郁亮:不拿地王做好产品 万科要转型为城市配套服务商

“勇于接受挑战，不断去突破自我。”6月27日，在古城西安，从珠峰归来的万科总裁郁亮，这样概括万科董事会主席王石两次登顶珠峰所体现出的万科文化基因。今年5月17日，48岁的郁亮也成功登顶珠峰，在此之前，郁亮只有3年的户外运动经验。对于郁亮来说，登顶珠峰，是对万科文化基因的一种传承；而在企业的经营管理上，郁亮也同样需要接受挑战，不断突破。6月底，面对着国内上百家媒体，郁亮明确表示，万科要转型，要从住宅产品提供商转变为城市配套服务商。

大环境

房地产运行采用“冬天模式”

2011年，郁亮提出“过冬论”。时至今日，郁亮表示，房地产一直在以“冬天模式”运行。在他看来，冬天，能力可以得到锻炼，知道怎么运作，更谨慎地对待现金流，更好地满足客户的需求。“天气好坏都得做。”郁亮庆幸的是万科在布局上较均衡合理，某些城市“面粉”太贵倒可以暂时都放下。

“在脆弱的人生里边能活出精彩。”对于近期银根紧缩的信号，郁亮认为“可能是好事”，“整个中国经济需要挤泡沫，由于金融货币超发导致的各种不合理现象，也应得到调整”，包括对于许多城市限价的问题，郁亮也体现出适者生存的乐观，“我们不那么在乎价格高低，只要有钱赚，能回来现金。”而回款、持有现金，则是对未来可能出现更严酷情况的一种准备。

应对之道

不拿地王，做好产品

在“冬天”里成长，需要更谨慎地对待现金流，郁亮重申万科不拿地王的理念，“2008年万科拿过3个地王，犯过错不会再犯了。”对于现在坚持均衡投资的万科来说，没有重点投资区域，下半年也不会刻意加快拿地速度。

在“冬天”里成长，还需要提供更好的产品和服务。此次媒体见面会，万科没有避讳2012年出现的一系列“质量门”事件。万科透露，从今年9月起，将大规模推行客户《交付验房指引》。根据万科的展示，这份验房指引共分为九大类、43小项、99子项。诸如客厅、主卧开间谨慎的实测误差不大于9毫米，踢脚线与墙地面之间不打胶等。郁亮表示，万科的一个巨大优势就是现有的客户，这也意味着未来将有更多的潜在客户，“为什么我们要让客户满意呢？就是因为我们需要未来。”

顺应求变

转型城市配套服务提供商

7月3日，万科在北京房山斥资9亿元拿下一块多功能用地。对于非住宅用地的投资，往往会给人万科逐步进军商业地产的联想。事实上，根据机构统计，去年万科在拿下的纯商业用地就达122万平米，此外还有数倍的商业综合用地。对于商业地产，郁亮依然出言谨慎，“不得不去做商业”，在网购时代，万科对商业购物中心“非常非常慎重”。相对于简单的商业地产定位，郁亮表示，可以把思路打开，“不是说房地产除了住宅就是商业”，万科的目标是跟城市同步发展，要做城市的配套服务商。城市处于不同的发展阶段，就需要不同的配套服务，如有的处于住宅发展阶段，有的处于开发园区阶段，有的城市有大量金融办公、会展需求，有的城市老人很多。

转型城市配套服务商，还有一个原因就是，传统住宅的需求量将会在未来稳定甚至萎缩，“可能未来十年”。郁亮说，转型城市配套服务商，就是为了在未来遇到规模的天花板后，解决传统业务的发展问题，股东、员工都需要新增长带来的回报。

在“冬天”里继续成长、转型，以及万科正在进行的海外拓展，郁亮的马拉松之路还很长。

近日，无锡万科信成道部分业主收房中遇到麻烦，发现有精装修质量不过关、室内空气质量不达标、空调机位占据阳台空间等问题。昨天，中新网房产频道对业主的投诉问题进行了报道。随后，本网收到万科信成道开发商的问题回复，表示业主可将质量问题向公司反映报修。另外，空调机位占据阳台、按期收取物业费和空气检测不达标的问题，仍按现状执行。

昨天，中新网房产频道对无锡万科信成道业主的投诉问题进行了报道，据业主秦女士反映，今年5月底业主在收房过程中发现住房存在诸多质量问题，包括室内墙面不均、瓷砖破损、洗手池台面开裂、门缝过宽等装修瑕疵。同时，业主们请来质检公司对室内空气进行检测，检测结果显示，室内空气中含有甲醛、苯、甲苯以及TVOC(总挥发性有机化合物)等成分，其中甲醛、苯、TVOC的含量超出国家标准。

另据秦女士反映，业主最难接受的是5号楼南向阳台被空调外机占据近半空间，“空调的噪音、热度、震动都会影响生活，关键是三台外机就挨着儿童房。”秦女士说，这样的阳台没法住进去，因此拒绝收房，并对因卖方原因导致房屋未交付便收取物业费的做法表示不满。

   无锡万科信成道被指装修质量不过关 业主拒收房

　　本网对业主投诉报道发出后不久，收到来自无锡万科信成道开发商“无锡鼎安房地产有限公司”的回复。回复对业主投诉的几点质疑分别做出了解释，回复内容如下：

　　问题1、室内大理石断裂缝等质量瑕疵

　　答：我司有完善的售后服务体系，房屋产品交付后我司业主可以及时向我司反映报修。在房屋保修期限、保修范围内的质量瑕疵，我司会严格依照国家《住宅质量保证书》规定与合同约定积极履行房屋保修责任。

　　问题2、5号楼空调机位在阳台，且在次卧外面

　　答：销售样板间就在5号楼实体内，其展示的户型布局清晰、各项功能配置清楚无误。该户型空调外机位属于设备平台性质(非阳台)，也已对客户非常清晰的展示与告知。我司客户对该户型情况是完全清楚和感知的。

　　问题3、因室内问题未交付，为什么还要收取物业费

　　答：①我司已根据合同约定的交付条件，提供房屋并发送交付通知，积极履行了房屋交付行为。同时根据销售合同的明确约定，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由乙方承担。

　　②物业管理费是小区公共部位的服务费，包括绿化养护、公共楼道保洁、小区内安全等，是物业履行与业主之间合同关系提供相应的服务。

　　问题4、空气检测不合格问题

　　答：①我司严格按照工程建设程序，采购使用合格的装修建材用于工程建设，并根据建设部GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求，已委托无锡市湖滨建设工程检测站(政府主管部门)进行检测，空气质量检测合格。

　　②某客户自行所做空气检测不合格事宜，因其检测过程的规范性与否，我司未过程见证且其检测依据为国家卫生部指导性标准，而非国家住建部强制规范标准，故我司不予认可其结论。

　　最后，如《商品房买卖合同》双方有分歧，可通过法律途径解决。