聚焦20%个税政策“后遗症” 三大疑难杂症待觅解药
房天下2013/05/16 00:00
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编者按：当房企还沉浸在涨价预期中，当买家还纠结着是否该出手，当二手房20%个税还释放着“悬空”的恐慌时，国五条颁布推行已近仨月。
与此同时，西安国五条细则迎来“满月酒”，熙熙攘攘近一月，近观楼市，新政已渐进吹皱楼市一池春水，一方面，限购、限价、限涨、限贷考验着房企的抗压力，另一方面，“阴阳合同”、避税离婚潮、曲线涨价、“楼颤颤”等也威胁着新政的“节操”，从涨停到停涨，楼市“限”象众多，房天下截取四大典型“限”象，结合国五条满月楼市纪实，推出“西安国五条满月纪实——四大‘限’象”特别报道，多个维度描画限价时代的逻辑变化。
症状一：二手房成交量急速下滑房产中介日子不好过
从3月“井喷”的火爆交易量到4月“门可罗雀”、“生意惨淡”，自新“国五条”政策出台后，房产中介的日子可谓“冰火两重天”。
房天下二手房网数据监控中心数据显示，4月份西安市二手住宅共成交881套，较3月的1423套，减少542套，环比降幅达38%。而反观3月，二手房市场持续高烧不退、大小中介机构均赚得“盆满钵满”，西安二手房成交量环比大增314.3%，21世纪不动产西安豪嘉公司运营总监王宏选直言，3月份他们的成交量较此前翻了三番。
王宏选表示，3月份二手房市场确实出现了大量集中过户、集中交易的情况，在西安二手房交易中心，甚至有凌晨五六点钟就开始排队的、有花几百块钱买号的……市场呈现出一种异常繁荣的局面，受此影响，4月的二手房交易量必然会出现明显下跌，但即使与去年同期相比，他们的业务量还是有一些减少。
》》延伸阅读：西安国五条满月纪实之①：房地产限价时代的“滞涨”逻辑
事实上，二手房市场易因政策影响而波动，而新国五条政策效应首当其冲的便是二手房市场。
对中介机构而言，“20%个税征收”给他们带来的是可能是“毁灭性”的打击，即便在目前仅有北京一城执行、其他城市尚无明确时间表、西安细则并未真正落地的时期，买卖双方心态也已经发生了巨大变化，卖方不愿承担20%个税，试图转嫁买方，而买方的交易成本增加，部分客户会转向新房市场，中介机构面临着客户流失、交易难度增大、交易周期拉长、竞争激烈程度加剧等重重考验。
解药：“三方免责协议”仅是权宜之计
新政大背景下，中介机构及经纪人们面对的是更复杂的市场环境、更激烈的行业竞争，而针对目前存在的也是最现实的问题——“20%个税何时落地？”，中介机构们也采取了切实可行的措施。由于二手房交易的特殊性，其手续办理较为复杂，周期较长，买卖双方最主要的便是担心在交易过程中政策出台，而“三方免责协议”则较好的避免了因政策临时出台而可能出现的法律纠纷，程度的规避了政策风险。
王宏选向房天下介绍，在当前这种市场环境下，客户对于政策的担心他们表示非常理解，“三方免责协议”的签订意味着，如果在二手房交易的过程中，20%个税征收开始实施，那么合同立即终止，业主退还购房者已付款、中介机构退还代理费用、购房者可重新选择欲购房屋，三方均不承担任何责任。
“三方免责协议”打消了买卖双方近期二手房交易时的一些顾虑，是当前市场环境下中介机构促成交易签单的有效方式。但同时，中介机构也承担着一定的风险，如果确实因政策原因导致合同终止，其之前付出了时间、人力、物力成本将无法收回。并且，其可适用的时间较短，一旦“20%个税征收”落地，这项措施便不再有意义。
解药：“打铁还得自身硬”“做大蛋糕”才是长远策略
虽然目前仅有北京市在执行20%个税政策，“房地产20%个税压根没来”、“20%个税政策正式宣告流产”、“20%个税雷声大雨点小”“20%个税名存实亡”的评论声也不绝于耳……但从长远看，一旦政策落地，其对二手房市场必将造成较大冲击。
另外，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新国五条政策绝不是简单的重复和强调。20%个税这在一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性。
当二手房市场逐步“去投机化”，回归理性，中介机构若想更好的生存与发展，还得需要从提升自身实力做起。面对二手房成交量下滑、业务量受到冲击，中介机构是否会另辟蹊径，转而代理新房、或者将业务重心转向租赁市场？此前房天下在采访玛雅房屋的经纪人时，他们也表达了这样的观点，认为与开发商进行合作代理新盘销售是开辟业务员范围的重要途径。
但事实上，代理新盘与房屋租赁并不能从根本上解决中介机构的生存和发展问题，首先拿到代理权有一定的难度，其次销售过程也存在较大风险，另外这项业务的持续性较差；而租赁市场的淡旺季较为明显。在如今的中介领域，这些都是其一直在发展的延伸业务，房屋买卖才是中介机构的核心业务，只有才此项上具备优势，中介机构才拥有其真正竞争力。
