房地产成中国经济最大风险 未来两年或大幅下滑

国家统计局昨日公布的70个大中城市房价指数显示，房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。瑞银证券公告认为，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，近几月房地产活动显著放缓多少在意料之中。全球金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高，瑞银证券中国区经济学家汪涛认为，政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比已比较有限。

三年前瑞银证券曾就中国的房地产泡沫问题做了深入研究，时至今日，他们越来越担心房地产面临拐点。过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企。瑞银证券认为，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的下行风险。

瑞银证券中国区经济学家汪涛认为，政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，包括加大基础设施投资、放松房地产调控。因此，她的基准预测是房地产下滑被限制在可控范围内，但房地产大幅下滑导致2015年GDP增速滑坡的风险已不容忽视，在居民部门负债率较低、政府兜底的背景下，很难预测房地产下行的幅度的具体数据。

考虑到今年以来房地产活动弱于此前的预计，汪涛将2014年和2015年GDP增速预测分别小幅下调至7.3%和6.8%。不过，全球金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高，汪涛认为，政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比已比较有限。她估计有15%的概率会出现房地产活动大幅下滑、拖累2015年GDP增速至5+%的风险情形。

通常人们对房地产下行的分析主要关注房价回调，但汪涛认为建设量对于中国经济而言更重要。即便在房价没有明显回调的情况下，建设活动大幅下滑也可能会严重拖累实体经济，给经济增长和银行资产负债表造成冲击。综合考虑直接和间接影响，瑞银证券的敏感性分析结果表明，房地产建设量每降低10个百分点将拖累GDP增速2.5个百分点。除房地产开发商外，金属、建材、工程机械等重工业都将会受到较大冲击。虽然由于购房者负债率较低、房地产下滑对住房贷款的影响可能有限，但开发商和企业部门资产负债表恶化、作为抵押品的房产和土地贬值会给金融业带来极大的冲击。

除此之外，中国房地产下行对于依赖中国内需的大宗商品出口国及周边经济体冲击应会，大宗商品价格及相关汇率的调整恐怕在所难免。

房价停涨地产股走弱 房地产迎来最严峻转折点

地产股昨日普遍走弱，华夏幸福午后大跌8%，格力地产、大名城跌逾4%，“招保万金”四大地产股集体下跌，其中招商地产跌逾2%。

房价下行压力增大

楼市成交低迷的现象仍在继续，而房价下行的压力也蔓延至多个城市。4月份，多个城市出现了房价环比“停涨”的现象。

国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，涨幅的为上海，上涨13.6%，为温州，下降4.4%。

与3月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。房价未上涨的城市达到了26个，也是2013年以来的一个月。环比价格变动中，涨幅的是厦门和南京，上涨0.4%，的杭州，下降0.7%。

平安证券认为，由于目前市场仍未有明显起色，随着未来更多开发商加入调价跑量的行列，叠加基数攀升，预计未来环比上涨城市和幅度将进一步下降。

上市房企资金堪忧

除了房价下行的压力，此外，上市房企还担心资金的问题。2013年的年报里，多家上市房企均列出了其可能面临的资金风险。深振业A预计，今年房地产间接融资环境难有实质性改善，融资成本仍然较高。另有房企直言，如果信贷政策持续收缩，将会对其自有资金和外部资金的筹措带来压力。

近期光耀地产因资金问题被传闻破产的消息，一度引发了业内的担忧。而在此之前，中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机、“跑路”等消息已经引起了市场的关注。

不过据业内专家分析，不管是官方统计数字，还是些开发商资金链断裂跑路消息，都证实中国房地产的确迎来了历史上最严峻的转折点。但这位专家反对“房地产崩盘论”，认为中国的城镇化进程还远未结束。