绿地张玉良:楼市基本面没有变 肯定会平稳增长
北京青年报2014/03/31 14:50
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导读：金丰投资3月18日复牌之后已经连续7个涨停，而在金丰投资背后则是绿地集团655亿元借壳上市，这是A股历史上规模的借壳上市。在这场资本盛宴中，绿地董事长张玉良引入的有限合伙机制成为关注焦点，而绿地整体上市之后，绿地也将和万科直接竞争行业。张玉良是如何导演了这场资本盛宴的？有限合伙制又是怎么回事？绿地能不能成为房企新老大？张玉良对近期不断爆出降价信息的楼市又是如何看的？近日，北京青年报记者采访了堪称眼下股市和楼市实时热门人物张玉良。
借壳上市员工持股成为焦点
此次绿地的整体上市方案中，亮点是管理层如何用成本实现对员工持股的控制，最终既能满足上市要求，又能够保证持股员工的权益。
在绿地集团的持股结构中，除了代表上海国资的上海地产和上海城投，其中最抢眼的是持有绿地集团28.83%股份的上海格林兰，这一公司就是绿地员工持股平台，其中包括张玉良在内的股份。“绿地80%的管理层都持有公司股份，这是绿地人员稳固的一大原因。”张玉良告诉记者。
如果按照资产置入方案，员工持股对应着188亿元的资产价值。此次绿地整体上市，将在绿地集团内部培养出一批千万富翁。历史资料显示，绿地集团早在1997年3月就设立了职工持股会，当时后者持有集团18.88%的股份。在此次重组之前，职工持股会成员达到982人，但股权分散成为制约绿地A股上市的一大难题。
如何解决股权分散问题，符合资产重组的要求。张玉良提出设立上海格林兰投资，这是为规范职工持股会而专门设立的有限合伙企业。此后在公开的文件中，绿地集团管理层43人出资10万元设立格林兰投资，通过一系列复杂的“有限合伙人”安排，绿地管理层以极其微小的代价代持了3759.74万元的绿地员工持股权。通过这一操作，格林兰投资最终控制了28.83%的绿地股份。
说到这一财务安排，张玉良很高兴地拿着股权结构图给记者讲解，“我们通过这个方法，能够程度地代表员工持股人的利益，因为这些人是由员工持股会选出来的。如果持股人代表不能代表大家利益，他就会被选下去，这么多人监督一个人，才能保证效果。”据记者了解，张玉良的持股市值也会超过14亿元，这一水平远超万科王石[微博]、郁亮等人。
绿地会不会取代万科做行业老大
绿地整体上市，对整个行业最直接的影响是，最终谁是老大将会公开竞争。在上市之前，绿地和万科的比较还是建立在推测之上。因为万科是上市公司，万科的销售数据更为透明，而绿地未完成上市，其销售数据只是部分公开。但此番上市完成，谁才是真正行业的老大将立即呈现。
从股本来看，绿地上市之后，股本约118亿股，而万科为110亿股。如果按照目前的股价推算，绿地市值约1230亿元，万科只有880亿元。2013年，行业老大万科完成销售1709亿元，而绿地完成1625亿元。但在2014年的销售目标上，绿地公司的野心更大，绿地定下房产销售2400亿元，而万科为2000亿元。
“万科是我们的好朋友，在行业中我们尊敬万科，我和郁亮(万科总裁)每年都会有好几次交流。”面对不断被提及的万科，绿地集团董事长很是客气。但老大之争已经难免，张玉良向记者表示，绿地今年房地产板块预计销售额超过2400亿元，明年或超过3000亿元。其中海外收入今年会达到200亿元，明年会达到300亿。“数字只是一方面，更重要的是竞争能力的体现。”
两地上市超低融资成本
此次绿地上市，有股民质疑，绿地如此大规模的整体上市，会从股市抽血，更担心绿地会从股市融资。对此，绿地董事长张玉良告诉北青报记者，绿地只上市不融资。
张玉良向记者表示，相对于国内其他一些房企，绿地上市晚了一些。“这有两个原因，是绿地早早实现了混合所有制，机制已经搞活了，有较强的内部竞争力，所以当时对上市不太迫切。另一个原因是，绿地不差钱，所以也导致了在A股上市步伐较慢。”
收获内地A股和香港红筹股双平台后，张玉良坦言绿地融资方面非常便利，“不差钱”。他指出，绿地母公司是混合所有制，而且今年全球化能力更强，很容易受到资本市场的青睐，跟只在国内做的企业，完全是两个配置资源的能力。“在香港市场，3.5%的资金成本，想要多少都行，这就是优势所在。”
人物观点
楼市基本面没有变
房地产市场肯定平稳增长
