北京新房频现"日光盘"再火爆 二手房市场降温
中国经济网-经济日报 2013/07/28 16:29
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“以前只知道在北京买车摇号,没想到现在买房也需要摇号!”7月20日,位于北京南五环外的“中建国际港”楼盘开盘,在现场排队买房的小张无奈地告诉记者。上午9点,记者在“中建国际港”购房现场看到,数千名购房者早已排起了长队。大多数购房者被安排在下午选号,不少人不得不选择先到附近的宾馆休息。
现场搭建的临时等候区,也坐满了等待被叫号的购房者。工作人员告诉记者,本期共推出1462套房源,而参与摇号的购房者将近4000人。下午5点左右(小区网论坛),记者再次走进现场,看到工作人员正在清场,“房子已经全部卖完了,快回去吧!”工作人员告诉记者。
而在售楼现场外,二手房中介正忙着趁机推销,引来了不少没有排上号的购房者围观。
7月22日,位于南六环外天宫院的一处新楼盘开盘,记者来到现场,发现本期共推出600余套房源,选房者已经超过1000名,同样出现了“日光”的场景。
记者在调查中发现,目前北京楼市新盘主要集中在大兴、通州、房山等远郊区,由于价格相对于市区较为便宜,销售极为火爆,中小户型更呈现出“僧多粥少”的局面,不少新盘更是频频出现“日光”的景象。
与新盘的火热场景相比,二手房市场却不温不火。据了解,和三四月份相比,二手房的成交量正趋于平稳,不少房产中介成交量出现下滑。对此,专家分析认为,刚需旺盛、需求量大,是目前“日光盘”出现的重要原因。
去年以来,北京各区域新房供应普遍不足,购房需求大量积压。还有不少购房者寄希望于政策出台后房价下降,然而“抄底”不成,只能急于出手,刚性需求突击释放。
同时,新政出台后,二手房交易税费负担加重,导致部分消费者转向新盘,二手房平抑市场需求的能力下降。
链家地产市场研究部张旭认为,政府的“限价令”对新盘价格有一定的抑制作用,价格虽然在上涨,但涨幅并不很大。尤其是在“国五条”出台后,新房的优势更为明显,加上开发商目前推盘多以价格相对较低的中小户型为主,恰好能够满足刚需。
数据显示,今年二季度,主要监测城市地价总体水平为每平方米3226元,环比增速为1.62%,较一季度增加了0.15个百分点,且已连续5个季度加速上升。
同时,近期北京、上海、广州等一线城市地价和溢价率不断走高,抢地热潮再起,高单价地块不断出现,“地王”频频产生。不少专家表示,若没有新政出台,一线城市房价仍然看涨。
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据《新闻晨报》报道，原本平淡无奇的“暑期”楼市因上周佘山板块别墅大批量上市而再掀波澜。业内人士认为这有可能是因为开发商为作预判，先提前试探市场。不过高价位豪宅今年销售情况和去年相比有所降温。
佘山别墅供应突然爆发
7月份本来就是传统的楼市淡季，但上周松江佘山板块新增别墅突然供应了4.9万平方米，其中世茂佘山萃园就供应了4.85万平方米，此前2012年全年佘山板块别墅供应面积为1.07万平方米，2011年至今2年半间合计供应亦仅为4.7万平方米，可见上周单周供应面积不仅可达去年的4.6倍，更是抵得上该板块近两年多的供应总量。
佘山板块为本市别墅聚集区域，新房市场以别墅为主，但年内至今成交并不顺畅。据统计，2013年至今佘山板块共计成交别墅2000平方米，同比下滑67.3%，成交均价为7.9万元/平方米，同比上涨25.9%。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，近期供应多为别墅和中高端公寓，因此对成交量拉动作用不大，有可能由于高端别墅的集中入市而导致未来全市均价出现进一步上扬的局面。不出意外的话，7月将成为今年以来成交量仅次于2月的第二低月份。并且，7月前三周的总体均价已超过2.5万元/平方米，最终很有可能将全市单月的均价纪录再度刷新。
“别墅不同于公寓，其从开盘到销售的周期很长，因此提前拿到预售许可后，可以使得开发商避免后期预售被卡的尴尬，同时也更有利于试探市场。”陆骑麟分析说。
高价位公寓短期力不高
尽管前期有高端改善需求爆发的现象，但是真正的高端豪宅成交并未有想象中那么好。据上海（楼盘）中原研究咨询部数据显示，截至7月22日，今年上海单价10万元/平方米以上的项目成交55套，其中公寓46套，别墅9套。同比去年分别减少了25套、23套和2套。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，今年高价位豪宅成交数量减少，主要是2个楼盘成交锐减所致，陆家嘴(600663,股吧)滨江板块的凯旋滨江园和鹏利海景公寓交易大幅减少，去年同期这两个楼盘分别成交了36套、19套，而今年分别成交了17套、7套，累计总量共减少了31套。而原卢湾淮海路板块“茂名（楼盘）公馆”和汤臣一品大厦倒是比去年成交有所增加。
凯旋滨江园目前在售的是2012年3月推出的房源，共195套，到目前为止还有99套可售，而今年成交总量明显比去年同期减少，去年同期该项目共成交42套，今年同期只成交了26套，从可售房源的数量来看并不存在无房可售现象，而从成交均价来看，今年同期均价12.50万/平方米，比去年同期上涨8%。而鹏利海景公寓则呈现出交易量减少，价格稍有下降的现象，今年同期共成交15套，比去年同期减少4套，其成交均价虽然与去年同期持平，但是去年同期单套物业成交价格都在10万元/平方米以上，今年5成都低于10万元/平方米，该项目当前可售房源仅19套。“汤臣一品”今年同期成交3套，均价15.86万元/平方米。
“豪宅公寓集中的楼盘主要在陆家嘴滨江板块，目前部分楼盘可售房源虽然不多，但后市仍会有新增供应，高价位楼盘基数较高，因此保值功能虽存在，但短期来看能力并不见得高。”龚敏表示，预计未来豪宅多地开花后，竞争局面会变得更为激烈，如新江湾城板块已经形成供应高峰，中心城区也会陆续有项目推出，城市别墅亦会分流城市高端豪宅公寓，如今年中海紫御豪庭的别墅成交9套，其中10万元/平方米以上成交3套。“事实证明，当前高端豪宅的交易并未如去年那么好，尤其是部分板块降温明显。”龚敏表示，盲目因近期融资放开、利率市场化利好政策而选择惜售或涨价并非明智举措。
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