任志强：三中全会会后房产限购令或停止

任志强：三中全会会后房产限购令或停止

李总理说砍掉政府那只乱摸的手

主持人：任总其实上一次，我们节目采访您的时候，是在2011年底的时候。当时您说到一个话，您说今年如果没有地，后年就没有房子，所以后年商品房就危险了，今年我们也确实看到一些数据，表明16个月以来，百城商品房均价环比都是出现了上涨的，而且涨幅还在不断地扩大。那么是不是您说的这个危险情况？

任志强：如没有房地产吸纳货币物价会更高。我们通常从供求关系来看，土地是制约条件，土地供应之后，就是根据(土地)新开工的情况，我们可以看到前几年是，从2011年2012年都是持续下降，负增长的，必然产生的是2013年以后的一个，房价上涨。

主持人：今年和去年的供地情况怎么样？

任志强：今年我们本来从七八月份看，7月份看，应该是土地能够从负增长，变成正增长，结果8月份以后又掉下去了，又变成负的。

我觉得我们中央政府的一个问题，就是从来不给它一个完整的生产周期。如果养猪，我知道猪可能要6到9个月的生产周期，我不可能在9个月之内，去做一个调整，今天鼓励你养猪，明天让你杀猪，猪还没有长成呢，房子也是一样，所以我们可以看到，过去几年里头，将近十年里头，总是一年出一个政策，恨不得一年出两个政策，你给他一个生产周期好不好，也就是两三年的功夫，没有。我们历年来说，都是这么一种情况。

主持人：您之前也说到过，说限购令，限购令它只是一个很短暂的执行的政策，将来肯定是，它要停止的？为什么？

任志强：我觉得可能(十八届)三中全会就让它停止了。因为李克强已经说了好几次，要减少政府行政干预，行政对市场的干预，他上任的时候，记者招待会上就说，砍掉政府那只乱摸的手，这是他自己说的话，不是我们说的。到现在我们还没有看到他砍，我可能讲的，三中全会就是砍这一刀的时候，他要把政府粗暴地对市场进行干预的，这些错误要纠正过来。也许这个限购令对房地产市场粗暴的干预，也会被砍掉。

主持人：但是之前也有人说，限购令虽然我们到现在，也没有看到效果，但是如果说你把它停止了，就会引起一个暴涨。您认同这个观点吗？

任志强：我不认为，限购令要取消的前提是，你要把市场的供应问题解决掉，如果不解决掉，市场中的供应问题的话，不管有没有限购令，它的房价都会是涨的，因为你供不应求嘛，2007年曾培炎副总理，有一个特殊的报告，叫用增加供给的方式来平抑房价。但是2008年又被弄掉了。不是2008年，是2007年11月份的中央经济工作会议，就把它否定了，就变成两防了，防止投资过热，防止通胀，变成两防了。如果2007所的时候，把这个工作坚持下来的话，我想不超过两年，用增加供给的方式来满足房价，这两年的这些涨价就都不存在了。

主持人：那么我们看到曾培炎副总理，都已经看到了这一点，为什么最后执行不下去？

任志强：因为2008年他不当官了，换政府了。曾培炎到2008年已经跑到什么博鳌去当秘书长了，跑到什么咨询机构去当了。

主持人：我们看到其实在你的书里面，也写到过各级官员，有些关系还都不错。我们看到书听描写，这些官员也是非常懂经济的，为什么很多政策又在您看来是违反市场规律的呢？

任志强：我认识的这些都很懂经济。做决定的不是我认识的人，你比如说现在报纸上炒得最凶的刘鹤，1984年的时候他研究生没有毕业的时候，就给我打工。我知道他很懂经济，我们当时很多报告都是他帮助做的。你比如说马凯，(以前)就是我公司的副董事长，这里头你很难说，我们没有办法说，我们认识的人懂经济，他就有权力去做决定。不是的，我认为宁高宁也很懂经济，你看宁高宁在哪个企业，就能够把哪个企业搞好。说明他懂，他在美国没白学。我觉得要让他当国资委主任，或者当副总理的话，把这些国有企业，可能管得更好。不会出那些贪污腐败，可能就管住了。

