菜鸟买房有技巧 在售楼处如何看房问房

在售楼处该看些什么

一、营业执照

正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

二、企业资质

建设部将开发企业的资质分为三级，一级。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩，查询销售机构信用档案。

在售楼处该问些什么

购房者在选择房子的时候，不能全信销售人员的一面之词，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。

一、销售方式

您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。同时，按照房地产要求，凡是在2003年11月1日后取得销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售。

二、具体价格

您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层-8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积价与均价相差5%-8%，塔楼是在15%-20%之间。

三、入住时间

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

四、入住条件

入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

五、车位

小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

买房是人生中的大事，购房者从下定决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。购房者在买房前一定要看上文提到的内容，做好购房准备。

公积金买房 你了解多少？

“1月16日起，西安住房公积金缴存基数开始调整，按照缴存比例，每月单位可为职工缴存公积金1136元。”新年伊始，这一政策的公布，让更多人将目光又一次聚集在了公积金贷款上。

公积金买房有哪些优势？公积金按揭需要什么条件？西安哪些楼盘支持公积金贷款等问题均是购房者尤为关心的。此外，也有购房者吐槽，眼看公积金账户余额越来越多，可自己看中的楼盘却不支持公积金贷款。还有人称因对公积金了解甚少，所以使用不当，导致购房时却无法贷款。针对上述疑问，记者特走访相关主管部门，为大家做了详细了解。

公积金利率低受青睐

目前，很多购房者都选择贷款买房，加之很多单位给员工的福利都有“五险一金”，其中“一金”就是住房公积金，因此，许多刚需购房族在买房时会更青睐用公积金贷款。“用公积金买房有哪些优势，西安公积金贷款条件有哪些、贷款额度是多少？”

据了解，公积金贷款除了以低于商业按揭贷款的低利率优势外，还有贷款额度高、年限长、首付额度低等多种优势。正常缴存住房公积金1年以上，具有完全民事行为能力的职工，在购买自住住房时，就可申请住房公积金贷款，具体的贷款额度与购房者的还款能力、月缴存额等因素相关。住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行，目前实时的公积金贷款（5年以上）基准利率为4.5%，而商业贷款（5年以上）实时基准利率为6.55%。

公积金贷款究竟较商贷有多大的优惠？用公积金买房的程女士告诉记者，她买了天朗·大兴郡的房子，起初说用商贷贷28万元、20年，每月月供约2100元，后来说可以用公积金贷款，贷28万元、20年，每月月供才1771元，这样每个月就能少还329元，一年就能少还3948元，那20年就要少还78960元，用公积金买房确实能省下不少钱，有人贷得多的就能省更多，差价和一辆普通家用轿车差不多啦。”

以下楼盘可用公积金

公积金贷款买房好处多多，目前西安哪些楼盘支持公积金贷款呢？这些楼盘最近有哪些优惠？

记者走访了解到，支持公积金贷款的楼盘还真不少，有金辉·悦府、白桦林·明天、广厦·水岸东方、星雨华府、凤城九号、香江湾、荣华·北经城、裕昌·太阳城、尚品美地城、恒基·碧翠锦华、悦美国际、罗马景福城、高新·未未来、金泰·新理城等。

据星雨华府相关负责人于佳介绍，星雨华府支持公积金贷款，近期参加团购可优惠5万元，西安晚报的购房者将额外享受1000元物业费的优惠，可选择房源的面积有84㎡—140㎡，项目紧邻北客站商圈，自身配有品牌幼儿园、小学及高档商业。香江湾相关负责人刘花介绍，香江湾也支持公积金贷款，在售1号楼（2T3户)、2号楼(2T4户）、3号楼（2T4户)河景高层，面积115㎡、158㎡、168㎡，分别为两房、三房、四房，起价6300元/㎡，均价7500元/㎡，预计2015年4月交房入住。金辉·悦府房源主力在售7#113㎡-122㎡，全款9.7折，按揭9.9折，公积金9.9折；此外推老带新活动，老业主赠送一年物业费，新业主总房款立减2000元。

