张宏伟：读书先买“黄金屋”？学区房价值浅析
房天下2013/05/13 11:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
当前，在限购令和新国五条政策影响，新房市场回归了理性，二手房市场陷入了观望期，但是仍然备受瞩目。同时，现在正值“小升初”关键时期，家长对于的关注度在每年的这个阶段都会更上一层楼。因此会水涨船高，让不少家长感叹，之前读书都是为了“书中自有黄金屋(小区网论坛)，书中自有颜如玉”。现在读书之前要先买或租“黄金屋”了。
那么，何为？为何成为“黄金屋”，价格要高于周边普通房源？家长在选择的时候应该注意哪些问题？笔者逐一分析价值，以供大家参考。
通俗点讲就是周边有丰富的教育资源，有中小学、幼儿园，甚至有的地方比如说上海市杨浦区有很多大学，学校资源的集中导致“一站式”教育的实现，这有可能对于教育资源集中的板块内的一些楼盘销售比较有利，所以这些板块楼盘会打出的概念，这是比较通俗的理解方法。
实际上在一些学校或者一些政府的政策层面，可能有这样的提法，一个学校可能在这个区域只能几个楼盘或者周边几个小区，只能这些小区的学生能在这里上学。从这个意义上来讲，这几个小区也可以称之为，这是简单对的解释。
有什么特征呢？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有两个方面的特征：
，周边有丰富的教育资源。
第二，一般情况下，从专业市场的角度，一般比非高10%。
那么，为何成为“黄金屋”？为什么的价格比周边普通的非高10%这样的区间呢？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有几个方面的原因，从专业的角度来跟解释一下：
，基差地租理论。大家都学过政治经济学，一个地块投资的要素越多，那么，这个地块的价值相对就会越高。从这个角度来理解，其实是给当地一个地块开发投入了更多的资金。从土地的价值角度来理解，这个价值可能进一步优化或者升级了，所以从基差地租理论来讲，它应该来说是可以比其他非这一块价值更高一点。
第二，从人们对于区域市场的认知角度来讲，一般情况下人们对于某一个区域板块，包括比如说某一个学区板块，都有一个习惯性认知，如果大家习惯性认知这个板块了，那么有这样的一个板块，有可能价格会稍微高一点。认知度不高的板块有可能稍微低一点。
第三，跟我们购房者和家长的这种情结比较有关系。一般情况下每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境，有一个很好的教育背景。
包括安排学校教育资源、交通成本这块考虑等等各方面，都希望离学校近一点，有这个的情结，一定程度上也使的价格有一定的上涨。这是关于为什么比周边的非价格稍微高一点的原因。
我们平时在选择的时候会出现哪些问题呢？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
点，现在产权的问题，现在主要是有两类。
一类就是开发商自建的一些学校，包括有一些开发大型社区的房企为了楼盘更好地销售，自己小区内就配建一部分学校的配套，这是一种方式。另外一种，社区旁边有学校的一些资源，周边几个社区共享这些教育资源。
从这两种的楼盘来看，总体来说不同的学校包括和政府谈也好，和开发商谈也好，可能有不同的合作方式。比如说公众民办也好，也包括有一些私立幼儿园，有很多产权方式，产权不清晰的话有可能会影响未来孩子就读的问题。
有时候学校因为产权的问题经营不了了，大家在选择的时候一定要认清这一点。
第二点，教育质量的问题。很多采取一种引进或者合作的方式，比如说我们引进上海一中、二中的学校资源，你过来的师资力量可能不直接是本部学校的，有可能通过一些外聘的，或者有一部分是学校本部资源，再加上另外的一些招聘的教师资源，共同来把这个学校这一块来做好。但是实际上有可能由于前面这种合作方式的原因，会存在一些教育质量方面的问题。
