海外置业不断升温 投资前别忘注意五大问题

境外楼盘凭借普遍下跌的房价、优美宜人的居住环境、高投资的回报、海外移民的诱惑等因素迅速成为国内购房者的新宠。不过，海外置业目前仍是具有高额购买力和投资倾向的消费者的选择，仍属于刚刚兴起的现象。

据记者了解，在丰厚回报的“利诱下”，海外置业正不断升温。据一份公开报告显示，近年来，我国个人境外资产增长迅速，2008年至2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，我国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。

那么作为初次接触海外置业的天津市民而言，应该注意什么呢?记者在展会现场采访了相关负责人。

土地所有权

据了解，国外购房与国内购房间的区别是在土地所有权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人产权，基本无年限限制，也有极个别地区的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。例如，有一些物业仅拥有有产权年限的土地租赁权，在泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。

因此，投资海外房产时，房产的质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的前景和投资价值才是更关键的问题。

房价走势

在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。在投资海外房产前，当然不能完全听信一些代理公司的一面之词，其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象，投资者一定要提前做好准备工作，要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况作一次全面的了解。

据介绍，投资吉隆坡房产来说，它是马来西亚的首都，整个马来西亚有30%人口是华裔，会说普通话、广州话、福建话的内地人都可以在吉隆坡正常生活，与国内文化差异不大，并且马来西亚的物价和消费水平普遍低于国内一、二线城市。此外，当地购房总税收大概为总房款的2%，而吉隆坡的房价长速基本为每年同比增长5%，如果您将所购置房产作为出租投资，出租市场的价格长速也大致为6%到7%，可以说非常可观。

另外投资者还需了解当地的市场现在是处于怎样的周期，按照内地的房产投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有着自己的周期性，如果进入下跌周期，即使是投资地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，也是很关键的问题。

汇率风险

这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

管理费用

许多国家在房产管理方面有严格的规定，比如澳大利亚墨尔本市规定，自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理，如超时未作清理，则由市政部门代劳，但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，就会给自己招来更大的麻烦，甚至会影响到个人的信用记录。

税费

海外置业者投资前必须要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担，对将来的居住或有无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋是每年征收一次。

当然，也有部分地区是没有税收或者税收极低的，比如此次房交会展示的开曼群岛就是世界的“避税天堂”之一，当地的各项税收都远低于其他国家或地区，甚至有些税收几乎为零，比如当地无房产税、无资本利得税，在房地产投资方面，租金收入或股息收入也没有收入所得税。

此外，出售房产时也会产生相关税费，主要征收的是增值税，如澳洲会按增值部分的45%来征收，因此建议投资者要学会合理避税。比如在澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

业内人士提醒海外置业者，一定要在充分调查和考量之后再作投资，特别要注意开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度以及当地文化背景等各方面因素。在购房过程中，聘请专业的中介机构和律师。普通购房者对投资地的贷款政策很难吃透，因此聘请专业机构和人士可以增强交易的安全性。同时还要做好对东西方文化差异的理解和心里准备，另外，选择哪种适合自己投资的管理物业也都是投资者需要仔细考虑并详细了解的问题。

最后，政治风险也是需要海外置业者充分注意的：两国关系如何，该国对华政策怎样，这些都是置业前必须摸清的家底。

进入12月份，2013年最后的日子屈指可数，圣诞、元旦接踵而至，西安楼市迎来最后一波优惠期。为庆祝这两个节日，也为了抓住2013促销“末班车”，众房企再度“豪放”促销，各种优惠促销活动在紧张筹备中。此外，还有部分心急的楼盘项目提前“过节”，送节日礼物、送折扣、送优惠，誓将优惠进行到底。

周末暖场活动“圣诞味”浓

目前距离圣诞节和元旦不到20天，许多楼盘加紧“赶节”。记者从各个售楼部了解到，从进入12月份，基本上多数楼盘的周末暖场活动都和这两个节日有关。在近日的踩盘中也可以看到，许多售楼部都布置的喜气洋洋，圣诞树、圣诞老人和圣诞礼物将售楼部装饰得满满的，到处是节日的味道。

“2013年年底到2014年年初，就剩下圣诞节和元旦这两个节日了，而且这两个节日离的又很近，所以很多楼盘都会搞一些促销暖场活动带动销售，这是每年的必备节目。”城东某楼盘王姓置业顾问说。他说，今年圣诞节前他们准备了抽奖、演出和许多美食，准备在圣诞节前将新老客户请到项目来，将年终答谢和圣诞节、元旦放在一起，回馈广大业主。

低总价特价 折扣房齐上阵

在各种暖场活动轮番上演的同时，记者还了解到，借圣诞节、元旦之名，许多楼盘都推出打折、优惠等促销活动，由于是2013年最后一波优惠，所以许多急于提升销量和积攒客户的楼盘都大幅度提升优惠力度，力争搭上“末班车”赚个盆满钵满。在年末最后一波优惠中，低总价、低起价、特价、清盘、直减、团购等促销较多见。据西安房地产信息网、房天下等相关网站数据显示，在这些参与优惠促销的楼盘中，动辄直减十几万元，或者起价四五千的比比皆是。

其中，陆港·金海岸优惠19万元；恒基·碧翠锦华交5000元优惠15万元；天朗·御湖家庭成长计划98㎡—142㎡市府湖景现房，单价减2000元；凤城九号五证齐全、准现房，团购减8万元；昆明时光团购直减2万元；卢卡小镇175㎡—263㎡阔景联排交2万元抵5万元认筹；中国铁建·国际城优享九年义务教育直通车，免收择校费、借读费；北岸参加团购，直减5万元，部分在售房源价5800元/㎡；海璟·暖暖的宅优惠后5981元/㎡，价6600元/㎡，项目目前交4000元抵8000元，再享95折优惠；兰卡威小镇在售2号、3号楼67㎡、105㎡LOFT房源，价4888元/㎡，1室减6万元，2室减11万元……

返乡置业成年末扫盘主力军

采访中记者还了解到，在房地产开发企业精心准备的“年末大餐”中，瞄准的目标主要是返乡置业者。据业内相关专业人士介绍，每年年底的最后一个月到来年的个月，都是返乡置业大军集中购房的时期，这段时期，许多常年在外打工和拼搏的人们回到家乡安家置业。此外，近年来西安市加大了市容、市貌和环境的建设和改善力度，西安在建设国际化大都市的过程中，已经成为许多人理想的居住地，所以，每年都有许多远方的游子选择回家置业。从近期的楼市促销来看，许多楼盘在促销中都会针对返乡置业推出特别优惠，以此吸引这类置业者的关注和到访。专家指出，今年西安的返乡置业刚刚开始，不排除后期会出现返乡置业热潮的可能。

专家还提醒广大返乡置业者，首先，在家乡选择置业项目时，一定要选五证齐全的品质楼盘；要根据自身今后工作和经常活动的范围，选择适合自己的置业区域；同时，选购楼盘时一定要了解项目周边的商业配套、生活配套、交通配套、教育配套等，千万不能只图便宜盲目置业。