国土部三年6次喊话严防地王 地方政府不买账

“地王”连出，再次引起监管层的重拳整治。

9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。

座谈会上，国土部副部长胡存智表示，从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“地王”的产生，只要认识到位，措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。

胡存智要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。

本报记者获悉，自2011年以来，国土部以通知、座谈会连续6次向地方喊话，要求严防“地王”，但从实际效果看来，“地王”似乎并不因国土部的喊话而消失殆尽。

一位不愿透露姓名的地方国土系统的人士介绍，地方国土系统在控“地王”上很被动，一方面土地征转的成本逐渐提高，再加上地方财政的压力，再就是招拍挂下，地块价格由市场决定，很难管控的。

警醒“地王”

胡存智表示，前8月，房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。

其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。

虽然土地供应达到了年初国土部的要求，但是这并不能让参会代表舒一口气。

座谈会上，胡存智直指部分地方尤其是一线城市频现的“地王”地块。

胡存智称，房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度是近期高价地频出的重要原因。

除此之外，胡存智表示，地方政府也存在不可推卸的责任了。

“一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了国土资源部有关均衡供地的要求。”胡存智如是说。

胡存智要求，各地要落实、改进调控措施，尤其是供过于求的一线城市，要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。

在胡存智看来，从理论上说，国土资源部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数‘地王’的产生，只要认识到位、措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免了。

“地王存在一定的偶然性，但也反映出地方在落实调控政策措施方面还存在一些问题和不足。”胡存智说，尽管中央和国土部反复强调房地产调控工作的极度重要性，但是一些城市认识不够，工作不力，把握市场节奏有欠缺，致使调控政策没有发挥应有的实效。

在看到国土部的“喊话”，一位不愿透露姓名的地方国土系统的人士称，压力很大，目前来看，房企的资金面良好，房价上涨预期较强，抑制地价的哄抬作用也有限的。

实际上，据本报记者统计，这是国土部自2011年连续6次喊话要求严防“地王”，但从市场来看，似乎效果并不明显了。

比如，国土部于2012年底要求，各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”，但从市场表现来看，“喊话”效果似乎并不明显了。

上述地方国土系统的人士也表示，地块的征转成本也需要溢价，再加上计划外财政的需求，地方政府主动降地价的动力不大。

此外，上述地方国土系统的人士表示，在招拍挂下，市场走好时，地价也很难管控的。

以北京为例，北京一位区级干部介绍，北京今年的地价表现实在有些超乎意料，每个优质地块的推出，上面都会专门开会研究，“地王不是地方政府想看到的，一个是带来控房价压力，另外，后续的征地拆迁等成本，都会上涨的。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟也称，北京等重点城市的土地市场有些令人意外，“包括农展馆地块在内的地王，外界都觉得价高，奇怪的是，拿地的开发商却满怀信心。”张大伟说，这是一个危险的信号了。

然而，和前两年来仅喊话控“地王”不同，国土部此次喊话或动真格，在此次座谈会上，胡存智要求，各地将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标了。

（中国证券报）还来不及细细挑选，家住通州的吴女士便迅速在大兴西红门购买了自己的第二套房屋。为方便孩子上学和夫妻俩上班，吴女士一直想从北京郊区搬到“城里”，当她凑够首付准备慢慢看房时，北京接连诞生几宗“地王”，房价上涨预期升温让吴女士不敢再等。

吴女士的购房经历堪称近期北京楼市乃至整个一线城市楼市缩影。一方面，高价地频出，房价上涨预期强烈；另一方面，改善型需求抬头，供不应求形势明朗。业内人士认为，当前正值楼市销售“金九银十”，虽然房价上涨趋势难改，但市场追涨情绪弥漫，楼市将迎来一轮交易热潮。

改善型需求成主流

作为自己的第二套房屋，吴女士在选房时有很多要求。首先，房屋面积不能太小，户型要合理，方便照顾孩子和老人；其次，小区位置不能太偏，否则不利工作和生活；最后，房屋总价不宜过高，要控制在自己可接受的范围内。

抱着这种目标，吴女士在大兴区的西红门选中了一套面积不到90平方米的二手房，算上税费和，总价约为280万元。在当前的北京楼市中，这样的价位正是市场水平的体现。

与自己购买首套房时不足100万元的价格相比，新房的总价几乎超出两倍。但作为已有一套房屋资产的吴女士，仍然通过将原有房屋的变卖来支付首付款——她将首套房屋标价180万元，并已收到多个购买意向。

在当前的北京楼市，类似吴女士这样的改善型购房者逐渐成为主流。多家机构报告显示，今年以来，北京楼市住宅成交平均面积有明显提升，销售价格也大幅上涨。

金地集团华北区副总经理遇绣峰向中国证券报记者表示，当前北京市场主力购买户型的区间是80平方米到120平方米，总价区间为150万元到300万元左右(小区网论坛)。这个范围与改善型群体的需求有较高的吻合度。

业内人士认为，在今年年初的楼市交易热潮中，以首次置业为主的刚性需求已得到了充分释放，未来改善型需求将逐渐释放，其所占的比重也将越来越高。值得注意的是，近期房地产按揭贷款额度逐渐不足，批贷难，且放款周期较长，对于支付能力不强的刚性需求来说，不利于其释放。

豪宅化与小户型并存

与需求结构的渐变相比，北京楼市的供应模式也在发生变化。梳理9月以来北京新开盘的项目特征不难发现，一方面，别墅、洋房等高端项目供应量加大；另一方面，刚需产品的套型面积越来越小，70平方米以下的房源供应量在加大。

在从业人员看来，这种局面的出现，与近期的“地王”频出不无关系。今年7月至9月，北京的夏家胡同、孙河、农展馆区域接连拍出单价“地王”，“地王”门槛从此前的4.2万元/平方米抬升至7.3万元/平方米，这种局面对整体房价预期的抬升不可忽略。

遇绣峰表示，在房屋单价提升的情况下，一方面，产品会出现高端化倾向；另一方面，很多公司会选择采取更安全、能够快速走量的方法，即把户型面积进行有效的控制，从而控制房屋总价。

9月7日，位于北京大兴区的“格林小镇”项目正式接受认购，该项目在首次置业产品为主的基础上，加入适合首次改善需求的洋房产品，以及部分别墅。现场之火爆，颇能反映市场供需失衡的态势和该类型产品的受欢迎程度。

事实上，改善型需求的释放，使高端产品迎来了的销售时机。中原地产市场研究部统计显示，截至9月10日，北京单价超过5万元的住宅类物业签约套数已经达到了1635套，总面积达到了35.7万平方米。成交量创造历史新高。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，从单个项目销售情况来看，9月北京新开盘的项目销售旺盛，“金九”表现成色十足。究其原因，一方面是基于供需的持续倒挂，另一方面，合理的户型结构也颇为契合市场需求。