宏观影响房产回归回暖只是时间问题

继亚运城后，这两日有关番禺南村某楼盘所谓“暴跌一半”的消息遭一些央媒的炒作。笔者本欲一笑置之，无奈朋友们惊恐。对此，我只能说降价是有的，一半则没有。“同样的房子有卖到过2.5万元/平方米吗？逢淡季这家开发商都会降价促销，何况该楼盘旁有几条高速，没什么好大惊小怪的。”一位跑线记者说。

对于一线城市的居民来说，确实没什么值得大惊小怪的。目前来看，这些尚且是非中心城区的小范围的波动，而且更多带有促销的性质，当媒体纷纷报道“大降价”之后买房客户蜂拥而至抢房的时候，开发商们正捂着嘴偷着乐吧。

从面上来看，房产业作为支柱产业是离不开宏观经济的影响的。事实上，房地产业在突飞猛进式的跃升后差不多从2011年就进入了转折期，利润水平从“堪比印钞机”回归到工业企业正常偏高的水平。经过今年上半年的低迷期，预计房产业的发展速度、利润将进一步回归到普通的工业企业的水平。

受宏观影响，今年前五个月不少开发商销售业绩只完成了目标的三成左右，部分房企为了赶进度，适时适量地进行降价促销也无可厚非，而且这种价格相对稳定的状况或许要持续到年底。但是我们还是应该更关注未来趋势。

令人欣喜的是，宏观经济指标已出现企稳迹象，出口的反弹、CPI的上升，而在人民币贬值影响下的5月外汇占款和FDI指标的不济并不能说明未来就不好。我们看到，两次定向降准之后，市场流动性没有再出现去年可怕的一幕，不仅股市反弹明显，人民币汇率也随之上涨了一周，昨日的中间价还在微涨。商务部研究员梅新育则指出人民币贬值并非完全有利出口。

笔者认为，在微刺激越来越显效的情况下，股市在这一轮新股发行后无疑会率先作出反应，那些受政策鼓励支持的产业会成热点。而房地产业也能从中获益，降准释放的资金或许会曲折流入，按照中国人的投资心理，做实业挣了钱的、在股市里挣了钱的最终还是会拿出来买房，“这样才有安全感”。

因此，房地产的回暖只不过需要一个过程，慢于股市，毕竟现在一降价就有成交量，今年底明年初买卖两旺的景象或可期待。当然，房产投资者也要及时转变观念，不能再期望短期依靠房产牟取暴利，增强风险意识，像炒股一样，不要追高、善于抄底。

房产商正在大规模转型，成功者胜，失败者离开市场。与以往现金流管理与市值管理不同，此次转型是内在基因的根本改变。

梁信军表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑做蜂巢城市，以此跟传统的地产开发模式拉开距离。

所谓蜂巢城市，个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能、办公功能，而是要有城市的核心功能。梁信军直截了当地说，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个大健康的产业支付、保险、支付渠道等等整个环节，很多人是可以做。”

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，对制度的刚性需求超过了城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。

房地产需要新引擎，新引擎就是与稀缺资源相结合。

确实，制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。

一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河湖，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地的完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。

所谓旅游地产，就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口，这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫，是仰头即风景，给好友、家庭相聚休息的空间，细致的服务体现在所有的上网、交通等细微之处，国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多。

无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套靠近北京市第二实验小学的报价甚至超过30万元/平方米。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对最重大的打击是，地方政府改变入学规则。

与同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的优质养老院需要排队10年以上，而其他高档养老院则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持盈亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚现金流，再过10年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。

房产商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将立于不败之地。