多地房产限购已名存实亡 住宅过剩创5年来新高

刚刚过去的一季度，国内主要城市楼市成交量普遍下滑，杭州、温州等城市欲放松限购的传言引起各界强烈关注，随即有业内人士称，如果限购放松，将引发楼市报复性反弹，调控亦将功亏一篑。

不过，在笔者看来，在库存高企、限贷未放松、楼市调控长效机制逐步推进的背景下，即使限购真的放松，也仅能在心理层面对楼市产生影响，楼市成交在短期放量后，仍将归于平静。

首先，大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡。《财经日报》记者在过去一年曾走访福州、沈阳、苏州、成都、杭州等二线城市，在这些限购城市中，普遍只要支付一定的包装费就可以成功过户，即使在“限购令”执行最为严厉的一线城市，不少购房者也可以通过“打擦边球”的形式获得购房资格。

以某大型城市为例，在“限购令”出台后的很长一段时间中，一些购房者都可以通过补缴社保、个税的方式获得购房资格，特别是在楼市低迷的时候，限购在执行层面容易出现“睁一只眼闭一只眼”。2013年，该城市楼市量价齐升，管理层加强了这方面的监管，想要通过包装骗取购房资格难度较大。但随着楼市降温，这类“打擦边球”的行为很容易死灰复燃。

而在房价上涨压力并不太大的二线城市，“限购令”在执行层面一直是不够严格，但真正具备杀伤力的限贷政策则在范围内被严格执行。外地人想要在这些限购城市购房，获取购房资格可以轻松包装，但是想要获取银行的个人抵押贷款则是难于上青天。

首先，银行的系统可以实现联网，购房者在不同城市的信贷记录均有据可查，其次，银行还要求购房者提供至少两年的缴纳社保和个税的记录；在一些不限购的三四线城市，限贷依然对当地的楼市产生巨大的影响，同时，由于这类城市的房地产风险较大，银行在审核房贷的时候会更加的严格。

从目前的情况来看，限贷政策放松可能性很小，空间也很小，在笔者看来，如果部分城市二套房贷首付比例能够从七成降至六成，已经算是政策大开口了。事实上，今年银行钱紧的状况一直在持续，甚至以往被政策鼓励的首套房贷款都“不幸中招”，不仅放款周期被拉长，利率也在不停上浮，在此背景下，更难有骗贷现象的发生。

同策咨询研究总监张宏伟认为，限购的影响会逐渐化解，而限贷的影响是致命的。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则是不一样的，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。

其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已经供过于求，在限贷的背景下，即使“限购令”松动，也不可能对当地楼市的供求状况产生颠覆性的影响。截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长了2.0%，同比增长了16.3%，20个城市的库存量已经创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。

除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开都只是时间问题。

所以，在目前楼市分化的背景下，“限购令”的放松确实是有可能的，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进，以及用合理的手段消化过剩的库存，优化资源的配置，在这个意义上，分类调控、双向调控政策的提出恰逢其时。

日前，有媒体报道称住建部不再要求各城市制订“年度房价控制目标”，由于房价控制目标不再成为调控的“必选题”，温州在楼价连续下跌31个月之后，近期传出限购政策松绑消息，此外，武汉、长沙等地也在酝酿限购政策松绑。据记者了解，广州有关部门虽然没有明确表示楼市调控政策有何变动，但是从近期的成交数据来看，广州楼市签约量明显大增。

房价不会立刻上涨

近期多位业内人士透露，温州放松楼市限购的方案已经上报浙江省。据了解，温州楼市限购政策目前已调整为：本地户籍居民家庭可购置两套房产，即已有房产的本地户籍居民还可购置第二套，而名下无房产的居民则可以购置两套。经过调整之后的政策与深圳市的限购政策类似，也正如温州市住建委所解释的，这次调整在国务院限购标准内。

有调查数据显示，2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，又滑至19374元/平方米。

日前《上海证券报》报道，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。一位资深房地产界人士透露，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

温州等地放松限购

某房地产研究院研究员严跃进告诉记者，楼市调控政策松绑是未来的一个趋势，因为调控那么多年，楼价不降反升，掩盖了许多正常的刚需。而3月的“两会”释放出来的信号就是调控政策不会加码，因此，很多地方开始有政策松动的迹象。

至于政策松动是否会进一步刺激楼价上涨，严跃进认为，导致价格上涨的因素是多方面的，除了和需求有关，还和供应、土地价格等多方面有关。并非一放松限购政策就会立刻导致价格上升。

合富房地产经济研究院院长龙斌认为，物极必反。当地方经济下行压力加大，楼市供大于求，市场低迷，政府必然会反思前期的限购等行政干预政策是否还有必要继续下去。今年的政策应该会有所分化，个别城市为了避免经济硬着陆可能放松限购。

广州限签亦有放松

日前广州也出现了限签松绑的迹象，成交量大幅度上升。房天下的数据显示，上周中心六区整体成交764套，环比前一周（350套）上涨118.29%，各区平均成交样本达127套（且各区偏离样本均值值为33：荔湾成交160套）。

据房天下分析师介绍，成交项目大部分为此前限签的楼盘，如越秀区骏文雅苑，上周网签达54套。据了解，骏文雅苑最近一期开盘为2013年9月20日，如此大网签量基本可确定为半年前成交单位。

而在天河、海珠也有同样的情况出现，两区上周分别成交148套、111套。中心六区成交均价的集体露头，拉动了全市一手网签均价的结构性上涨，全市均价达到18980元/平米，环比之前一周（14762元/平方米）上升28.57%。其中天河区均价44314元/平方米，环比涨15%，海珠、越秀分别为32125元/平方米以及37854元/平方米。

方圆地产首席分析师邓浩志向记者表示，广州确实应该放松除限购以外的其他四项限制政策。这不仅是受住建部表态的直接影响，也是符合中央屡次强调应该以市场手段调控市场的精神。“因为要实现房价控制目标，广州出台了各项限制措施，导致市场数据混乱，购房不网签、双合同等乱象频生。取消这些政策后，市场会更加透明和健康。”邓浩志认为，取消部分调控措施后，原来被限制网签的高价盘将可以网签，在统计数据上肯定会带动成交量和楼价上涨，但实际上的楼价上涨则不太可能。