公积金贷款"迷踪拳"打到人发懵 门槛骤升引争论

广州市拟提高住房公积金贷款门槛，日前公布《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(以下简称《意见稿》)向社会征求意见。在银行审慎收紧房地产贷款的背景下，大幅调整公积金贷款申请年限及比例，引发公众高度关注：一线城市的房地产调控政策会不会进一步趋于强硬？

根据广州市公布的文件征求意见稿，广州市申请住房公积金门槛将出现明显提高：用途为非居住用房及低密度商品住宅或者已使用过住房公积金贷款的，不予办理公积金贷款；广州本市户籍的，申请贷款时已连续缴存住房公积金的时间要求由现在的6个月以上(含6个月)延长到24个月以上(含24个月)；非本市户籍的，申请时已连续缴存住房公积金的时间要求将由目前的12个月以上(含12个月)提高到36个月以上(含36个月)。

此外，征求意见稿还进一步对住房公积金贷款的个人贷款额度及年限作出了限制。其中，对购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过所购房屋价格的30%，贷款利率按同期同档次基准利率的1 .1倍执行。与原来的首付款比例规定不得低于60%相较，明显趋严。可贷公积金的额度计算方法也将发生变化，计算公式由当前的“(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2”改为“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×2”。

广州市的征求意见稿一出，立即引发社会关注。广州市社科院研究员、广州市人大立法咨询委员会专家彭澎认为，尽管《意见稿》没有明确说调整的目地是什么，但很明显公积金贷款渠道收窄了，贷款门槛的提高将把很大一部分人挡在门外。

“迷踪拳”打到人发懵

“从此次征求意见稿看，与2013年11月出台的‘穗六条’一以贯之。”彭澎说。

1月广州现“抢地大战”。房天下数据中心的监控数据显示，1月份广州黄埔、番禺两区连续诞生两块地王，当月广州共成交10宗土地，总收入近70亿元人民币。此后，广州土地市场热点不减。2月，广钢新城5块地卖了155亿；3月，广州市国土资源局挂出天河油制气厂地块，起价高达60.65亿元。

广州广证恒生证券咨询研究所副总经理、首席研究官袁季说，在这样的土地市场下，广州楼市调控显然不容乐观。有关方面再推出一些政策也是可以理解的。“不过动用到公积金政策，有些不好理解。”

“动了很多人的奶酪。特别是计算公式的变化，同样的公积金账户余额，月缴存额和到退休年龄月数也不变，可以贷款的公积金额度明显‘缩水’。”广州市民陈怡说。

在袁季看来，用住房公积金政策调控，会伤到普通百姓的刚需，打的是“迷踪拳”，看不清路数。

此前，有专家质疑现行公积金贷款政策容易造成“劫贫济富”：不同地区、不同行业、不同职务的人获得的公积金数额差别巨大。彭澎说，有的人可以用公积金贷款轻松购买两套房，而绝大部分人连动用公积金的资格都难以获得。

一线城市调控进一步趋紧

广州拟调住房公积金政策的舆论关注点在于：一线城市的房价调控会不会进一步加强？房价会不会下来？

去年以来，房地产市场格局出现明显变化，二三线城市出现泡沫“破裂”现象，而一线城市则继续维持上涨势头。

广州某股份制银行个金部负责人说，此次《意见稿》可以看做是全面收紧房地产贷款的信号，也是房地产进入下行通道的前兆。该负责人坦言，今年以来房地产市场相继出现的楼盘降价、开发商资金链断裂、房地产信托面临兑付危机等事件均向市场传递了房地产信贷风险正在逐步聚集，不管是银行还是政府部门，对于房地产市场的态度正日趋谨慎。

“广州的公积金政策调整职能看做是‘穗六条’的延续。”彭澎认为，目前并无迹象表明一线城市会采取更强硬的调控措施。随着一些地方的债务在今年集中到期，地方政府的偿付压力持续增大，力保房地产型收入不出现大面积滑坡在很多地方都是关注的一个重点。

袁季说，尽管市场观望情绪浓重，房价涨幅趋缓，但一线城市的地价持续上涨表明，这些地方的房价还会持续上扬。高房价带来的社会问题已经开始触及社会的底线，加强调控是必然的，就是不知道采取什么方式。