对于中期市场预期，张玉良仍然看好，“现在房地产大的格局没有变化，市场基本面没有变，市场消费能力仍在，房地产市场肯定会平稳增长”。有业内分析人士指出，当前国内市场，人均房屋保有率已经很高，购买力或难以持续。
张玉良表示，唱衰中国经济，看空房地产的声音有一些“不合适”。他提出了三个方面的理由：首先，他主张从人口结构分析，原来100万人口假设有3万家庭，但现在是3.5万家庭。家庭细分的前提下，需求仍然在增加。其次，收入水平增长，不动产需求量也随之增加。人均2万美元的收入比人均1.5万美元的收入时，拥有住房水平提高很多。最后，两会还提到“三个一亿人”，促进一亿农业转移人口落户城镇、改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约一亿人在中西部地区就近城镇化，这些均是未来市场的坚实基础。他认为，像杭州等个别城市虽然现在房价下跌，但属于短时间的小幅波动，是阶段性情况。
人物简介
张玉良，男，1956年12月生，汉族，上海市人，大学学历，高级经济师，现任绿地控股集团有限公司董事长、总裁。
1982年9月－1984年5月，任上海市嘉定区江桥镇党委委员、副书记。
1984年5月－1986年6月，在上海农学院农业经济系学习。
1986年6月－1992年5月，任上海市农委主任科员、住宅办副主任。
1992年5月起，任绿地控股集团有限公司董事长、总裁。
张玉良同时担任中国企业联合会、中国企业家协会副会长，中国房地产业协会副会长，住房城乡建设部决策专家组成员等职务，曾获五一劳动奖章、2013中国经济年度人物等荣誉称号。
张玉良在1992年领衔创建绿地集团，他通过推动产业发展升级、实施经营管理创新、培育企业文化、积极履行社会责任，领导绿地集团实现了超常规发展，企业以2000万元注册资本金起步，21年后业务经营收入、资产规模均超3000亿元，实现资产规模增长近万倍，国有资产增值超千倍，并跻身《财富》世界企业500强。
近期来，地产公司的融资热再次升温。3月25日，世联行和华远地产分别发布定增预案，而市场关注的还是绿地集团借壳金丰投资。
金丰投资拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，这是目前中国房企的并购事件，并购后绿地集团的总市值或将超越万科。
自3月18日复牌发布预案以来，金丰投资已连续7个交易日涨停，截至3月27日收盘，金丰投资收于10.99元/股，较复牌前的5.23元上涨110.13%，较增发价5.58元上涨96.95%。
那么重组相关方的利益成几何？
层利益：资产出卖人“上海国资委”持股市值增636亿
金丰投资和绿地集团都是上海国资委旗下的企业。
交易前，金丰投资大股东为上海地产(集团)，持股38.96%，由上海国资委100%控股。绿地集团的股东分别为上海格林兰(管理层持股)、上海城投总公司、上海地产(集团)、平安创新资本、中星集团、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、天宸股份、珠海普罗、国投协力，分别持股29.09%、20.76%、19.99%、10.01%、7.7%、4.3%、3.86%、2.31%、1.01%、0.97%。
其中，上海国资委通过上海地产(集团)、上海城投总公司、中星集团掌控48.45%。上海格林兰于2014年2月9日新成立，由张良玉为首的绿地集团管理层43人出资成立，系为规范绿地集团职工持股会而专门设立的特殊目的持股主体。
本次交易分为两步：步资产置换，金丰投资以全部资产及负债与上海地产(集团)持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，置出资产预估值23亿元，置入资产绿地集团预估值655亿元，两者相差632亿元；第二步金丰投资拟以每股5.58元的价格向绿地集团原股东发行股份购买支付前述632亿元差额。
这单交易，不仅让绿地集团实现了A股上市梦，更让其背后的股东(资产出卖人)获得丰厚的资本溢价。
截至2013年6月30日评估基准日，绿地集团归属母公司净资产约为262亿元，评估为464亿元，增值率77.1%，最终的655亿估值是考虑了绿地集团2013年下半年的主要期后事项及损益情况(包括战略投资者增资、2013年度现金分红等)。这里，资产的评估增值便是资产出卖人获得的首次溢价。
交易后，资产出卖人合计获得金丰投资113.26亿股股份，占金丰投资总股本的95.63%，按3月27日股价计算，资产出卖人获得二次溢价=(10.99-5.58)元/股×113.26亿股=612.74亿元。
