房企"应交未交"土地增值税数百亿 征管程序繁杂

《经济参考报》记者近日多地采访了解到，由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。

2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。

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记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。

万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14 .13亿元，土地增值税清算准备金44 .35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业 收 入5. 6 7 %、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。

北京市忆通律师事务所主任李劲松统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报得知，这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。

此外分析人士指出，当前楼市调控的一个方向，就是通过增加房企资金压力，促使其加快推盘力度，防止捂 盘惜售。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。

中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大、力度小，土地增值税拖延清算现象较为突出。

一是清算周期冗长，容易导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除，这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。

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二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。

天津一家房地产企业的财务人员告诉记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。

三是政府、企业两头为难，助长了房企的侥幸心理，它们更乐于拖延清算。一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退、清算结果不定，地方税务机关难免存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理，税务机关清算力度的不到位，助长了企业拖延清算的做法。

胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。

宜加强征管防税源流失

记者采访了解到，许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程中，有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。

天津一家房地产企业财务人员透露，企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。比如，只有出售房产才会产生土地增值税，而一些车位没有产权，不出售、仅出租，这部分收入就不会产生土地增值税；在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，也可以纳入房屋销售的成本，减少税负；还有的企业会在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，也可以实现避税。

受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。

此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。在项目清算时，尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员，提高清算效率和质量。

土地增值税走样:地方政府打小算盘清算难执行 华夏时报

湖北地方税务机构近期发布了一份关于土地增值税征管的文件。从这份文件来看，该省土地增值税的征管尺度明显收紧。而且，这种收紧可能不是当地政府的主动为之，而是国税总局在检查各地执行土地增值税税收情况时发现了问题。

一位财税圈内人士告诉《华夏时报》记者，近期国家税务总局正在进行土地增值税专项执法检查。其实土地增值税属于地方税，原则上总局不干预。而此次检查中地方需要发文统一政策执行口径，“说明土地增值税已经被扭曲，超过了总局的政策红线。”这位人士表示。

另一位业内人士则对记者表示，土地增值税原来是仿美国税种设计的，是房地产调控的重要手段，但是由于各方面的原因，使这个本来先进的税种在我国却严重走样。

再次收紧

在上述名为《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》的文件中，收紧土地增值税征管口径的思想非常明显。以既有经济适用房又有非经济适用房的开发项目为例，文件规定应“分别计算增值额，进行清算”，此前的规定则是“可合并清算增值额”。

更有意思的则是文件出台的背景说明：“为进一步规范全省土地增值税征收管理工作，统一政策执行口径，结合国家税务总局对我省土地增值税督导检查反映出的问题，省局就有关事项提出如下意见，请各地遵照执行。”

据介绍，国税总局正在进行的土地增值税专项执法检查将持续到11月。

湖北并不是面临需要重新界(小区网论坛)定土地增值税执行口径的省市，北京市相关部门此前出台的《进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》中，收紧土地增值税征管的口径则更为明显。

这份文件规定，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税。而在此之前，北京土地增值税预征的上限为5%。

前述业内人士告诉记者，除了湖北和北京外，其他省市有的是还没有被国税总局的检查组检查到，有的是检查到了但没有公开发布类似的文件。

拉不紧的橡皮筋

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。我国仿美国设计，采用四级超额累进税率，税率为60%，被认为是房地产调控的重要手段。

2010年是房地产调控较为严厉的时期，国税总局就曾两次公开发文，要求提高土地增值税的预征率，还特别指示地方要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。这在当时被认为是自1994年土地增值税开征以来，力度的一次征税和清算行动。但是事后看来，被认为力度的加强征管行动效果并不理想。

此前的5年里，国税总局更是8次发文，要求严格征管土地增值税，但是在各地，土地增值税仍然无法真正严格征管。

一位熟悉土地增值税业务的地税系统人士告诉记者，国税总局的口径一直是要求土地增值税严格征管，几乎每年都会有执法检查，但是各地出于自身情况和各方面的考虑会有自己的尺度。

事实上，由于地方政府和房地产行业有说不清的联系，随着宏观经济的起伏和房地产行业情况的变化，地方土地增值税征管往往也会随之产生松紧变化，在很大程度上成了拉不紧的橡皮筋。

这一点即使是在目前被认为收紧征管尺度的湖北上述文件中仍有体现。这份文件中的第十条规定，对达到清算标准的项目，不论是否进行了土地增值税清算，均可按规定进行税务稽查。