对于如何面对二手房市场日渐激烈竞争环境，王宏选认为，“整天想着怎么从对手那里抢单子，也是解决不了根本问题的。我们更应该思考的是，如何把二手房中介这个蛋糕做大，其实，在二手房交易的过程中，相当比重的买卖双方采取的是‘手拉手’的交易方式，并没有通过中介机构。可能有很多客户觉得中介费用太高，不愿支付，殊不知二手房交易的风险较大、在买卖过程中也存在信息不对等的问题。通过中介机构可以节省时间和精力成本，可选择的房源信息也更广，最重要的是能够降低交易风险，避免出现不必要的纠纷，当然这种观念的转变也需要一个过程。”
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症状二：员工信心受挫、人员流失加剧、招聘难度增大
20%个税征收牵一发而动全身，对整个二手房行业的影响是自上而下的，很多二手房经纪人在经历3月份收入暴增之后，如今已经业务已经陷入“停滞期”，买卖双方心态的变化、使得二手房中介的交易周期增加了一倍，此前平均交易一周左右的交易周期也被拉长到半个月。这主要是由于交易双方心理受政策影响，观望情绪加重，考虑时间增长造成的。
对于中介机构经纪人来说，房屋买卖的交易难度更大，他们所付出的时间与精力成本也随之增加，但业务量却不升反降，这对于整个二手房市场从业人员的信心是极大地打击。
业内人士分析，导致二手房从业者信心下降有几个方面的原因：一是对新国五条政策的认识存在局限性，不能很好的在谈判中为客户解读政策，为客户提供良心引导，致使部分客源流失；二是对于二手房行业前景的担忧，担心20%个税实行会对二手房市场造成重创，中介行业因此一蹶不振，在个人职业规划上产生矛盾；三是短期收入受到较大影响，在经历了3月份市场繁荣个人业绩猛涨之后，面对当下明显冷清的二手房市场、个人收入的大幅下滑一时无法适应。
解药：加强培训、给予员工正确引导、提高经纪人素质和能力
人是企业生存和发展的灵魂，为了应对二手房市场更加复杂的境况，对员工加强培训在这一时期就显得尤为关键。
目前二手房交易难度的增大主要还是因为购房者对于新政了解有限、坊间传言向消费者传递了一些不利信号，如果二手房经纪人能够对政策有一个清楚全面的了解、能够为买卖双方进行专业解读、有利于引导客户成交。
因此，加强对于二手房从业人员的引导培训，提高他们的政策分析能力、谈判技巧以及增强他们对于行业前景的信心是二手房中介机构管理人员的当务之急。王宏选表示，如果二手房经纪人能够顶住压力、接受挑战，此番历练对于其个人综合素质一定会有一个较大幅度的提升。
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症状三：离婚潮等负面社会影响
政策性离婚不是“20%个税”之后才出现的，但却是因为此项政策而蔓延地愈演愈烈，以至于民政局一时之间忙得不可开交，广州出现日均离婚3000对、排号到一个月之后的情形，上海民政局则贴出了“楼市有风险、离婚需谨慎”的提示……
俗语道“宁拆十座庙、不拆一桩婚”，而如今，为了一套或者几套房子，他们“离婚”了，王宏选觉得，离婚并非小事，如果买房都可以和婚姻问题同等重要，可见这个买房的需求是是真实存在的。
也有网友指出，离婚潮折射出政策本身也是存在漏洞的、所以大家才会趋之若鹜，与高昂的税费相比，离婚看起来成本低廉也更易操作。但无论各位买房子心里打着怎样的如意算盘，离婚本身是个法律行为，其风险与成本恐怕是成反比的，因为一旦弄假成真、产生纠纷，个人权益是没有任何保障的。
曾经，为了结婚买房，如今，又为了买房离婚……这是一部分中国人正在遭遇的困境，无奈但似乎也无解。
解药：促进二手房行业健康发展、使行业更加透明规范、尽快落实网签系统
房地产调控已持续十年、从国八条到新国八条、从国五条到新国五条、从限购到限贷、限价，政策在层层加码，房地产市场在“黄金十年”之后也告别了“暴力时代”，无论政府还是老百姓都希望楼市能够健康发展，此次新国五条的初衷也主要是房地产打击投机性需求、引导房屋回归其居住本质属性，二手房20%个税因此应运而生，试图通过增加交易环节成本而降低炒房客，使得房地产投资属性减弱。
从长远的角度看，二手房交易成本的增加、交易难度的增大，都有利于投机性炒房逐步远离房地产市场，有益于行业更为健康发展，同时也是为了规范二手房市场更为有序健康发展。
20%个税的负面作用已经在市场上有所体现，如果希望这种负面效应减少的程度，还必须得依靠整个二手房市场的规范和透明，这同时也有利于整个行业从业者以及机构的生存和发展。
与北京、上海、成都等城市相比，西安二手房市场的发展还不够成熟、依然存在一些不尽完善的地方，比如二手房交易网签系统尚未实施。若能借鉴其他城市经验、解决技术问题，推动西安二手房交易网签系统的尽早实施，有助于西安二手房市场更加透明和规范、也能较好保护买卖双方的利益。
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