第三方面，可能存在生源的问题。现在来看一些新建的项目或许自住、婚房的需求比较多。可能当前3—5年内学校生源不存在太大问题。但是校区一旦建立比较成熟了，现在新的一拨学生，学校就读完毕了，这个学校未来怎么来办？
有没有持续的生源支撑学校的发展？这个可能是政府和开发商考虑的问题，如果闲置了学校后面怎么来处理？怎么来服务我们小区？这些方面大家应该综合考虑一下。
最后关于这一块给笔者再给购房者、政府、开发企业包括学校提几点建议。同策咨询研究中心总监张宏伟认为:
，希望政府在规划这一方面多考虑教育资源在各个区域合理配置，应该配置什么学校？学校配置多大面积？到底什么样的状况？
按照相关部门的规划，每千人学校的配置面积大概是在600—1200平方米。如果按照这样一个规模，一般情况下周边一所小学可以服务大概8000—15000人口的社区，按照这样的配置标准来合理衡量周边的居住社区到底有没有这样的市场能量。
第二点，对于我们学校这一块师资力量、教育质量这一块一定要严格把关，不能因为这种合作方式或者其他原因影响到我们购房者的权益。
第三，也是对我们购房者的一个建议，购房者在选择学校的时候，要多观察、对比、比较，然后多渠道来问，来联系打听，同时也要树立这种维权意识，如果开发商或者学校承诺某一方面可以做到的话，这一方面站在购房者的角度来讲，留足自己的证据，未来一旦出现这方面的问题也有方法和途径来解决。这是对购房者这一块。
第四，对于开发企业，应该争取更多的优惠条件，尤其是要向政府申请更多的资源，为了引进更多的学校，来为我们购房者服务，希望整个这一块能够达到更好。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
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京天价均价近10万 家长称不愿输在起跑线 法治周末
教育资源分布不均，家长不愿让孩子输在起跑线上，直接让北京的成为炙手可热的高价抢购品，也造就了被戏称为“宇宙的中心”的天价房。
近日，网友“@AdRa1n”在微博上发了一个房地产中介的价目表，显示北京市五道口的房子10万元每平方米。其实，这是北京海淀区五道口的，37平方米预售价350万元，均价为10万元每平方米。
当年的开发商任志强感叹道：“当年开盘价格才4000多元一平方米。”有网友戏称五道口是“宇宙的中心”，“这下死了在北京买房的心了”。
而五道口能有如此天价房的出现，关键在于它的属性——“”。
“天价”但依然抢手
“宇宙的中心”能有如此天价房的出现，关键在于它的属性——“”。业内人士分析称，五道口的房子涨势迅猛，主要由于其是，临近清华大学、北京大学。
根据北京市教委规定，义务教育阶段招生采取“免试、就近原则”，各小学依据所划服务片，首先接受片内学生，保证片内每个适龄儿童都能入学。但一个不容忽视的客观现状是，北京的教育资源、质量相差颇大。
法治周末记者随机采访数位家长发现，在他们的心目中，从幼升小、小升初、中考到高考，教育资源优质程度与难进程度由高到低排序依次为：西城区、东城区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区，其中西城、东城、海淀乃是重中之重。
所以海淀曝出10万元天价也并非偶然。记者在调查中了解到，海淀区目前比较抢手的区域除了上述提到的五道口之外，就要数中关村附近了。
“这里小学入学家长争夺最激烈的就是中关村一小、中关村三小的了。”业内人士刘勇对法治周末记者透露，“这两所名校附近的房子价格都在8万元以上。”
刘勇说，想办入学家长都要提前几年就作准备。入学有一个前提，就是要提前3年落户。“如果孩子6岁上学，那么至少在3岁时就要落户在了，这样才有可能成功入学。”
记者走访发现，中关村很多二手房源都是上世纪90年代前后的老房子，有20年至30年时间了，很多是单位分房，而非商品房。走访当天，房产中介报给记者的价格是一居小户型40平方米左右的，均价约每平方米9万元；二居60平方米左右、三居80平方米左右的房子均价约每平方米8万元。而这些价格近400万元甚至400万元以上的房源都是稀缺房源。
