拆迁成信访的“重灾区”国土部调研“和谐拆迁”

征地拆迁引发的社会矛盾，一直是各级政府的“老大难”问题，同时也是国土资源领域信访的“重灾区”。

9月初，国土资源部宣布在9~11月期间，全面开展违规征地侵害农民权益问题的实地核查工作。

实地核查的内容包括两个方面：一是今年已经查实的违规征地、未按规定标准补偿、拖欠征地补偿安置费用和未落实被征地农民社保等问题的整改情况；二是群众信访反映、媒体披露的问题线索。

国土资源部将在摸清实际情况后，向当地政府提出督察整改意见。整改不力的省份，将被暂停办理建设用地审批手续，取消建设用地指标奖励追加资格。

重拳出击的同时，一些相关“先进典型”也被陆续推出。

9月下旬，《财经国家周刊》记者跟随国土资源部调研组赴福建省晋江市进行采访调研。晋江自2009年启动大规模的城市拆迁改造，有着“零强拆零上访零事故”的和谐拆迁的纪录。

样板之一是位于晋江城市核心区的梅岭组团改建工程，2010年，仅用了短短的55天，就完成了涉及15个村（社区）、4千多幢房屋、5千多户人家、2万多人口的全部动迁签约任务。

梅岭项目征迁负责人、晋江市国土资源局副局长颜志平告诉记者，虽然实际拆迁只用了55天，但在拆迁前却用了2倍的时间进行拆迁补偿方案和建设规划方案的制定。

“市里有个理念，就是鼓励被拆迁户多说话，充分了解他们对于拆迁的想法，然后再做征拆和建设方案。”颜志平介绍，梅岭项目征拆方案制订小组在长达100天的时间里，反反复复召开各种征求意见会100多场，方案修改完善了20多稿。

将被拆迁户的意见前置，是梅岭项目能够在短时间内完成拆迁的关键，这在回迁房的规划选址上有充分的体现。

当地政府原本考虑回迁房集中在一块地上进行建设，但很多居民表示不愿意搬离原居住地，最终梅岭组团的安置点由1个变成了11个。

梅岭项目征地拆迁户中华侨多，对文化传承有着浓重的诉求。“本来群众要求要在回迁房小区建设家庙和祠堂，市里就带着群众到有家庙或祠堂的小区进行参观，这些小区恰恰因为设置了家庙或祠堂，房价一直上不来。老百姓看了之后，就表示不要建了。”

颜志平表示，晋江市在做梅岭组团的拆迁改造时，并不以多卖地创收为根本考虑，只要求拆改资金和卖地收入能够“自我平衡”。

池店镇是梅岭项目改造的一个主要区域，镇长庄垂生告诉记者，只有政府作为征地拆迁主体，不当甩手掌柜，才能充分保障群众的利益。

当地政府原来征地时实行7%的回拨地政策，经过实践后，发现由于每家每户回拨地面积太小，有的被势力大的宗族占用了，有的干脆荒置着没有利用。后来便予以调整，在征地补偿3.4万元/亩标准的基础上，变留地安置为征地补偿奖励，每亩9.17万元。拆迁户既可以选择货币奖励，也可以选择用此奖励按照5500元/平方米置换商场的产权商铺。

“商场由政府负责主导建设，可保证建设品质和未来的运营。商铺出租预期每月40元/平方米，则每亩每月可预期收入达666.8元。”庄垂生给记者算了一笔账，按照上述置换原则，被征地的农户收入有大幅的提高，原来农地出租价只有500元/年/亩。

晋江市国土资源局局长张健龙告诉记者，晋江2012年位列经济百强县第五位，土地资源紧张，“人均不足三分地”，在新型城镇化建设过程中，必须坚持土地集约节约利用，真正用好每寸土地。

福建省国土资源厅党组书记林依标表示，晋江能够实现和谐拆迁，关键在于“既考虑了地，又考虑了人”。

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。

（一）关于履行合同，限期拆迁纠纷。

被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。

（二）关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。

房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。

（三）关于过渡房屋的腾退纠纷。

被拆迁人按期退还周转房即是其民事义务又是其行政义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，拆迁人也可向法院提起民事诉讼，由法院判令被拆迁人搬迁至安置房；房屋拆迁主管部门也可根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，裁决被拆迁人按期搬迁，被拆迁人仍不履行又不起诉的，由房屋拆迁主管部门向法院申请强制执行。

（四）关于无效拆迁补偿安置合同纠纷。

房屋拆迁补偿安置合同无效一般表现为无权签订、显失公平、违背意志自由等。房屋拆迁补偿安置合同一但被确认为无效，根据法律规定，合同从签订之日起就不具有法律效力。对无效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的应停止履行，已经履行的按民法通则规定应互相返还，并按过错承担相应的责任。但是由于房屋被拆迁这一事实不可能逆转，所以拆迁补偿安置合同被确认无效后应该根据民法及《拆迁条例》规定的情况区别处理。如由房屋所有权人以被拆迁人的名义与拆迁人重新签订补偿安置协议。原则上，占有人对非法取得的房屋返还与否，不影响被拆迁人补偿安置权利的行使。过错方给他人造成损失的应承担赔偿责任，双方都有过错的要根据过错大小确定赔偿比例。对因协议无效而获得的非法利益或实施的其他违法行为，应视不同情况予以追缴、罚款或拘留等民事制裁。

（五）关于房屋拆迁安置协议履行纠纷。

拆迁人在安置房建设过程中，擅自改变安置房的结构、面积、朝向等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求依照协议补偿或安置的，应判令拆迁人按合同约定的标准履行给付补偿或安置的房屋，拆迁人拒绝执行的，可采取划拨拆迁人款项，在房地产交易市场按协议约定的内容购置商品房交付给被拆迁人的方法，予以强制执行。对于拆迁人将同一房屋安置给数个被拆迁人，应作为房屋确权纠纷案件审理，未取得争议房屋所有权或使用权的被拆迁人，可另行起诉拆迁人，拆迁人应负另行安置或补偿责任。