农户退出承包土地不再列入经营权登记范围

省农业厅近日印发了《农村土地承包经营权登记工作中若干问题处理的指导意见》，就退耕还林土地的登记、土地所有权存在争议的承包经营权登记以及土地所有权存在争议的承包经营权登记等二十一种情况进行了规定。

农户承包地已退耕还林的不再列入耕地承包登记范围

对土地所有权存在争议的承包经营权登记中明确，与其他村民小组或单位之间存在土地所有权争议的，应先申请国土资源部门调查、报经县级人民政府明确土地所有权后，再进行土地承包经营权登记。土地所有权一时难以明确的，可以暂缓登记。退耕还林土地的登记中明确，农户承包地按相关规定已经退耕还林的，应按林地承包规定申请颁发林权证，不再列入耕地承包登记范围。

农户自行在家庭承包土地上栽植树木，林业部门未纳入林地管理范围的，仍列入土地承包经营权登记范围。

进城落户农民已退承包土地并领补偿的不再列入经营权登记范围

记者了解到，在进城落户农民的承包地登记中规定，2010年7月10日以前已进城落户并退出承包土地的，不列入土地承包经营权登记范围。农民进城落户后已按我省相关规定退出承包土地并领取了经济补偿的，不再列入土地承包经营权登记范围。对于在小城镇落户、仍保留承包土地的，按《农村土地承包法》规定登记；对举家迁入设区市的，不再进行土地承包经营权登记，依法收回其承包土地。出嫁女和入赘男的承包地登记中显示，出嫁女和入赘男在新居住地未取得承包地的，其在原居住地的承包地不得收回。

新居住地变更分配承包土地时，应将其纳入分配承包地范围。新居住地已给其分配承包地的，现居住地村民小组有向原居住地村民小组告知的义务，原居住地不再保留其承包地。

劳务输出农民的承包地登记中规定，不得以农民外出务工经商而影响承包土地登记。对于常年外出未归、未委托代理人又无法联系的外出人员，可按正常情况办理登记，其土地暂由集体经济组织按机动地代为管理，代管期间承包金纳入集体经济组织财务收入。

以招标拍卖等方式承包且10年以下的只签订承包合同

此外，其他方式承包土地的登记中明确，以招标、拍卖、公开协商等非平均方式承包的土地，承包期在10年以下或剩余承包期不足10年的，只签订承包合同，不颁发土地承包经营权证，但要完善相关档案登记；承包期在10年以上或者剩余承包期超过10年、承包合法的，如果当事人申请，可以颁发土地承包经营权证，但要注明属于其他方式承包，不适用于物权管理规定。

其他方式承包的土地为耕地的，应以合理的处理方式中止或缩短承包期，转为集体经济组织内部的家庭承包。其他方式承包土地的登记颁证，不与家庭方式承包土地同时进行，待家庭承包登记结束后按正常程序办理。颁证时应严格审查发包程序和承包合同，对于合同显失公平或者未经公开发包等非法取得土地承包经营权的，不予登记颁证。

记者日前采访了解到，此前本报报道的互联网私人订制农场项目，到目前虽然运转正常，但出现了包括产品质量安全、配送瓶颈等诸多成长的“烦恼”。据投资方相关负责人表示，这个被称为“耕地宝”的项目首期因为成本过高，估计不会有投资回报，尽管如此，该公司将再次联合阿里巴巴集团聚划算平台，投入1亿元推广该项目，预计在浙江、安徽等地流转5000亩土地。

今年3月，在安徽省绩溪县，由浙江省供销社直属企业浙江兴合电子商务有限公司牵头，联合阿里巴巴集团旗下聚划算平台、农户、农民专业合作社、地方政府共同推出“互联网私人订制农场”，也被称作“耕地宝”。参与订制的是绩溪当地的土地，按照约定，农民将土地流转至电子商务公司名下，电子商务公司将土地交予当地合作社生产管理，淘宝用户通过网上预约，对土地使用权进行认购，并获得实际农作物产出。

