6月过半房企业绩下滑 或遇生死劫

初夏6月，“跑路”一词重被提及。西安、青岛、惠州多地媒体报道出现一些中小房企“跑路”消息，使本已寒意阵阵的楼市更加雪上加霜。

风光不再

对于当前房地产市场而言，没有最坏，只有更坏。

开发商连续几个月销量下滑，并未因“红五月”到来而有所改善，而进入6月，销售市场依旧凉意袭人。“上个月我负责项目一套房子都没卖出去，这个月情况稍微好了一点。”北京一家大型房企项目销售经理感慨道，不降价不行了。

据中原地产监测，端午小长假，54个城市合计住宅签约7958套，较去年端午假期成交下滑27%，较今年“五一”假期成交环比下降了15%。

就连北京这样一线城市，也难现以往风光。

亚豪机构数据显示，5月31日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面积3.03万平方米，创下了自2008年端午开始放假以来七年间值。

对于上市房企而言，即将压顶半年报，恐怕又要让投资者失望了。

已披露前4月销售业绩34家上市房企中，中海、保利、世茂、远洋等20家房企均出现业绩同比下滑现象。

虽然3月份以来，不少房企纷纷打出了降价促销旗号，然而市场似乎并不买账。1～5月，大多数大中城市成交量同比下滑20%～30%，个别城市甚至下滑40%～50%，“去库存”压力有增无减。

房贷收紧是主因

房企降价背后，是其业绩黯然失色。

截至5月26日已披露中期业绩预告22家房企中，有14家房企预告净利润同比下滑，其中6家预亏。其实，从一季度起，126家上市房企净利润就出现下滑，同比下滑6.36%，业绩下滑房企超过半数。同时，一季度负债和存货却在大幅增长，负债同比增长25.07%，存货同比上升26.17%。

来自于房贷政策收紧被普遍认为是“罪魁祸首”，而这种收紧局面并未因为几周前央行“喊话”得到缓解。

招商银行一位负责信贷的人士对中国房地产报记者透露，“要按央行指示增加个贷总量规模，需要从经营性贷款中切割出一定额度贷款来贴补个贷市场。即便有调整，最快也要在三季度执行，而且调整幅度有限。”而不少商业银行人士则明确告诉中国房地产报记者，“不可能放松信贷政策。（央行）要求归要求。”在这种背景下，毫无疑问，楼市成交节奏仍会放慢，而上市房企接下来销售压力和经营压力也仍将增加。

数据也佐证了这一点。

在22家已公布中期业绩预告房企中，嘉凯城、荣丰控股和银润投资等6家公司预亏，世荣兆业、广宇集团、滨江集团等5公司净利润降幅则超过五成。其中，嘉凯城亏损金额，达1.3亿元，而这已是其第五年连续亏损。“今年上半年预亏，主要是因为上半年可以结算项目较少。”嘉凯城董秘办人士在接受中国房地产报记者采访时表示，预计2014年多数项目将在四季度结算。

相比之下，万业企业、深深房A、上实发展和迪马股份等4家净利润则“逆市”。

不过，中国房地产报记者获悉，迪马股份净利润翻番，主要受益于公司资产重组完成。3月26日，迪马股份重组方案获得证监会通过，公司得以将同原地产、国展地产等地产公司全部股权收至麾下。

虽如此，迪马股份二季度净利润仍环比下降92%，同比下降80%。同样，上实发展上半年预告净利润虽，但该公司第二季度净利润环比却大幅下降108.91%，同比下降126.72%。

“银行限购限贷政策影响很大，再加之很多购房者还处在观望状态，今年市场形势确实不好。”中指院一位不愿具名地产研究员对中国房地产报记者分析表示。

楼市进入下半场

“2014年是一个真正楼市拐点年，预期6年内中国房地产市场销售量将收缩36%，尤其是三线城市将收缩60%。”中信里昂证券房地产行业研究部主管王艳对中国房地产报记者预测道。

“随着去年房企疯狂拿地，今年下半年和明年还将有大量住房面市，市场压力确实会更大。”前述中指院研究员指出，不过，“也不用太悲观。个人认为，下半年应该会比上半年乐观一些，包括地方限购政策和信贷政策可能会有所放松。”然而，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，房地产市场已经进入下半场，“这次调整周期不是短时间内就会结束，一定会有部分房企在天亮前倒掉。尤其是拿地王一些房企尤为危险。有些可能已面临资金链断裂或债务违约风险。”而长期唱空国内楼市独立经济学家谢国忠则表示，“现在房地产泡沫已经开始破了。但这个下跌不是一步到位，先期下跌20%~30%，之后可能会有反复，到2014年年底会出现房价下跌50%。”来自于开发商声音也透露着谨慎。

