银行房贷“紧”字当头 上海放贷或要等到明年

房贷正呈现越收越紧的态势。11月6日起，深圳二套房首付比例将调高至七成以上。而上海各家银行房贷几乎全部搁浅，个别银行甚至提高了首套和二套房贷款利率。“虽然房贷还是正常受理，但放款恐怕得到明年了。”某股份制银行客户经理告诉记者。

一家国有银行房贷部负责人说，目前该行没有提高二套房首付比例，但是贷款利率上调了10%。而绝大部分支行因为临近年底，二套房贷额度已用完，面临无款可放的局面。

记者在采访中了解到，上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10％。银行人士介绍，一些银行暂停发放个人住房贷款。同时审批流程放缓，按首套房贷利率上浮10％，获贷排队时间大约超过两个月，若是基准利率的房贷，放款时间则难以确定。此外，有部分银行已暂停发放个人贷款。

此外，中国银行上海市分行正在实施新一轮房贷收紧政策。收紧后的政策一是取消首套房贷利率八五折优惠；二是二套房贷利率将在现行政策上再上调10%，即相比基准利率上调20%。

第三季度以来，多家银行表示资金吃紧。工商银行上海市分行相关人士透露，现在房贷可以申请，但是获得放款的难度很高。目前工商银行各项房贷政策没有变化，首套房首付三成，利率为基准利率的八五折，二套房利率为基准利率上浮10%。不过，该人士透露，近几日，该政策可能会调整，二套房利率可能上调到基准利率上浮15%。

此外，招商银行上海分行相关人士表示，招商首套房利率为基准利率的九折，而一些质量比较差的房贷业务，申请很可能被拒。

记者在采访现场采访时了解到，不少购房者开始感受到各商业银行房贷收紧的趋势，包括审批和放贷的周期出现延长，一位购房者表示，“目前新提交的单子，即便一切顺利，想在年内拿到房贷也已经很难。”

汉宇地产市场研究部经理付伟说，从9月份开始，房贷收紧的预期就已经非常明显，虽然各家银行的房贷利率没有变化，但放贷时间已经明显拉长。

一家国有银行支行的行长表示，受央行货币政策影响，加上银监局窗口指导，银行信贷已成为紧缺资源。

有专家指出，房贷业务的“薄利”导致一些银行将资金腾挪至其他行业中。“在贷款额度紧张的背景下，银行惜贷行为抬头，一些银行会把有限的资金投入到利率更高的行业或者是企业。”因此，近期各地都出现银行收紧房贷的情况。

个人房贷收紧影响房企收成 房企密集举债

截至10月29日，在已经公布业绩的90只房地产股中，据不完全统计，有将近1/3的公司今年三季度净利增幅与去年同期相比出现下滑，其中津滨发展今年三季报净利润同比下降257%，而去年三季报显示，当期其净利润同比增长64%，中关村、顺发恒业、宋都股份、中房地产、亿城股份等上市公司的三季报净利增幅也转为负数。

个股方面，日前公布三季报的南国置业，成为今年前三季度业绩增幅的房企。其三季报显示，公司前三季度实现营业收入9.87亿元，同比增长683.81%。而A股四大地产龙头之一的招商地产上周也率先披露了三季报。报告显示，招商地产2013年前三季度公司实现营业收入234.7亿元，同比增长45.37%；实现归属上市公司股东的净利润36.05亿元，每股2.1元，同比增长49.06%。

三大房企仅一家业绩增长

随后，保利地产、金地集团、华远地产等知名房企也相继公布了其三季度报告，其中金地集团和华远地产的业绩均出现不同程度下滑，而保利地产增速也有所放缓。

金地股份三季度报告显示，今年1-9月，金地累计实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2%；每股0.16元。而保利地产的净利增速也有所下滑，财报显示，保利1-9月实现营业收入442.69亿元，同比增长41.4%；实现净利润46.11亿元，同比增长20.71%，这一增幅较中报时的35.7%有所下滑。

而华远地产的业绩也差强人意，报告显示，华远地产前三季实现营业收入为21.49亿元，同比增长15.71%，实现净利润3.12亿元，同比下降11.34%，每股为0.17元。

此外，财报也显示，由于购买土地及新开工项目增多，保利地产等公布业绩的三家公司经营活动产生的现金流量净额也均出现大幅下滑，其中保利地产经营活动产生的现金流量净额为-80.17亿元，同比下滑-173.12%。金地集团经营活动产生的现金流量净额为-48.02亿元，同比下滑-455.8%。