一位税务人士告诉记者，这相当于一些项目可以用税务稽查代替清算。而在政策执行过程中，有些税务稽查则可能叫做“辅导”，这种情况下税种征管的尺度则可以由执行层面具体把握了。

中国房地产税务筹划网总裁李明俊曾告诉记者，按照历次土地增值税清算的经验，真正意义上的土地增值税清算很难，往往都是开发商通过对相关部门的游说，按照核定征收补缴一部分税款了事，甚至维持现状，不再补缴。

难以执行的清算

诸多上市房企年报上不断放大的应缴未缴土地增值税数字无疑可以从一定程度上说明土地增值税存在的问题。

5月初，一位名为李劲松的律师质疑万科、华远等29家房企累计高达640亿元应缴而未缴的土地增值税。虽然不少房企和财税人士出面解释，称账面上计提土地增值税和拖欠是两个概念，但是不可否认的是，房地产企业确实有数额巨大的土地增值税因各种情况没有按时足额缴纳。而放大到大大小小的房地产企业，应缴税款比例无疑更大。

另一个更为典型的现象则是房地产企业滚雪球般不断放大的应缴未缴税额。以SOHO中国为例，公开资料显示，SOHO中国在2005年底应缴的土地增值税总额仅为5.94亿元，而到了2012年底，这一数字已经增长至64亿元。

即使剔除各种因素，企业土地增值税没能严格清算的事实仍然不容质疑，而类似现象在房地产企业并不鲜见。

清算困难是土地增值税存在巨额应缴税款的重要原因。由于房地产涉及业务复杂且周期长，土地增值税一般采取预征形式，等到项目结束达到清算条件后再据实清算。

但是，相比于土地增值税预征，清算的工作难度要大很多。税务人员需要一一核查房企申报的土地增值税抵扣项目，然后再根据申报扣除项目计算土地增值税。上述工作不但浩繁，而且难度很大，这使得土地增值税的清算工作被大大延缓。

北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏告诉记者，即使是满足清算条件的项目，在操作过程中也很难据实清算，其中为数不少的项目最终是以核定征收代替清算。

土地确权是核心 颁证和登记只是形式 财经日报

国家发改委日前发布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》（下称《意见》）指出，建立健全农村产权确权、登记、颁证制度。探索建立农村产权交易市场。

这在去年发改委的意见中，也同样被提及。意见要求，加快推进农村集体土地确权登记发证，稳步扩大农村土地承包经营权登记试点。

早在2011年底，国务院就要求国土资源部在2012年底之前，完成农村集体土地的确权登记颁证工作。

国土资源部法律中心数据显示，截至2012年底，发放农村集体土地所有权证612万本，发证率94.7%；宅基地使用权发证近1.9亿本，发证率77%，集体建设用地使用权发证1271万本，发证率76%。该中心参与起草制定有关农村集体土地确权登记发证工作方案及规划。

但已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体。

2013年“一号文件”要求，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。

今年农业部等部委发布通知，确定105个县(市、区)为2013年农村土地承包经营权登记试点地区。

在2013年中国农村发展高层论坛上，国务院发展研究中心副主任韩俊认为，颁证和登记只是形式，确权是核心。如果绕开确权去登记颁证，无非就是搞个形式而已。在中央层面上，需要进行统一的政策设计，解决信息兼容、土地纠纷等问题。

他认为，如果不赋予农民真正的完整财产权，农村改革永远没有出路。政府不应该强迫进城的农民放弃土地承包经营权，但是也不能剥夺其放弃的权利，而是应该界定清楚土地的财产权后，通过市场交易的方式实现其承包权的价值。

农业部农村经济体制与经营管理司司长孙中华也表示，中央确定的5年时间并不是着力解决土地承包中的历史遗留和纠纷问题，而是解决承包地面积不准、四至不清等问题。

他进一步解释，目前农村土地承包经营权证中，的问题是面积不准。证书上记载的面积与其实际承包的面积严重不符，有些地方差距较大的达到25%。此外，就是四至不清，空间位置不明、登记簿不健全等问题。

不过，中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临对《财经日报》记者表示，推行确权登记颁证工作，对于基层行政工作人员来说，容易引起具体的纠纷和矛盾。

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥也表示同样的担忧。“如果确权登记颁证之后，每家的土地长久不变，“生不添，死不减”，农民会担心，子女结婚缺少宅基地怎么盖房呢？人口增加之后，土地不够又怎么办呢？”他说。