“不买的话可能转眼就没了。因为，有需求的有钱人不在少数。”一位房产经纪人告诉法治周末记者，“这样的高价位，想买都要‘找机会’，原因很简单，虽然价格听上去高得令人望而生畏，对于它的空间，还是毋庸置疑的。只要学校不搬走，就会持续，即使拆迁，补偿款也是按市场价走的。而且，如同整个北京房屋的价格走势，一段时间的价格下跌之后，就是一段时间更明显的上涨、反弹，也是如此。”
现在二手房交易市场是低迷时期，但这也是购买的机会，因为购房者还有还价的空间。如果是扎堆购房入学的高峰期，根本就别想讨价还价了，该房产经纪人敦促道。
家长不愿输在起跑线上
刘勇告诉法治周末记者，购买的前提下，落户并不意味着孩子入学就一定成功。“有关部门会审核资料。因为名额有限，比如现在一些正在出售的中科院单位的住房，对于中科院职工的子弟是优先享有入学资格的，随后才是购买其房屋落户的孩子有资格被考虑。”
“按照每个班级30名学生计算，一个学校一年大约有300个招生名额，两所学校大约600个名额。在售的二手总共不到100套，所以购房者基本上能够实现购房为孩子办入学的初衷。”刘勇说。
“如果孩子进不了一个好学区或者好小学，可能就进不了好初中；进不了好初中，就考不上好高中；考不上好高中，就考不上好大学；考不上好大学……”家有学龄儿童的李女士一语道破了无数家长的心声。她向法治周末记者直言，这就是家长挤破头都要让孩子进名校的原因——不能输在起跑线上。
法治周末记者找到的一个网友搜集的数据显示，进入市重点，尤其是中学实验班的孩子，大多来自“名小”，各“教育强区”的前20%的小学占据了中学实验班80%的生源。例如西城近50所小学，排在前十之后的小学，能进入市重点实验班的学生少之又少。
2011年高考，超过600分以上考生比例，西城区继续高居全市各区县榜首，每3个600分以上考生就有一个来自西城。2012年，西城文理科一本上线率均居全市。最牛的北京四中，12人保送北大、清华，70名国际班毕业生100%进入美国排名前五十的大学，其中20人被哈佛、耶鲁、哥伦比亚等排名前五的美国高校录取。
此外，如果一名小学生的学籍和户籍，都不在西城、东城、海淀，意味着他小升初的时候，想要跨区报考好初中，还需来一场难度更高的“择校大战”。
“现在竞争那么激烈，一件事即使只有1%对孩子有用，家长都会抢着去做，更不用说这么重要的选择小学。”一位家长对法治周末记者表示，所以一所好的小学的重要性是不言而喻的。
演变成“战争”的学区购房
很多家长表示，让孩子上普通小学“不甘心”，但有能力买的家长也毕竟有限。北京的幼升小、小升初早已演变成一场“战争”。
记者从争相购买的家长们处还听闻众多故事。有位父亲，孩子刚出生，就为其购买了西三旗的。还有一位母亲，7年来，为了儿子上小学，从东六环外的通州，搬到了位于西三环外中关村三小的“新纪元家园”。为了儿子上初中，又从这里，搬去了紧邻人大附中西山分校的西山华府。据她回忆，新纪元家园，刚入手的时候，174平方米，花了153万元，平均每平方米8793元，如今已经涨到每平米均价7万元。而西山华府的房子，从2009到2010年，仅用了一年时间，就从1.8万元每平方米涨到了3万元每平方米。
房产经纪人刘涛告诉记者，由于购买大户型和小户型，进入名校的资格是一样的，因此大量购房者都将购买需求锁定在小户型上。由于小户型备受青睐，房源消耗较大，最近一套小户型二手房就出现房主上市出售，就引来数家中介公司带着客户及定金现场抢房的情况。
“了解晚了，现在很多名小学都有自己的土政策，要求落户必须满3年至5年，孩子的户口要和父母的户口在同一个户口本上，恨不得一点毛病没有，才能算。”一位知情人对法治周末记者透露。
但是，购买并非没有风险。学区划片采用的是弹性机制，这意味着，今年是，明年则未必。另有传言称，为打击房地产炒作，有关部门正酝酿学校有权拒绝一所住房十年内有两个孩子在同一学校上学。