其中，上海国资委间接持股市值=(23.38+24.37+9.04)亿股×10.99元/股=624.12亿元。这次交易让资产出卖人上海国资委持股市值增加=(23.38+24.37+9.04)亿股×10.99元/股+(10.99-5.23)元/股×2.02亿股=635.76亿元。
管理层掌控的上海格林兰持股市值=34.14亿股×10.99元/股=375.2亿元。
查阅绿地集团股权演变历程发现，自1997年3月改制之后，绿地集团相继进行18次增资及5次股权转让，而多数并未披露明确的出资方式，近三年多以“未分配利润、应付股利、资本公积”进行转增，货币出资少之甚少。
第二层利益：“新上市公司”千亿市值超万科
交易前，金丰投资总股本5.18亿股，交易后股本盘子增至：5.18亿股+113.26亿股=118.44亿股，将成为A股资本市场股本盘子的房地产上市公司。
按3月27日股价计算，新上市公司市值=118.44亿股×10.99元/股=1301.66亿元，超过同期A股房企万科(879亿)。较复牌前增厚：1301.66亿元-(5.23元/股×5.18亿股)=1274.56亿元，翻了47倍。
金丰投资目前主要业务包括房地产流通服务、投资开发、金融服务和代建管理等。近年来，由于国家对房地产的调控力度加强以及同行业竞争日益激烈，金丰投资盈利能力一年不如一年。
2010年-2013年，金丰投资净利润分别为2.25亿元、2.02亿元、1.05亿元、6963.07万元，同比增长率分别为10.87%、-10.19%、-48.14%、-33.66%。
本次交易是上海市国资国企战略性市场化重组的重要一环，而由绿地集团出面重组金丰投资，将有利于更好地整合国有企业资源。
交易后，新上市公司将转型成为国内房地产行业领军企业。重组预案显示，目前绿地集团主营业务为房地产主业及其延伸产业，包括建设建筑、酒店及商业运营等业务，还涉足能源、汽车、金融等其他产业。截至2013年6月30日，绿地集团合并报表范围的子公司达600余家。
2010年-2012年，绿地集团合并报表营业收入分别为947.82亿、1478.64亿、1985.62亿，净利润分别为55.43亿、62.22亿、68.76亿，分别是同期金丰投资的25倍、31倍、65倍。
绿地集团提出，要在2015年进入世界200强，并将销售收入突破5000亿元。
目前，有关绿地集团的未来业绩预测的工作尚未完成。有机构预测，未来三年绿地集团能保持30%收入的年增长率。
第三层利益：5名战略投资人浮盈143亿
重组引起的股价上涨，的账面收获者非绿地集团的原始股东莫属，而在2014年1月才战略投资进入的创投更是偷着乐呵。
2013年11月，绿地集团拟引进战略投资者事宜在上海联合产权交易所挂牌公开征集投资者，彼时国投协力、珠海普罗、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、平安创新资本均以5.62元/注册资本元的价格分别认缴出资额1亿元、1.05亿元、4.45亿元、4亿元、10.37亿元，分别获得绿地集团0.97%、1.01%、4.3%、3.86%、10.01%的股权。
交易后，前述5名战略投资者分别获得金丰投资股份为1.13亿股、1.19亿股、5.04亿股、4.53亿股、11.75亿股，按3月27日股价计算，5名战略投资者的账面投资=(1.13+1.19+5.04+4.53+11.75)亿股×10.99元/股-(1+1.05+4.45+4+10.37)亿元×5.62元/注册资本元=142.51亿元，投资回报约1.22倍。
其中，鼎晖嘉熙、平安创新资本分别浮盈30.39亿元、7.087亿元。
而它们背后亦隐藏着一些民间产业资本。其中，宁波汇盛聚智成立于2013年11月18日，执行事务合伙人为汇添富资本管理公司，股东背后有着福建七匹狼集团和宝矿国际贸易公司。珠海普罗成立于2013年11月13日，背后则有亨通集团实际控制人崔根良的身影。
第四层利益：公众投资人110%
历时近9个月的漫长等待，对于公众投资人来说还算有所值。
截至2013年6月29日停牌起始日，金丰投资流通股为5.18亿股，其中大股东上海地产集团2.02亿股(占比38.96%)，其他无持股5%以上的股东。
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