各地新城泛滥之殇 特别警惕变相圈地

发改委的一份调查报告，再次将各地近年来不断涌现的“造城之风”暴露在聚光灯下。12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。我们不禁要问，遍地开花的新城、新区，是否都有足够的产业和生活配套支撑？怎样避免新城还未发展就变成“鬼城”？这些拔地而起的新城、新区与新型城镇化强调“人”的观念是否吻合？

火热的新城建设

近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组，针对当下如火如荼的造城运动进行了课题调研。在其发布的调研报告中披露，对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城、新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城、新区，这些地级市在建的新城、新区超过200个。

报告指出，当下的造城运动的问题主要集中在以下几个方面，一是省会城市普遍瞄准国际大都市、国家中心城市之定位；副省级单列市热衷建设国际化城市和大区域中心城市；地级市则力图打造区域金融中心、教育中心、文化中心等各种中心。定位脱离实际需求、好高骛远，几乎成为这些新城、新区的共性。

而这也不是舆论次聚焦地方政府的造城运动。此前被广泛报道的各地频现的“鬼城”中，很大一部分都是近几年陆续兴建的新城、新区。鄂尔多斯(6.92, 0.05, 0.73%)康巴什新区、郑州郑东新区、昆明呈贡新城等先后被当地媒体和媒体大篇幅报道，动辄数百亿元的投资、宏大的规划，与人口稀少、房屋空置率高、生活配套严重不足的现实，形成强烈反差。一些地方新城、新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题。

中国房产信息集团分析师杨小贝表示，从城市建设来看，随着新型城镇化的推进，原有城市的地域空间、产业布局及生活设施等已经难以满足人们的新需求，同时城市中一些较为偏远的地区确实需要政府给予统一的规划、建设，以推动这些区域的发展。

“但是，新城建设的合理性，并不能掩盖其间出现的非理性。城镇化的进程，不仅仅是地区面积的扩大，更是人的城镇化，如果缺乏真实市场需求的引导、过于注重行政主导，政府扩张圈起大量土地却没有实质性产业进入，所建的新城也无法吸引足够的人口，最终无疑会成为空城。”杨小贝对新金融记者表示。

警惕变相“圈地”

在一轮轮新城、新区建设热潮中，土地成为最重要的组成因素。地方政府以各类新城、开发区、园区、城市副中心等名义，进行大面积的土地整合和出让，维持土地财政；房地产企业利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源，进行土地战略储备，以备后期长期发展之用；还有大量的实体企业在大规模拿地进行产业平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入房地产开发领域。

地方政府卖地赚钱、开发商大规模囤地、实体企业也低价拿地，而这背后，则是大量的土地资源被圈占，其中甚至还包括很多宝贵的农地。其实针对近期利用物流中心等名义而进行圈地运动，中央已经有所警觉，国务院办公厅近日印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，明确要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

“部分地方政府与相关企业以‘以租代征’、低价征地等方式圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。中小城市尤其是三四线城市在缺乏产业导入与支撑的前提下出台新的产业发展规划，定位重复、重复建设、产能过剩等问题严重，实际操作上更多的只是以开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发‘造城’，这个过程中不仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

地方债务绑架

在大量新城、新区建设的背后，还包含着地方政府债务的巨大风险。审计署审计的36个地区债务中，有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100%。截至2012年年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，这些新城建设，一旦开发主体不到位，地方政府必将面临投资风险。

地方政府利用融资平台举债，寄希望于未来通过新城开发的土地出让金偿还。上半年土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产(8.24, 0.10, 1.23%)用地出让价款同比增幅超过高达90%。“土地丰厚的‘红利’收入就像取之不尽用之不竭的摇钱树，是很多地方政府之所以敢于大规模借债经营城市的底气所在。”财经评论员朱大鸣表示，各地地方债务已经绑定了房地产市场，房地产市场阴晴圆缺将会对整个地方经济产生巨大影响，这一条放大的链条中，还捆绑着银行、投资者、开发商、地方政府等诸多利益攸关方。一旦楼市波动，土地财政受影响，将引发链条上一系列的风险。

实时统计，14年来，卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。“上届政府卖下届政府的地”的现象，在不少地方非常突出。部分地方政府将城镇化看成一次圈地机会，以新城开发的名义，将大量的农业用地“划”为建设用地，以此来卖钱。一些地方按照其开发规模计算，地都卖到20年后了。根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的1/10，但一线城市的房价居然超过了纽约和伦敦。

而土地资源不可再生，如此开发，后果不堪设想。如果房地产泡沫破裂，不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行，而且也会对实体经济和国家财政造成破坏性冲击，直接影响国民经济的健康发展。

所以，挤压房地产泡沫势在必行。

而人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿日前指出，当前我国经济在从“保八”到“稳七”的过程中，要提高对经济下行的容忍度，既不要随便“鼓泡沫”，更不能轻易“戳泡沫”，而是要千方百计“挤泡沫”。其中，挤压房地产泡沫势在必行。

笔者认为，挤压房地产泡沫，是防范房地产业系统性风险的必由之路。

其一，从长远出发，必须加强土地使用管理。

必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费，统筹推进房地产税费改革，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，促进二手房、存量房源流转。要推进不动产实名登记和联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易，降低交易环节税费，切实减轻普通老百姓的购房成本。

其二，城镇化进程应循序渐进，不能搞急于求成的新城建设。

随着我国城镇化快速推进，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会到小县城，都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，但资金短缺和融资渠道狭窄等问题，一直困扰着各地政府。随着各地债务量增加和土地的下降，这种融资方式是不可持续的，急需构筑多元化的融资体系，为各地城镇化建设提供资金支持。

其三，大面积囤地，威胁着农业生产和粮食安全。

许多地区采取宅基地置换、增减挂钩等方式取得土地，仍难免踩住土地红线的危险。因此，各地土地主管职能部门，要严格按照中央政府三令五申，坚决刹住各种名目的占用耕地的乱象。对敢于顶风违纪者，坚决追究法律责任。

从中央到地方，从政府到职能部门，从开发商到使用者，要齐心协力，有效控制、释放、排除和化解这些年来房地产业逐步积累的风险隐患，为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础。