2014楼市下半年:中央会出哪些刺激政策?

尽管宏观管理强调要在上下限区间内进行政策调控，但现在的问题是不知道下限能否守得住。“微刺激”理念显示了政府坚持改革的决心，但同时让宏观调控增加了时间成本，以至于切香肠式的刺激策略，最终结果是切到自己手指。

政府会否出台大规模刺激政策，是目前市场议论焦点，这一切源于对能否实现增长目标的担忧。虽说政府强调定力，但不顾经济环境，盲目设定7.5%增长率的做法，本身就预示对改革的耐心不够。

在改革与增长兼顾的政策目标下，下半年的宏观政策或更倾向于维持增长。高层会议传达的信号是，一方面会继续坚持通过强化改革增加供给，另一方面，会伸出那只“看得见的手”来刺激需求。

令人担心的是，改革难免流于形式。近日国务院常务会议再提简政放权，凸显改革决心，但这种简政放权并不能带来供给的增加。“有些审批事项，设立8年来，竟连一次申请都没受理过。说起来都好笑！”。这是克强总理对行政管制过度的嘲讽，可以说，这样的管制一定要去除。但8年都无申请，这也喻示，其本身就没有市场需求，即便放松大批类似的审批项目，实际上也不可能带来供给端的改善。

简政放权，刺激民间投资，这是政府改革要义，但改善民间投资环境不能仅停留在减少审批方面，而要根本改变微观运行的制度环境，包括融资、法律保护、竞争条件等等。特别在国企改革约束条件语焉不详情况下，无论是让民间资本参股国有企业，还是让民间投资自发形成，都不会出现实质性效果。因此，改革释放红利的做法，看起来轰轰烈烈，但短时间难见效果。

而从此前政治局学习活动释放的信号是，政府会强化“看得见的手”。与以往学习不同，这次是自学。诸位领导人公务缠身，若是简单自学，大可不必舟车劳顿，赶到酷日下的北京集中读书。因此，学习目的实际是统一思想，制定有一定力度的刺激政策。就在政治局学习结束后，国务院即提出强化“定向降准”，预示宏观政策或出台系列组合拳。

近日公布的先行指标PMI出现微妙变化，有分析师认为经济企稳，但若看到新订单增长后的数据，就无法得出乐观判断。一是5月闭幕的广交会数据显示，虽然出口新订单增长，但以短单为主，中长期订单同比下降12%。二是中国5月汇丰服务业PMI值50.7，为四个月新低，这表明就业前景堪忧。

因此，无论从高层态度变化，还是从乐观数据背后的暗示来看，下半年不可避免要出台相当力度的刺激政策，形成一套组合拳。

稳健的货币政策或偏向于更加积极，强化“定向降准”并非在于谨慎行事，而是不想否定“微刺激”的理念。“定向降准”除了强化力度外，恐怕还会增加广度，这使得“定向”范围扩大，实际起到全面降准作用。央行行动步骤可能是，首先再给农村金融机构降准50个基点，以加大对小微企业资金支持；接下来会给城市商业银行和股份制银行降准0.25个百分点，以改善城市服务业和中小企业融资环境。在“定向降准”完成后，若市场预期不变，央行将采取普遍性降准，以改变流动性供应，在满足地方融资同时，改变市场的价格预期。

积极的财政政策空间有限。鉴于地方政府财力吃紧，继续大范围减税可能性不大，但政府也不可能重蹈“四万亿”覆辙，随意增大政府需求。一个更为可能办法是，继续扩大基础设施投资，如增加环保产业、铁路建设规模等，并做到已经决定的投资项目尽快到位。为增加投资拉动力度，京津冀一体化发展规划会尽早出台。

房地产成为宏观调控心病。若任其下落，恐引发金融动荡，若中央政府稳定房价，则引发社会反弹，因此，兼顾两端的做法是，放开一般城市“限购”等调控措施，同时坚持一线城市政策不变。因此，房地产调控不会出台中央政策，但中央政府默许地方政府出台稳定房价措施，以改变政策格局，因此下半年地方政策会轮番出台自救措施，构成宏观调控组合拳的一部分。

考虑到就业压力加大，政府会出台更多扶持小微企业措施。如减少行政审批事项，扩大减税范围，提供专项小额信贷等。

出口刺激政策还会继续加码。因为欧美市场复苏稳定，政府想提高出口对GDP贡献率。由于汇率对出口影响较大，央行会通过市场公开业务将汇率水平维持在底部区域，而不能放任汇率反弹。

总体看，经济下滑已经改变市场预期，分段出台“微刺激”措施效果不佳，因此，政府在不改变“微刺激”招牌下，集中出台刺激政策，以量变带动质变。

中国推动市场改革的选择正确，但面对短期波动，政府定力也难免波动。人性有弱点，政府必然有软肋。稳住不可知的下限，成为政府当务之急。

 楼市深度调整期 地方政府应"就市"而非救市

随着百城房价首先出现下跌态势，房价持续降温的趋势被进一步确定。同时，“救市”声音和微调举措已从三四线城市扩散至二线城市。不过，在观望情绪浓厚、库存压力仍大、信贷全面收紧、开发商资金链紧绷的大背景下，地方政府的逆周期“救市”行动恐难获得实际效果。

首先，楼市观望氛围日益浓重，3月小阳春落空，4月成交进一步趋冷，传统的红5月亦未能再现。据中原地产监测，各线城市表现分化加剧，一线城市成交下滑尤为显著。今年5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为20.1%，较前四年5月的平均成交水平大幅回落20.3%；三四线城市成交基本持平，环比微跌3.1%，较前四年5月的平均成交水平小幅增长7.6%。尽管近期已有项目陆续降价，但成交依旧表现逊色。如北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%；上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价。

其次，当前房价虽然有所松动，但依然处于相对高位，仍有下调空间。当前，无论是持续攀升的库存还是日益趋紧的房企资金链，均折射出进一步降价的诉求。据链家地产市场研究部统计，北京5月新增商品住宅期房项目26个，总供应量9928套，比4月上升7.9%，比去年同期上升112.0%。从1至5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，供应远大于需求，供销比变为1：0.7。另外，从当前的库存数据看，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，回到2013年初的水平，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套。另

据上海某房地产研究院统计，4月份，一线城市新建商品住宅库存量为3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。与此同时，今年3月以来，浙江宁波等地十余家中小房企被曝出资金链断裂而陷入危机，可以预见，迫于销售业绩以及资金链等方面压力，将有更多房企加入“以价换量”阵营。

再次，信贷等政策口径未变，依然从紧，这也会使得地方政府“救市”效力大打折扣。此前央行虽然敦促商业银行加大首套房贷的力度，但商业银行的积极性依然不高。从货币政策看，稳健节奏并未发生变化，资金闸门依旧如故。银监会在实时发布的2013年年报中也提到，要严控房地产贷款风险。高度关注重点区域、重点企业深入分析不同区域房地产风险的具体情况，及早制定风险防控预案，缓释风险。继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。银监会相关负责人表示，严格执行国务院相关政策，房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有松动和折扣，也没有讨价还价的余地，会很好地执行有关政策。

在当前楼市步入新一轮深度调整期之时，地方政府应“就市”而非“救市”，让市场之手决定房价的走势。短期内，地方可能会承受经济增长乏力、银行坏账上升等阵痛，但从长远看，将有利于避免房地产泡沫变大甚至爆破的风险。