经济学博士项峥：抑制房价上涨需尊重市场规律
每日经济新闻2013/08/28 14:21
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近日，北京宗“限房价地块”推出后乏人问津。由于限定的商品房价格要比周边楼盘均价低6000元左右，未来该地块能否顺利成交仍有待跟踪调查。笔者认为，市场经济主体追求利益化，若完全指望房地产开发企业承担社会责任，降低利润追求目标，可能并不符合市场经济运行规律，或难起到为房地产市场降温的效果。
一线城市房价上涨，有其坚实的物质基础和社会人文优势。北京、上海等一线城市，基础设施建设较为完备，历史厚重，富于人文关怀，吸引了庞大的就业人群。就北京而言，2012年末常住人口规模已经达到2069.3万人。如此规模的常住人口将形成持续强劲的住房需求。同时，一线城市经济结构趋向优化，第三产业比重接近发达国家水平，人均国内生产总值也明显高于其他省份，对相对较高的房价形成了有效支撑。特别是周边省份大量富裕人群的资金流入，抬高了一线城市的住房价格，为存量住房的盘活与改善性住房需求的增加创造了现实条件。
考虑到一线城市房价具有坚实支撑，虽然在土地出让环节限定商品房售价，对商品房市场有明显的调整作用，但可能并不符合房地产开发企业利润化的追求。在生活中，我们有一个经验规律，“便宜没好货”，明显低于市场价格的商品，或多或少会存在一些缺陷。目前看，一线城市住房价格并不是没有调整的空间。从住房租金折算，持有商品房的投资率不到2%，明显低于银行存款利率。这表明一线城市住房价格与住房租金形成了明显偏离，房价继续上涨存在较大风险；同时，住房租金将自发形成拉动房价向下的力量。
抑制一线城市房价上涨，也有一些符合市场经济规律的治理手段。首先，要严格执行房地产交易个人所得税政策。虽然20%的个税率有可能会转嫁给买方，但同时也会抑制一部分投资投机性住房需求。当前需要重新检讨免征的条件。同时也需要加大对阴阳合同的打击力度。其次，要加快实施房产税，大幅提高二套房以上商品房的持有成本，推动二手房大量入市。第三，要加强对房地产交易资金合法性的审查和监管。通过个人所得税缴纳证明作为辅助审查手段，综合判断房地产交易资金的合法性，并作为过户的前置条件。这一政策对腐败资金、漏税资金有较大威慑力。第四，要扩大房地产信贷政策差别化程度。以房价为标准，划分不同房价的首付比、贷款利率，有利于形成理性的住房消费理念。
一线城市房地产市场治理，很难把握好一个度。一方面是住房需求成为城市经济发展的重要增长动力。以第三产业为主导的城市经济，商品房必不可少。很多来一线城市打工的人群，蜗居成为无奈选择，默默支撑了城市经济的发展，政府需要创造条件满足这些人的住房需求。另一方面，如果外来务工人员住房需求较容易满足，可能会增加一线城市人口资源压力，维持一个相对较高的房价。因此，大力发展保障性住房，满足中低收入人群住房需求；将商品房市场完全交给市场，通过税收、金融政策进行调整，避免形成并扩大房价泡沫。
8月8日，华远地产董事长任志强对著名主持人王刚说，新一届的政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。任志强说完又强调了一句称，“你可以不信，但别后悔。”
从不敢预测房价到笃定房价的上涨，任志强在2个月之间的态度转变，是因为地方债危机。据审计署公开披露的信息显示，约有53%的地方政府债务将于2013年底前到期。还债压力在范围内普遍存在。
种种迹象显示，由于各种风险的累积，中国楼市再次处于黏着的十字路口。
地方债之于房价上涨论
任志强发表上述言论的场合是在泰禾北京院子的新品发布会上。这曾经也是一个典型的地王地块，但很快，地王的纪录就被刷新了。
1月24日，泰禾集团以28559元／平方米的楼面地价拿下孙河地块，而4个月前，其附近地块楼面地价只有20158元／平方米，但6个月之后，中粮地产以5.2万元/平方米拿下同区域地块。地价涨幅之迅猛，让许多业内人士感慨不已。
地价绑架房价，显然是任志强判断趋势最重要的逻辑。任志强在华彬庄园举办的“2013中国经济高峰论坛”上称，“现在土地政策有问题，大家都认识到了，但新一届政府怎么解决仍然没有看到方案。如果用现在的办法，这一届政府肯定是放开了让土地猛涨，不涨地方债还不上。而最终还地方债仍然得靠土地。”