广州公积金贷款酝酿新政 或成最严

广州公积金政策将酝酿重大调整。

《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)(下称《办法》)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)(下称《通知》)开始征求意见。

根据上述两个文件，其中拟规定已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款。这意味着，如果《办法》开始实施，广州市民买房将只有一次公积金贷款机会。

贷了不能再贷

在《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》的征求意见稿中，第七条明确规定，属于以下三种情况的，不予贷款：建筑结构为砖木结构、混合结构；用途为非居住用房及低密度商品住宅；已使用过住房公积金贷款。

第三种情况对普通职工人群的影响。广州满堂红一位中介告诉《财经（微博)日报》，在以前公积金贷款的操作之中，只要还清之前的公积金贷款，满半年之后，便可以申请下一次公积金贷款。根据楼市调控政策，三套房停贷，但公积金贷款至少可以申请两次。

很多年轻购房者虽然资金不够充足，但迫于买房结婚和房价不断上涨等各种原因考虑，会选择先购买小一点的或者市郊的房子作为过渡，几年之后再换一套房子，这个群体被统称为“卖一买一”的改善型住房群体。

如若新政实施，这一群体将受到巨大冲击。在广州天河区某政府部门上班的钟小姐，几年前在天河车陂买了套一室一厅的小房子自住，当时用公积金贷款贷30万元。今年初结婚后，她打算将小房子卖掉，再换一套三房一厅的房子，但一旦公积金新政实施，她的计划就要泡汤。

除了这部分刚需群体，还有一部分群体更“有苦难言”。郑先生三年前结婚时和女方一起在广州海珠区买了一套房子，当时采用了“公积金+商业贷款”的组合贷款模式。去年底由于感情破裂而离婚，房子归了女方，郑先生名下既无房子，也还清了贷款。但由于商业银行早就实行“认房认贷”政策，即商业贷款记录就算二套房，因此郑先生把希望放在了公积金贷款上。

如今新政出来，郑先生将不能再用公积金贷款。“既然我名下没有房子，也不欠一分钱，为啥我算二套房？”郑先生无奈地摇头。

或误伤刚需？

出台该政策是否与目前公积金资金紧张有关？

对此，广州市公积金中心对外表示，目前公积金额度是充足的，并表示酝酿这样的措施主要是为贯彻落实国家及广州市房地产调控政策精神的需要。

不过，在业内人士看来，这样的理由并不能站住脚，因为投机炒房的群体很少会用公积金贷款，但自住的改善型需求的人则非常需要。

合富房地产经济研究院院长龙斌告诉本报记者，作为支持住房的政策性机构，公积金贷款应该大力支持卖一买一、自住置业群体。而现在的措施则相反，会误伤了“刚需群体”。

“政策应该有所鉴别。”龙斌说。

根据程序，在4月10日征求社会意见结束后，还需要经公积金管理委员会审议通过。而新政一旦通过，广州的公积金贷款政策将成为几个主要城市中最严格的一个。

北京的公积金贷款政策规定：借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。

上海也是实行“认房又认贷”的政策，其中，对本市为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

住房公积金贷款门槛将提高 二次贷款拟叫停

昨日，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》（征求意见稿）（以下简称办法）及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》（征求意见稿）（以下简称通知）全文公布，再次征求社会各界意见。其中明确提出，已使用过住房公积金贷款不予贷款，并将公积金贷款买二套房首付提至七成。业内人士表示，这一系列规定可能对改善型购房客带来巨大影响。

公积金贷款门槛拟提高 本地户籍须连续缴两年

谁能办理公积金贷款？办法规定，公积金贷款对象是指按规定缴存住房公积金的职工，其中包括本市缴存住房公积金的职工以及签订互贷合作协议城市缴存住房公积金的职工。

在申请住房公积金贷款的条件中，门槛有所提高：广州本市户籍的，申请贷款时已连续缴存住房公积金的时间要求由目前的6个月以上（含6个月）提高到24个月以上（含24个月）；非本市户籍的，申请时已连续缴存住房公积金的时间要求将由目前的12个月以上（含12个月）提高到36个月以上（含36个月）。