虽然现在支持公积金贷款的楼盘不少，但还是不能完全满足广大购房者的需求。采访中购房者林先生称有公积金，可买房时看中的楼盘却不支持公积金贷款，只好用商贷。采访中多位购房者均表示，期待有更多楼盘能支持公积金贷款。

使用公积金应注意啥

采访中发现，不少购房者由于对公积金使用了解甚少，所以使用不当导致购房时却无法贷款。

公积金贷款买房有哪些需要特别注意的事项？西安住房公积金管理中心官网资讯显示：

个人申请住房公积金贷款时欠缴住房公积金的，应由所在单位先补缴全部职工的欠缴款后，方可申请贷款。其中，截止申请日，欠缴一年以内的补齐全部欠缴款；截止申请日，欠缴一年以上的先补缴不少于一年的欠缴款，同时列出不足部分补缴计划，由公积金中心归集管理部门监督补缴。

补缴欠缴款后，单位正常汇缴延续三个月，公积金中心履行放款手续。

贷款发放后，借款人所在单位发生非正常停缴情况，公积金中心有权提前收回剩余贷款本息。

个人申请住房公积金贷款时住房公积金缴存基数低于上一年度市政府规定的职工月工资标准的，应由所在单位先将全部职工缴存基数调整为不低于上一年度西安住房公积金管理委员会规定的职工月工资标准，并补缴当年全部少缴款项后，方可申请贷款。缴存基数调整后单位正常缴存延续三个月，公积金中心履行放款手续。

办理个人住房公积金贷款时，必须符合国家有关政策和西安住房公积金管理委员会的相关规定。申请人提供的收入证明必须与住房公积金缴存基数相匹配。

办理个人住房公积金贷款时，申请人及配偶提供收入证明应由所在单位加盖行政公章或人事劳资部门公章。

公积金答疑解惑

市民刘先生：您好，我的公积金已连续缴存1年，但之前的缴费基数都低于实际收入，只有最近一个月的缴存基数与实际收入相符，最近要申请贷款，请问这种符合条件不？

西安住房公积金管理中心：基数调整后须连续足额缴存三个月以上方有效。

市民马先生：本人辞职，现准备将西安的集体户口签回原籍甘肃。请问是否可以办理公积金的提取？提取需要什么材料？

西安住房公积金管理中心：职工为农业户口或非本市户口并与所在单位终止劳动关系的。提取时须提供：1.与单位解除劳动关系证明（如果没有劳动关系证明原件职工需到单位开证明）原件及复印件；2.户口薄（集体户口应提供户口卡或当地派出所出具的户籍信息证明，如果户口卡上没有盖章的必须出具户籍信息证明）原件及复印件；3.身份证原件及复印件（与户口证明信息一致）。提取额度时限为：公积金本息一次结清,同时注销职工个人账户。

市民高先生：购买二手房是否可以使用公积金贷款？与购买新房手续上有何区别？本人已连续缴纳公积金3年，账户余额2万元，月缴513元，请问可贷款多少？

西安住房公积金管理中心：二手房办理贷款,卖方持身份证原件和房产证原件，买方持身份证原件和二手房权属登记册，信息查询申请表（产权产籍管理部领取），西安家庭购房申请表（交易中心出具），到公积金中心的信贷处进行备案。查询公积金缴存是否正常；由公积金中心委托评估公司进行评估；评估费：评估价的千分之三（由评估公司进行评估）。贷款期限最长20年，且不超过房屋使用年限和借款人退休年限；贷款额度：评估价或成交价较低者的60%。贷款额度根据您的还款能力、月缴存额等因素相关。

市民陈先生：我的住房公积金在别的城市缴存，可不可以在西安申请贷款购房？公积金从其他城市变更到西安后，多久才能申请贷款？

西安住房公积金管理中心：抱歉，不可以。公积金从其他城市变更到西安，连续足额缴存半年以上方可申请贷款。