但无论多贵、多难以实现，都阻挡不住众家长义无反顾的脚步。教育资源的失衡才是问题的关键所在。据21世纪教育研究院的调研报告，北京中小学因“择校费”每年产生的收入在15亿元左右，以70%的比例返还，初中阶段的学校可掌控的收入在10亿元以上。
所以，有网友建议：“要让北京的房价降，那也简单，现在主要是的学校集中于北京，只要政府规定无论是不是北京户口都能享有平等入学的条件，北京的房价自然就会降下来了。”
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毛坯没人住落不了户 不是买房就能上名校 金陵晚报
原以为买完就大功告成了，没想到在落户时还是遇到了坎。“派出所说要实际入住才能过户，我这房是毛坯，啥都没哎。”为了能让娃的户口早点迁入，小王最近忙着装修房子。业内人士表示，部分名校的落户审查比较严格，买二手的家长一定要注意了，以免耽误孩子入学。
毛坯迁不进户口
小王在去年12月买了套金陵汇文的房子仅40平方米。3月底房子终于交到了她手上她便马不停蹄地去办理迁户口手续，不想遇到了麻烦。
原来，这个房子之前是出租给一家小公司当办公室的，小王买下房子后，租户将所有家具一起搬光，只剩下毛坯房给她了。而就在4月初小王去办理过户时，派出所要求房主必须实际居住，才能办理户口迁移手续。
“我一同事也买了同一栋楼的二手房，就在楼上。最近也在忙装修，夫妻两人现在打地铺睡在我家那套房子里。”小王说，有人买完就能迁户口，没想到自己买的这个房子，迁户口还这么麻烦，以前从没听说过会这样。
迟迁户口担心影响孩子入学
“我家女儿今年上幼儿园，虽然说离上小学还有一段时间，但不知道学校的招生政策啊，万一学校对人户时间有要求怎么办？万一要求落户满3年，怎么办？早一天迁户口，早一天安心。”
小王告诉记者，本来这套房子面积小，全家居住比较拥挤，只打算让女儿上学报名用的，也没准备真的住进去，装修不装修、或者明年再装修都无所谓，现在看来只能简装一下了。“至少买个床，厨房要有吧？卫生间也得弄一下。不然，别人怎么相信是自己住的呢？”小王表示要花最短的时间装修好，尽快把户口迁进去。
买迁户口一定要谨慎
律师李峰告诉记者，买而迁不进户口的案例有不少。有一位家长买了，原房主的孩子刚刚小学毕业，上了该房屋所属的初中，结果这位买房的家长虽然把户口迁进去了，却仍然上不了小学，因为该房屋学区的学籍是9年，原房主还占着初中的学籍，所以新房主的孩子上不了小学。
律师提醒买的家长，很多在新生入学时，对于对口区域的家庭，有一定的落户时间要求，有的学校要求必须落户满一年，一些热门名校则要求落户时间满三年。购买二手，落户时间就是家长必须注意的问题了。因为二手房交易流程中涉及很多税费和手续，全部办理下来，需要花一些时间，如果还有落户时间要求，那么孩子入学时间就会被推迟。
不是买了房就能上名校
选定，就需要尽快过户。但是在房产交易中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。
一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续，而且必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。的对口区域中，对于此类情况，买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。
此外，学区划分并非一成不变，就近不等于最近，买房之前要了解学区的划分，的界定，离学校近并非都是，有些房屋虽然与重点学校仅一墙之福，但并不一定就能进入该学校就读。
所谓的“就近入学”，并不是指到离家最近的学校就读，而是指由所在地区教育行玫部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育名额。
| 手机上房天下，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！ |
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