主持人：所以是人的问题？

任志强：是的，我们认识很多，在我们这一代人里头，很多很多都是和我们，你比如王歧山是我的辅导员，有的人说我在书里写这个事情，是因为我要抬高自己，我都退休了，我用什么抬高自己，没有王歧山的时候，先有任志强，报纸上先写任志强如何如何。确实王歧山比我有名，王歧山那时候官比我大多了，他是中信的董事长，我就是个公司的经理，可是我的自由度（价格动态 户型图 论坛）比他大，他后来又当发改委的副主任，又当什么政法，当了一堆的官，他可能很懂经济，但是他现在，他说了算吗？他说了不算，他可能是管纪委管什么东西，主要是抓贪官。抓贪官，和我就没有太多关系了，我也没有当过贪官。

“限购令”不具大规模退出条件

温州松绑“限购令”的消息可谓一石激起千层浪。这似乎给市场释放出政策松绑的信号意义，也容易引发其他城市效仿。但当前“限购令”并不具备大规模退出条件。在缺乏有效的、市场化方向替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控实质松绑，对市场稳定有害无益。

在2010年出台的“国十条”祭出限购政策三年多来，温州并非尝试闯关的城市。2011年下半年，佛山、芜湖等一批城市就曾试图“解套”，但这些尝试迅速被叫停。此后两年多，再无城市做出类似动作。

作为房价已连续22个月同比下跌的温州，松绑政策的动机不难理解。近些年来，温州房地产市场吸纳了不少民间投资资本，温州也一度成为房价上涨最快的城市。随着民间借贷体系崩塌，温州楼市泡沫破裂，部分区域房价腰斩，大量库存难以消化，加之出口贸易未能复苏，地方经济和财政收入告急。这些成为温州松绑调控政策的内在动力。

事实上，在已出台“限购令”的46个城市中，除个别一线城市，大部分城市的限购门槛较低，执行环节的松动更是大大削弱了政策效果。因此，即便温州松绑“限购令”的尝试得到默许，也未必能在短期内激活楼市，拯救当地经济。

以行政手段为主导的房地产调控政策，正显露出越来越多的“副作用”。随着多部委共同着手制定长效机制，房地产调控“去行政化”将是未来大方向，这也是房地产界的共同愿景。本届政府就任至今，甚少对房地产调控做出过专门表态，也未出台新的调控措施，市场化政策思路无疑有助于这一调整的推进。

但从当前经济形势和市场形态来看，以“限购令”为代表的房地产调控政策尚不具备大规模退出条件。

首先，当前房价处于较快上涨通道中。从统计局数据不难看出，房价普涨局面早已确立。对于个别热点城市而言，供需关系紧张和高价地频出，给后市带来更强烈的上涨预期。对于多数限购城市而言，“限购令”不仅不应松动，反而应强化执行，否则房价上涨的局面将难以避免。

其次，不同城市的房地产市场形态有明显差异。当前一线城市房地产市场，更多是供不应求的态势。多数二三线城市，则存在短期供应压力。但大部分城市的楼市泡沫并不明显，甚至并不存在泡沫，且城镇化进程的推进还给房地产市场带来新的发展空间。这一点与温州泡沫破裂、危及地方经济的情况有本质区别。因此，简单效仿温州做法，并不可取。

再次，房地产长效机制的建立尚需时日。当前多部委正联合制定包括房产税、个人住房信息系统等在内的房地产调控长效机制，由于涉及多方利益，长效机制的建立必然是一个渐进过程，有专家甚至认为需要5年。同样的，作为行政手段的代表，“限购令”的退出也应是渐进过程，而不是短时间内迅速撤出。否则，在缺乏有效替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。

最后，地方政府“房地产依赖症”尚未痊愈。对于多数城市来说，土地出让收入和房地产税收是当地财政收入的重要来源，前者还是地方债务的主要偿债来源。对土地财政的依赖不仅是造成各地出现房地产热潮的主因，也压制了其他实体经济领域发展，不利于经济结构调整。因此，大规模放松限购，会加剧地方政府“房地产依赖症”。

站在地方政府角度，松绑限购的理由有千万条,但小道理要服从大道理,站在大局角度，这显然不是理性之选。在温州事件造成政策预期动摇之时，监管层有必要对市场做出提示，从而避免这一消息的持续发酵，以及更多城市跟风效仿。更重要的是，加紧研究推出新的调控机制予以替代。