收紧个人房贷影响房企资金回笼

值得注意的是，现金流量净额大幅下降的保利地产曾于8月宣布海外发债，其全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其全资子公司PolyReal Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的5年期固息债券，当时标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司分别给予债券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”评级。

国家统计局日前发布我国70个大中城市住宅销售价格统计信息显示，今年9月份新建商品住宅以及二手房价格普遍同比上涨。然而，尽管楼市火爆，“万保金招”四大房地产上市公司股价都已跌至2012年底的低点。

同时，刚需购房者也发现这样一个难堪的现象，在房地产税等因素的影响下，北京等一线城市二手房价格仍然稳步上升，而银行房贷资金却不断紧缩。首套房贷利率优惠已难保证，部分银行特别是在二三线城市的银行不打折甚至已经暂停发放房贷，即便是放款，放款时间也难以确定。

据了解，从9月开始，房企的回款速度较过去稍有拉长。“原本在客户签订贷款合同缴纳首期后，一个月左右银行就会向房企放款。”一位房企项目负责人表示，但现在有部分7、8月签订合同的房贷至今未到位。

券商分析师认为，年底前首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至上调的幅度会进一步增加，房贷吃紧现象有周期性，如果购房需求在2013年透支，明年房价的热度就会有所降温。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，下半年，银行继续收紧个人房贷的几率比较大，但是对价格不会造成影响。他认为，银行收紧房贷，不至于造成房价下降，而且，按照这个趋势，下半年是一个缩量的阶段，价格方面还是呈现上升的趋势。

房企密集举债

据统计，从9月份起，已有绿城中国、碧桂园、方兴地产等数家房企在港先后公布债券发行计划。9月有5家在港上市的内房企发行了美元债，共融资16.8亿美元，这也是4个月以来水平。

进入10月后，刚成为绿地集团融资平台的绿地香港，随即发行2016年到期的7亿美元债券，利率仅为4.75%。恒大地产也紧接着发行10亿美元优先票据，利率也仅为8.75%。

数据显示，近两个月来房企再次进入了一轮密集发债时期。早在今年初以及年中，在香港上市的内房企就曾掀起过两轮发债潮。当时，有业内人士分析，一般而言，业绩披露期过后，房企业绩高于预期，往往就意味着融资举动将会接踵而至。

以此次中海地产为例，上述投行人士告诉记者，该公司此次大规模发债，既得益于公司本身的高信用评级，同时也抓紧了美国可能放缓推出QE、美国国债息率下跌的契机，而且与该公司刚公布前三季度经营数据上升的好消息密切相关。

据悉，中海地产今年前9月累计合约销售额1117.9亿港元，达到该公司上调后的年度销售目标——1200亿港元的93.2%。同时，中海也是少数获得投资级别评级的公司，穆迪给予中海“Baa1”评级，标普及惠誉均给予“BBB+”评级。显然也为该公司采取更低的发债利率带来正面影响。

与一二线城市量价大幅齐升的局面不同，不少三四线楼市陷入了“增长疲软期”，不仅增速缓慢，甚至有所下降。业内人士表示，三四线城市房地产市场开始出现供应过剩及泡沫隐忧，风险不容忽视。

相关研究人员说，大多数城市九十月份的成交量创下近几年以来的新高，上海、南京、杭州、武汉等城市新房销售面积是2010年调控以来的点，相当一部分城市销售面积已超过了去年全年的总和。

与此形成鲜明对比的是，三四线城市楼市“不温不火”。在湖北省西部某市，号称当地的三个楼盘都是近百万平方米的大型小区。多栋楼房已经建成，临街一排几家商铺已装修完工。然而，销售中心人员稀少，住宅楼大部分没有装修入住的迹象。

记者调研发现，除少数被单位企业集体购买外，其余大部分房源的销售状况并不理想，部分整楼栋的销售率不到一半，有的甚至是个位数。当地市民杨先生告诉记者，这里只看见有人建，没有看到人装修入住。

同时，很多三四线城市房地产市场过去几年也经历了房价暴涨，今年却很萎靡，房价回落甚至“弃房”现象。最近，温州市一些烂尾楼盘无人敢接，法院无奈之下将司法拍卖搬上淘宝网，做起了“掌柜”。

实时价格监测显示，今年8月温州商品住房平均销售价格为1.7万元/平方米，同比下降3.41％。

业内人士认为，无论从地区还是城市来看，房地产市场已经出现了越来越明显的分化特征，三四线城市楼市的泡沫隐忧越来越明显。