首个商业地产系统发布 西安商业地产成主流竞争领域

2014年一季度，中国商业地产市场已蓄势进入第二轮上升期。

4月22日，RET睿意德中国商业地产研究中心发布的中国商业地产指数系统显示，中国商业地产仍以年增长12.5%的速度继续跃进，一季度中国商业地产指数已达到133.9。实时的中国商业地产指数，反映了商业地产在经历一轮狂飙后进入波浪形上升阶段。同时，市场分化日趋加剧。

商用土地溢价走低部分城市人均商业面积超警戒值

2014年一季度中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度，中国商用土地市场出现拐点。到2014年一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。

预计历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间再次达到高峰。

商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市逐步上升的空置率和较低的。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证了这一点。

在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。”

未来三年内甲级写字楼新增供应量近七成来自二线城市

2014年季度商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬，空置率维持7%的低位，稳定的现金流也催生了大宗交易，基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为国内单项物业收购案。

与此相比，几乎所有的二线城市，都正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大地刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度，二线城市写字楼空置率已接近30%，租金长期低迷。陈曦认为：“就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局，并刷新市场租金的有效手段。”

一季度西安土地交易商业用途占比近60%

报告指出，通过分析2012年至2013年各物业土地成交占比发现，2013年住宅用地占比较2012年增加4个百分点，在政策调控影响下，交易量仍持续升高，说明市场需求热度不减，开发商仍对住宅市场较有信心。

与此同时，2013年商服用地成交占比开始反弹，较2012年上涨6个百分点，2014年一季度交易土地用途（商服）占比高出住宅近20%。部分开发商转战商业地产，规避政策调控对地产市场的限购影响，进而保证利益及挖掘新的利润增长点，未来商业地产或将成为房地产行业的主流竞争领域。

而作为二线城市的代表，2014年一季度，西安土地交易市场活跃。在88宗土地交易中，商业用途占比近60%，城西由于沣东新城及大兴新区的快速发展，商业土地宗数交易量大，城南、城北与城西交接区域土地较多，且受大西安城市规划发展影响，城市外扩，使得多宗商业土地成功交易。

西安1季度"住冷商热"住宅成交下滑写字楼、商业上扬

国家统计局4月16日发布了一季度房地产数据，房地产市场遭遇“卖房难”窘境。统计显示，西安楼市也呈现“住冷商热”的局面。但伴随3月中下旬以来的回暖迹象，特别是未来政策层面可能放松的预期，业内预测，市场在二季度或将逐步升温。

一季度“房难卖”西安“住冷商热”

4月16日，国家统计局发布了一季度房地产数据。房地产市场普遍遭遇“卖房难”窘境。统计表明，一季度商品房销售面积同比下降3.8%，而商品房销售额同比下降了5.2%；截至3月末，商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。其中，东部地区下滑明显，1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1月份-2月份扩大4个百分点；销售额7981亿元，下降11.5%。

西安楼市在一季度呈现两极分化，住宅成交下滑，写字楼和商业地产市场上扬。美城机构数据显示：西安市一季度住宅成交214.83万平米，环比下滑21.82%，同比下滑14.21%。一季度写字楼成交11.58万平米，环比下滑47.53%，同比上涨52.16%；一季度商业成交13.69万平米，环比下滑29%，同比上涨35.8%。美城机构首席市场分析师董生认为，西安住宅市场低迷主要受以下四方面影响：一是国民经济增速的下滑直接影响了家庭收入的增加，进而影响了购买力；其次，近期杭州等地降价的风波影响了购房者对于房价的预期，观望情绪再起；三是信贷政策在年初并没有放松，持续的收紧也直接制约了改善性需求的入市；四是不动产登记和房产税等政策迟迟不落地，也导致了市场预期的不一致。

从写字楼和商业市场来看，政策层面基本没有受到影响，住宅的严控也在一定程度上推热了商办物业的增长，使得购房者投资性需求转移。鉴于当前住宅的投资只有3%左右，投资价值已经大幅缩水，而投资高达6-8%的写字楼和商业地产就受到了购房者的青睐。

3月逐渐回归正常节奏，二季度或稳步升温

虽然一季度的市场表现不佳，但从3月特别是3月中下旬来看，主要城市的成交量均开始回升。机构监测，北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面仍然为供不应求。

公开数据表明，3月西安商品房市场备案销售面积为133.81万平方米，环比增长了91.34%，同比下降8.35%。其中商品住宅备案销售面积为121.30万平方米，环比增长98.10%，同比增长0.50%；商品住宅备案成交均价为6512元/平方米，环比小幅下降0.63%。从区域成交表现来看，与2月相比，城南、城东住宅销量表现突出。

某研究机构认为，一方面如金辉、海伦堡等品牌房企销售业绩良好，均是通过快速开发高周转运作项目，对3月楼市成交贡献巨大。另一方面，银行“钱紧”并没有得到根本性好转，媒体大肆渲染“楼市崩盘论”，造成购房者观望情绪加深，房企对未来市场的预判也开始转向谨慎态度，为了快速回笼资金，跑量出货成为开发商的普遍选择，3月住宅成交均价环比因此小幅下降。同时，大量城改项目集中备案是造成3月楼市量涨价跌的重要原因。

机构认为，预计未来的货币政策可能会适度放松，一系列举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面。因此，对购房需求的抑制也将逐步消退。由于行业基本面与2013年并无太大差别，随着分类调控逐步落地，各地方将出台松紧不一的落实措施，甚至部分城市还将出台彻底松绑限购等刺激性措施。对西安市场来说，随着房企推案力度加大，3月中下旬市场已有成交上扬迹象，二季度或将逐步升温。 本报记者 李程