任志强甚至以嘲笑般的口气称，“为什么最近接连出了天价地？这次怎么这么多天价地也没人吵吵？白岩松也傻眼了吧。这是因为，地方政府需要这个钱，不让出让怎么办？”
地方债务到底有多少？国家审计署副审计长董大胜在2013年两会期间通报，目前地方政府性债务总额为15万亿元至18万亿元。为了掌握准确的债务数额，国家审计署8月1日起对各地债务展开全面审计。
与此同时，地方政府借着楼市的火爆而加紧卖地。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期地方财政收入总额的46.1%。
8月13日，财政部公布的7月份财政收支情况显示，7月份，公共财政收入11849亿元，增长11%。其中，中央财政收入低于地方收入的增幅。地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这表明，在经济涨幅放缓的时期，各地对房地产的依赖明显加强。
地市的火爆推动着地价向前。数据显示，1-7月份，房地产开发企业土地购置均价2350元/平方米，同比增长16.3%。房价的上涨曲线基本同步。克尔瑞房价北京研究中心提供的数据显示，2013年7月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.84%，同比上涨11.36%。
尽管政府在严格的限价限购，但开发商努力冲破重重阻碍涨价，其中包括豪宅。以北京为例，据亚豪机构数据显示，7月北京56个在售公寓豪宅项目的平均报价高达74848元/平米，实际成交价达56859元/平米。
据悉，北京北(小区网论坛)四环盘古大观七星公馆7月售出5套，其中3套业主都计划作为企业会所用途。8月10日，60万平方米的通州(社区网论坛商铺)万达广场(小区网论坛)万方营销中心开放，住宅部分户型面积在60-160平米，预计其售价将超越通州在售楼盘，可能突破3万元/平方米。
首创置业在北京东三环的禧瑞都项目，8月推出最后57套住宅“天禧”，均为300平米以上的大户型。业内专家认为，这种位置的项目卖多少钱已经不是主要的问题，三环内已基本没有新盘了。首创置业董事长刘晓光说，“首创置业要继续在核心城市的核心位置开发高端住宅。在北京、上海、广州等一线城市的，如果有土地我们还要拿，不要犹豫。”
长效机制的云雾
地价上涨，不断对房价形成推涨的预期。
多位业内人士认为，从目前的种种信息看，新一届政府调控房地产主要的方式将从短期的行政干预转为长效机制调控。任志强称，“新一届政府已经明确表示，要砍断政府那只闲不住的手，要更加市场化，这个是不会发生变化的。”
市场化的思路，被寄予厚望的是房地产长效机制。但中国房地产协会副会长朱中一8月13日在海南某论坛称，“长效机制没有5年时间难以出台。”21世纪不动产分析师张磊据此表示，如果朱中一所言属实，那未来至少前4年房价都会是持续上涨，因为目前所有的手段都用到了，仍无法遏制房价上涨，“如果有资格买房，或者有办法能买到房，就赶紧买房，而且尽可能的选择在市区买房。”
任志强的判断是，未来10年仍然是房地产持续上涨的高峰期。“如果新一届政府长效机制能够放开土地供应量，预计到2020年应该达到年均17亿(平方米)的竣工量，超过全世界的50%，但很可能做不到，很可能要到2025年2030年才能达到峰期。这是一个基本判断。”他认为，即使持续增长10年之后，房地产仍然是消费品，房价也会保持上涨，趋势短期内不会改变，长期也不会改变。
但亚豪机构市场总监郭毅表示，房价的上涨要分区域来看，京沪深穗这种资源过度集中、购房需求持续坚挺的城市，未来房价还将上涨；而二、三线甚至三、四线城市，虽然地方政府面临地方债偿付风险，有推升地价、房价的利益趋动，但购房需求相对有限，如果只是单纯靠放松调控，拉动地价、房价上涨，是很难达成的。
同策咨询研究中心总监张宏伟也赞同郭毅的看法。他认为，“如果在一线城市，供求关系紧张决定了房价持续上涨，地方债不起决定作用，只能起到让地方政府加速卖地、间接推高房价的作用。但在大多数三四线城市，地方债也不少，土地也卖了不少，市场供应相对充裕，房价上涨的动力没有一线城市那么大，卖地虽说可以缓解短期内地方债的问题，但是土地的供应量拉大，导致住宅供应量放大，如果长期持续，没有相对应的产业支撑与配套跟进，就会造成所谓的空城。”
张宏伟甚至判断，房价很长时间不会有上涨的动力，甚至会出现下跌。郭毅也表示，“地方债来自于高房价不可能终结于高房价，用房价上涨来抹平地方债的窟窿是缘木求鱼。”