据了解，该项目自上线以来，已经得到了数千个投资者的认购，销售额超过200万元，大大超出了500个客户的预期目标。但是，据浙江兴合电子商务有限公司相关负责人表示，该公司预算投入300多万元，因为是次做该项目，涉及购买农业机械、整治土地，还有对客户的补偿等，都需要资金投入，所以预计项目难以盈利。“尽管期项目可能难以盈利，但我们从这几个月来的运行中积累了许多经验，为将来第二期项目的运作打下了坚实的基础。”浙江兴合电子商务有限公司商务总监章新光表示，公司决定再次联合聚划算平台，投入1亿元于今年中秋节推广这一项目，在安徽、浙江等地流转土地5000亩。

对于第二期项目，章新光表示，还是以销售农产品为基础，探索建立一个让客户需求得到满足、让农民得到益处的模式；可能还会有新颖的经营模式并形成产业化，如盘活或流转农村闲置房屋，让更多的城里人参与，吸引更多的城市资金。

多位业内人士指出，电子商务介入土地流转看上去“轻松”，但真正做起来并不简单。由于要介入农产品产业链，包括种植、采摘、包装、运输和配送等环节，实行标准化生产，有些问题的破解并非是一朝一夕的。若经营模式尚未成熟，就急于盲目扩张，可能给项目的可持续性带来挑战。

其中，首当其冲的就是农产品质量安全问题，安徽省农委副巡视员胡桂芳对该项目调研后表示，此项目成功与否的关键在于种植出来的农产品。以往一家一户生产时，滥用化肥、农药等情况时有发生，而且没有进行标准化生产，现在电商委托合作社种植管理，合作社又雇佣当地农民耕作，若不加强源头监管，一旦出现一个问题，整个项目运作体系可能会全面崩溃。另外，农产品配送问题也非常突出，据负责农作物生产种植的绩溪县庙山果蔬专业合作社负责人董建成介绍，今年4月，合作社共寄送了2.5万余个土鸡蛋，不少鸡蛋到客户手里已经碎掉了，接到了很多投诉。

尽管诸多难题待解，新颖的商业模式仍然点燃了市场热情，记者了解到，除了上述项目将在第二期积极扩大规模外，刚刚登陆美国股市的京东也在日前宣布联手北京18家果蔬基地，在网上推出了私人订制农场的服务。

对于电商企业们的蜂拥而至，宏源证券研究所副所长易欢欢告诉记者，目前大多数认购土地使用权的用户仍是抱着试试看的心态，所以还不能说私人订制农场已经有了一种固定的商业模式。为了将其推上正轨，电商们肯定还要进一步加大投入，扩大土地流转的规模。

社科院农村发展研究所研究员李国祥表示，工商资本在进入农业后往往希望通过资本投入和规模化经营就能盈利，最后还没反应过来就已经失败的例子比比皆是。现在企业急于扩大农业经营规模的动机很复杂，有的是希望能从政策上获利，有的则是希望“圈地”。

对此，农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇5月25日在第三届中国国际农商高峰论坛上表示，工商资本进入农业是东亚国家一个非常普遍的现象，但关键词是农地要农用，至于是不是农民用，现在不同的国家和地区理念也在变化，这种变化为工商资本进入农业提供了空间。政府鼓励工商资本进入农业从事现代种养业，为农业输入先进的理念和模式，但是如果其进入农业“圈地”搞高尔夫球场、搞庄园、搞房地产在中国是不可以的。

李国祥说，如果电商作为工商资本进入农村的最终目的也是“圈地”，虽然在土地用途管制如此严格的现阶段无法实现，但是随着土地制度改革的深入，很难说清楚承包经营权最后将如何改变，如果将来出现经营权在法律上大于承包权的现象，那么手上集中了大规模经营权的工商资本将会成为现代农业发展的一大隐患。因此，现在农业监管部门提出要建立工商资本下乡“准入制”，但是在无法清楚辨别工商资本真正目的的前提下，建议应优先建立强制工商资本退出农业的机制。