“预计2014年房地产市场存在下行风险，但不存在崩盘的可能。和2008年相比，也不是最差。房地产市场周期性波动也很正常。”杭州滨江集团董秘李渊在接受中国房地产报记者采访时分析称。

不过，李渊同时表示，市场肯定会出现分化，即便在一个城市不同区域也会出现分化。如果是核心区域，且周边没有什么房地产供给，形势就会好一些，如果有些区域供给比较大，厮杀就会激烈一些。“怕就怕有些城市没有吸引力，且供给过剩，风险就更大。”对于整个房地产行业的前景，万科董事会主席王石也认为，长期看，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。

出路：综合运用多套组合拳

在这场不知何时能结束的房地产下滑期，不少房企纷纷筹划应对举措。

举措之一则是降价跑量回笼资金。

“近两年房地产形势都不会太好。在这种形势下，任何一个房企都应该加强现金流管理，尽快回笼资金。对现有项目该打折就打折。延误了销售时机，恐怕降价都卖不动了。”开元房产集团总经理孔伟良在接受中国房地产报记者采访时表示。

大房企也开始加入降价行列。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平方米，沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。

不过，近期，杭州、南京、东莞、上海等多地政府均设置了15%～20%的降价下限。对一些急于回笼资金的开发商来说，如何避免触到限降“红线”，成为难题。

“仅靠降价还不够。有些区域比如三四线城市，开发商即使大幅降价也未必跑得了。”莱蒙国际执行董事、首席运营官陈风杨在接受中国房地产报记者采访时表示。

陈风杨认为，谨慎拿地和把控风险也很关键。

万科今年的拿地策略则是如此。今年5月，其仅在北京、沈阳等地获得3宗地；而去年同期获得8个项目。同时，万科今年斩获的土地绝大部分位于上海、深圳、北京及广州；而去年同期，则主要位于重庆、昆明等二三线城市。

“前期拿地布局区域很重要，如果是一线二线核心城市，不管市场情况怎么样，只要降价就能卖出去，只不过利润空间小了。”陈风杨表示。

“产品定位也很关键，定位刚需有利于去化，因为刚需仍然是一个很庞大的消费群体；如果定位高端住宅，这种形势下去化压力会非常大。”陈风杨进一步分析道，开发商还要打出一些营销组合拳，让消费者获得更高性价比产品，以保证比同行去化更快。

在房地产利润率下滑背景下，转型亦成为众多房企的战略选择。

“随着国家调控政策越来越严，房企过去依靠土地为主的发展模式已经遭遇瓶颈，越来越多的企业认为，应当从‘资产为主’走向‘赚取增值服务为主’。”嘉凯城董秘办在接受中国房地产报记者采访时表示。

“嘉凯城正在加速城镇商业转型，2014年计划投资8～10个新型城镇商业运营项目，其中城市客厅项目不少于6个，主要在镇级市、县级市核心区拿地发展商业项目，并自持自营，未来会考虑REITs上市。”嘉凯城董秘办称。

不过，城镇商业地产的开发周期较长，回收资金较慢，也因此，尽管去年起嘉凯城就已开发了一些城镇商业项目，但至今仍未产生盈利。

在成本上升、房企利润空间缩小趋势下，通过多元化手段降低成本提升利润率也显得非常关键。

在市场下行阶段，滨江集团则选择在做强、做优开发主业基础上，加大管理输出的代建业务和持有型物业租赁业务的开展。“不需要投入资金，只需要输出管理团队，就能拿到销售额7%左右的管理费，毛利润很高。不过，要对拟代建项目进行筛选。如果是地王项目，即便我们再怎么控制成本，也难以适应市场。”李渊表示。

在传统房地产开发高暴利难以持续的当下，不少房企筹谋进军养老、健康产业和旅游产业，如滨江集团和莱蒙国际。不过，在开发周期和资金沉淀时间过长、未来盈利模式难以确定的情况下，更多的房企也只是停留在观望和考察阶段。

