产市场不至于出现今天这样的局面。问题进一步深入，那么限购取消之后市场何去何从？

他认为，楼市的不景气是多重因素综合的结果。经济下行，预期悲观，带来对未来信心不足。现今在实际的购房人群中，受限购影响的确实不是很多。但这并不意味着可以不取消限购。在他看来，取消限购会给市场带来一定的信心。同时，在限贷政策没有松动和调整的前提下，人们对市场的预期不会发生根本改变，取消限购不会带来房价将大涨的预期。（金华晚报）

多地限购松绑利好政策 部分城市现回暖迹象 

多地陆续出台限购松绑等利好政策，部分地方的楼市出现一定程度的回暖。  

6月21日-22日，恒大地产连开两盘，其中，位于安徽合肥的恒大中央广场开盘销售25.6亿元，住宅开盘销售13.4亿元，商铺开盘销售12.2亿元；位于平顶山的恒大名都开盘销售6.1亿元。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价，排队认购的客户均远超推货量。  

恒大方面表示，合肥和平顶山两楼盘均以刚需产品为主，90平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上，认筹人群中超过八成为自住型需求。两项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。

“目前整个中国房地产市场调整后已现平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心也都在恢复。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲表示，不过，未来市场将更加理性，企业分化、市场分化是必然的。  （中国新闻网）

【结语】限购松绑的消息不断传出，引出连锁反应，各地纷纷刺激楼市，楼市回暖迹象渐显。而对于政策发布的频现乌龙，沈阳限购取消一日游和呼和浩特限购取消五日游后，下一个“乌龙球”该谁进了？