房产交易量下跌未降低房价 业内称未来必涨价
国际金融报2013/05/03 08:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
中指研究院5月2日发布的数据显示，2013年4月，100个城市的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨，住宅均价每平方米10098元。
“房价肯定还是会涨的。”上海乳山路多家房产中介负责人接受《国际金融报》记者时表示。记者也从多家房产中介了解到，虽然上海最近二手房交易量有所回落，但是五一期间的交易量依旧不错。
“房价今后还会不会继续上涨？答案是肯定的。”中房信研究总监薛建雄对《国际金融报》记者指出，现在国内买房的人依旧很多，房子是刚性需求；与此同时，各地物价都在上涨，房价也必然上涨。
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成交量下滑
值得一提的是，随着国五条细则的落地，各地五一楼市受到了不同程度的影响。
据伟业我爱我家(小区网论坛)市场研究院监测数据显示，截至4月27日，2013年4月北京纯商品住宅(不含保障房)新增供应3348套，环比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。统计2012年1月以来的数据发现，自2012年10月开始，北京新房市场月度新增供应量小于月度成交量，目前已经持续7个月时间。
与此同时，据2013年上海房展会暨“五一假日楼市”主办方统计，“假日楼市”，5月1日参观人次约为4万，未有预期的好。德佑地产市场中心监测数据显示，4月份上海商品住宅的成交量较3月大幅下降了四成。由此可见，在经历了3月的大量成交之后，购房者开始变得谨慎。
广州方面，因为细则落地后，广州市于4月24日起开始对一手楼盘进行指导价预售，强化住宅预售价网上申报制度，部分楼盘不能顺利取得预售许可，使得五一楼市总体供应量和供应结构均受影响。据广州媒体报道，中等价位楼盘成为“五一”期间的主角，广州市外围区域是主战场，中心区域楼盘则人气平平。
有房地产专家对《国际金融报》记者指出，新政主要是作用于房企，在一定程度上抑制了房产的供应量。然而楼盘新增供应量的限制，必然会影响到房地产业的成交量。他预测，房市楼市短期内不会有旺销的情况。
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价格未跌
然而，房产交易量下跌，似乎没对房价的下跌造成影响。
中指研究院数据显示，2013年4月，100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨7.89%。北京、广州、深圳涨幅均超过10%，南京、成都、重庆(主城区)涨幅在7%-8%之间，上海、武汉、天津、杭州涨幅在1%-5%之间。除此之外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为6967元/平方米，环比上月上涨1.09%。
“工资涨幅赶不上房价的涨幅。”在某房产中介咨询的王先生对《国际金融报》记者抱怨，本来指着国五条出台后，房价有所回落，但如今看来，可能性很低。
“国家限制了房产楼市的供应量，就会让房地产市场出现供小于求的状态。在消费需求一定的情况下，房价的上涨就是价格规律的体现。与此同时，就业等因素也会在一定程度上引起房价的攀升。”在薛建雄看来，住宅均价每平方米10098元指的是中国最富裕的100个城市的平均价格，根据这100城市的人均收入来看，价位虽然偏高，当并不特别夸张。“或许会实施房产税来调控房价，如果房价涨幅过高，国家必然会出台一些新政策来抑制房价。”
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2013年注定是房地产不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？
4月19日，第10期“粤财控股?羊城晚报财富大讲坛”携著名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同为我们回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机会和投资策略。他们都一致看好未来十年房地产发展，“房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！”
看涨：“房价还会继续涨！”
房地产调控多年，房价整体走势如何？出台新政策之后，形势是否有大变化？
杨卫华给出了自己的解读，“房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。”
赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打压。其次，土地资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。
解读：调控为何无法抑制房价
谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从2003年国务院“18号文”到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发商垄断。
赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣“游戏规则”，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。
热点：国五条中的20%到底是什么？
国五条提出的对二手房卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差额要交20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。
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