房企"降价"中分化:大房企回升 中小房企处境艰难

随着降价潮在蔓延，大型房企举起降价大旗，上市房企业绩出现进一步分化。

根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至6月9日，已经发布销售数据的19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5%。

在这其中，由于万科、保利等龙头企业加大降价促销的力度，销售额出现企稳回升的势头，但以合生创展为代表的中小型房企由于价格调整策略缓慢，导致销售额持续下滑，完成全年目标几无可能。

辉立证券分析师陈耕向 《每日经济新闻》记者表示，随着降价潮在楼市蔓延，下半年房地产市场并不乐观。

陈耕向记者表示预计在6月后会出现大量中小型上市房企下调销售目标的情况，在“强者恒强”的格局下，这些企业谋求转型也迫在眉睫。

龙头房企主导“降价潮”/

作为房地产行业的传统旺季，5月份通常才会迎来真正意义上的个成交高峰，但在市场需求不振、面临深度调整的情况下，今年的“红五月”并未出现。

根据的统计数据显示，24个典型城市5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。

24个典型城市，前5月共成交7038万平方米，同比减少1623万平方米，降幅达19%，5月整体市场依旧没有明显起色。

即便进入6月份，市场成交依然低迷。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至6月8日，54个重点城市合计住宅签约套数为39162套，同比5月初同期的47630套下调比例达到了17.8%，其中除一线城市相对平稳外，其他城市下调幅度均超过一成。

但《每日经济新闻》记者发现，大型房企5月份销售额出现集体回升的势头。与去年同期相比，今年5月份万科合约金额同比上涨3%，增幅与上月持平，绿地集团同比增幅高达37%，较4月扩大17个百分点，保利地产同比增幅也由负转正，金额同比从4月的下降12%变为上涨10%。从环比观察，保利、绿地、万科5月销售额环比涨幅分别高达47%、25%、14%，销售回暖的迹象相当明显。

研究中心经理陈开朝认为，5月重点房企业绩回升企稳，部分是因为地方救市力度加大，特别是首套银行信贷有所放松，但更重要的是这些房企随行就市加大了促销力度，尤其是龙头房企的降价意愿相当明显。

以万科为例，继北京住总万科橙于3月率先降价后，其位于广州的万科欧泊、万科金色家园均出现15%～30%的价格降幅并取得热销。绿地集团5月147亿元业绩中，上海绿地中心二期销售贡献了近30%，该项目5月成交单价仅为5.8万元/平方米，周边的住宅项目均在7万/平方米以上。

中小型房企转型迫在眉睫/

与大型房企相比，记者发现多数中小型房企销售业绩持续下滑，这其中，首创置业今年前5月累计签约金额约51.3亿元，按照全年280亿元的销售目标计算，完成度仅为18%；花样年今年前5月累计销售额为13.57亿元，按照全年150亿元的销售目标计算，完成度仅为10%；合生创展今年前4月的销售金额仅为12.21亿元，同比跌幅高达65.2%。

“有很多中小型房企年初对于市场过度乐观，制定了较高的销售目标，随着市场压力在下半年继续显现，我预计在6月份之后会有越来越多的房企下调年度销售目标”，陈耕告诉记者。

根据德意志银行近日发布的报告显示，花样年、合生创展、首创置业、中国海外宏洋、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产等地产商今年前四月销售额仅达成其年度销售目标的不到20%，预计上述房企或无法达成今年销售目标。

陈耕认为，大型房企由于盘子够大，定价策略灵活，加上融资渠道顺畅，它们可以通过积极的定价策略牺牲利润以抢占市场份额，但中小型房企承受较高的融资成本，价格调整空间有限，在大型房企的降价攻势下，未来将逐渐从市场边缘化。

更致命的是，紧缩的信贷环境对于中小房企而言是“锄弱扶强”的帮凶。绿城中国董事长宋卫平此前曾透露，目前商业银行只向行业30的房企发放开发贷款，大量中小房企只能借助信托、民间高利贷等高息融资渠道，生存状况恶劣。

陈耕认为，随着房地产市场进入分化时代，“强者恒强”的格局愈发明显，像万科、恒大等大型房企可以通过提高市场占有率保持业绩增长，中小型房企未来要么退出市场，要么必须走上转型之路，像花样年通过分拆“彩生活”上市加快向轻资产转型、合生珠江系向金融转型以及朗诗地产向绿色科技地产转型均是的例子。