同时，申请住房公积金贷款还要求申请者已按规定支付购房首期房款。

已用过住房公积金贷款不予受理

中央国家机关住房资金管理中心今年出台新规，宣布从今年起对第二次使用公积金贷款作出限制性规定：职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款。购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。

而此次征求意见的办法，比国管公积金中心的新规更进一步，明确提出：已使用过住房公积金贷款不予贷款。

此前，在广州，在满足贷款条件的前提下，首套房公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但第三套房也是早已停贷。

早在广州之前，南京（楼盘）、无锡（楼盘）等城市已经叫停了住房公积金二次贷款。公积金管理中心相关人士解释说，这主要是为了顺应国家对房地产宏观调控的要求，对第二次使用公积金贷款购房的行为不予支持，另一方面则是因为贷公积金的人太多，导致公积金贷款额度吃紧。目前，该条款还处于征求意见阶段，最终的版本将吸纳市民的相关意见进行考虑。

业内人士表示，叫停公积金二次贷款，对真正的投资客影响不大，真正受到伤害的，是那些需要改善生活条件的普通购房家庭。

此外，建筑结构为砖木结构、混合结构，用途为非居住用房及低密度商品住宅，也不能办理公积金贷款。

以欺骗手段提公积金 退款3年后才能再贷

办法还规定，住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要审批依据，对于出现下列情况的职工限制贷款：

以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工，全额退款3年后才可申请住房公积金贷款；

提供虚假资料骗取贷款的职工，公积金中心将保留不良诚信记录4年，期间不受理其住房公积金贷款申请；

人民银行征信记录显示住房贷款6期（含6期）以上，贷款结清5年后才可申请住房公积金贷款。

此外，办法还提出，借款人不符合住房公积金贷款条件而违规骗取住房公积金贷款的，公积金中心调查核实后，应依法解除借款合同，追回已发放的住房公积金贷款并追究相关责任人的法律责任。

额度计算公式有变 贷款额度或“缩水”

随着房价的水涨船高，不少市民提出希望能够上调公积金贷款额度。但是，按广州住房公积金管理中心实时发布的通知征求意见稿显示，广州申请公积金贷款的限额未变，仍为一人申请50万元，两人或两人以上购买同一住房的限额为80万元。

值得注意的是，按照正在征求意见的通知，可贷公积金的额度计算方法也将发生变化，其计算公式由当前的（公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数）×2改为账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×2。

光是从计算公式看，如果不考虑限额，同样的公积金账户余额，月缴存额和到退休年龄月数也不变，可以贷款的公积金额度却有所“缩水”，“缩水”的贷款额度为月缴存额×到退休年龄月数×2。

公积金买二套房 首付将提至七成

广州住房公积金管理中心表示，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买保障性住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款额度不超过所购房屋价格的80%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；对购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过所购房屋价格的30%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。

这也意味着，广州公积金贷款购买二套房首付将由目前的六成提升到七成。记者了解到，去年11月，人行广州分行发出通知，要求自当月25日起，在广州市全部行政区域内，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。通知发出后，辖内商业银行已全部执行七成首付。

按照规定，家庭已购房套数实行“认房”又“认贷”的标准。通过房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、人民银行征信系统《个人信用报告》及银行通过面测、面谈等形式的尽责调查认定家庭房产套数。

申请公积金贷款五步走

（一）借款人向公积金中心或者承办银行提交住房公积金贷款申请表和有关资料；

（二）公积金中心或者承办银行受理职工申请后，对职工有关情况进行贷前审核；

（三）公积金中心对职工贷款申请进行审批；

（四）经公积金中心审批同意的贷款，由公积金中心、借款人、受托银行三方共同签订书面借款合同，或者由公积金中心委托受托银行与借款人签订书面借款合同；

（五）公积金中心出具同意贷款审批意见及办妥担保手续后，公积金中心委托受托银行向借款人发放贷款。

申请住房公积金贷款条件

（一）具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证；

（二）本市户籍的，申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上（含24个月）；非本市户籍的，申请时已连续缴存住房公积金36个月以上（含36个月）；

（三）具备房屋所在地房地产登记部门所确认的购房合同或协议，并能办理抵押、保证担保手续；

（四）已按规定支付购房首期房款；

（五）具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。