大城市卖地凶猛 土地市场半年收入顶去年全年

《财经日报》记者获悉，截至6月26日，北京（楼盘）前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海（楼盘）经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州（楼盘）市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。

除了北上广三大城市外，其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州（楼盘）1~5月土地成交金额为500亿元，比2012年同期上涨453%；今年上半年苏州（楼盘）土地成交金额为236亿元，同比猛涨530%；截至6月25日，上半年南京（楼盘）土地出让金额为275.27亿元，同比大涨122%。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但从市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致了房地产市场整体依然处于高位。特别是今年一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在各地拿地的积极性都明显上涨。

一名香港上市房企总裁也对记者表示，去年下半年以来，整体销售在回暖，开发商的土地储备消耗得太厉害，必须要补仓。但是在这个时候，地方政府推出土地的量却相对较少，导致一块地推出来，有十几家参拍，供需的失衡，土地市场就会有一些偏热。此外，一些成长型房企现在急于进入一线城市，它们会以很高的价格拿地。

土地市场火爆

记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至6月26日，北京前6个月土地市场总计出让经营性用地86宗，土地出让收入已经达到了629.75亿。与去年上半年的144.88亿相比，同比增幅高达334%。

同时，这个数据也已经接近2012年全年的647.92亿。当然，这并非北京历史上的值，2010年曾共计出让276宗经营性用地，成交金额达到1638.5亿元，创下历史新高。

张大伟预计，在当前的市场行情下，北京2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上，良好的销售情况也使房企拿地的积极性明显上涨。

国家统计局数据显示，今年1至5月，商品房销售面积39118万平方米，同比增35.6%；商品房销售额25864亿元，同比增52.8%。同样作为一线城市，上海和广州的土地市场热度，也反映出良好销售势头下开发商拿地热情不减。

据德佑地产提供的数据，截至6月26日，今年上半年上海经营性用地土地出让金已达597.84亿元，同比大涨约307.66%。去年1~6月，这一数据仅为146.65亿元。

此外，去年全年上海经营性用地出让金总额也仅为875亿元。今年上半年597.84亿元的土地出让收入，已经和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相当。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示：“从目前的出让节奏及情况而言，6月份全市经营性用地出让突破200亿元关口基本无悬念，同时其甚至有望成为近33个月内上海土拍市场成交金额的月份。”

广州方面，2013年上半年，广州市土地市场走出了惊天逆转的行情，特别是5、6两个月份，全市土地市场持续升温，开发商拿地热情空前高涨。

此前媒体披露的数据显示，截至6月20日，广州市上半年合计土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿，逼近2011年全年的475亿。由此不难预计，广州今年的土地收入将创下该市2004年土地公开出让以来的新高。

土地市场存在失控风险 房企不差钱着急补库存

5月底，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势，是什么坚定了开发企业拿地的决心，高企的地价会不会成为房价再涨的前奏?

5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。

一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。

5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”，甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米13000元左右;而到了5月底，出让地价已达到了每平方米1.9万元，上涨3倍以上。

事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据：2013年前5个月(截至5月30日)，13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515.亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿-130亿元。

在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”?

“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”上海房地产研究院副院长接受记者采访时这样比喻，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。

各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，中原地产研究中心跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元。

比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。

“各地‘国五条’细则落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。

此外，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多优质地块以激活市场。”说。

“面粉涨了，面包能不涨价吗?”

人们对于土地市场持续升温的疑虑，依旧源自对未来房价的担忧。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。

“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在张大伟看来，目前土地市场传递出的信息显示，“市场存在着失控的风险。”

在房地产调控政策高压态势未减的大背景下，市场的整体走向仍是趋于稳定。根据国家统计局每月发布的房价数据来看，房价的环比涨幅已经开始回落，下半年这一数据很可能会继续保持回落的态势。

“地价，对房价长期影响较大，短期影响较小，所以也没必要放大‘地王’对房价的影响。”表示。