下半年市区房价难大幅下滑 刚需旺市场难满足
温州晚报2011/08/12 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年已过半，虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落，但多个主要城市商品房库存量已达到高位，库存压力、资金吃紧日益加剧，给下半年房价下行增加了更多的可能性。温州楼市同样在纠结、博弈和重压之下前行，值得注意的是，刚性需求已成当前为数不多的市场成交主流，但从市区现有的一手房市场上来看，“刚需们”买得起的小户型产品不多，未来小户型产品或将成为开发商着力打造的重点。
来源：温州晚报
世事难辨 刚需当道成主流
据介绍，半年来楼市还发生了另外一个较为显著的变化，那就是目标消费群体的悄然转变，刚需逐渐替代投资和投机需求，并形成对市场的支撑之势。
三角洲房产营销机构陈好分析，调控之初，政府的本意就是抑制投资型和投机型购房，使住房回归居住的本性，满足和保护刚性需求，因此，限购，限贷等政策重重调控，资金链满负荷操作的投资者已经对房地产市场有所忌惮，不敢轻易出手，相较之下，不在调控范围之列的刚性需求此时就显得尤为突出和坚决。从目前为数不多的二手房成交量来看，首次置业或者首次改善的中小户型交易居多。
市场人士表示，目前具备购房条件，并且坚定出手购置二手房的多数是刚需购房者。这类购房人群对住房有迫切需求，在观望了很长一段时间后，如果决定出手购房。他们在户型上的选择会出现以下两种情况：一是小三房或两房，二是50平方米左右的小户型。选择小三房或两房的主要是家庭置业群体，如购置婚房的夫妻、首次改善型置业的家庭；购买小户型的则是刚刚步入社会的年轻人。“从限购令出台到现在，已经历了半年多的消化，二手房销售价格已经趋向平稳。一些置业需求迫切的二手房买家，在经历了数月等待后，遇到合适的房源就选择出手了。”
议价空间打开 刚性需求可适时买入
2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情，上半年以低迷收场，但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地上成交量低，房企拿地谨慎。由于楼市库存持续攀升，买方介入热情不高，银根紧缩，购房者资金更为紧张。
上半年商品房市场先是量跌价涨，之后是量价齐跌，由此可见政府稳定市场让房价理性回归的效果开始体现。老百姓观望氛围浓，只是期待房价进一步下跌，对于楼市见底的观点，或多或少影响其心理。房价回归理性，并非要达到所有老百姓的心理预期，观望可能亦是一种无奈的赌博心理。
即便二手房交易低迷，但一手房市场表现未出现太大波动，中梁·橡树湾、中梁·首府、中瑞·星河湾等楼盘开放活动中，购房者表现活跃，龙湾的广纳五金装饰市场更是以“日清”的表现让人瞩目。
一手房市场走势平稳理性，坚挺了二手房市场交易的信心。“许多房东虽然挂着‘急卖’的口号，但是降价幅度超过高峰期的5%左右，他们的态度就开始保留。”房产中介杨先生介绍。
陈好表示，从目前市场整体走向来看，温州主城区房价大幅下滑的可能性还是比较低的，随着二手房市场交易低迷，市场议价空间加大，市场房源丰富，有刚性需求的购房者可以适当出手。
改善需求被抑制
开发商重新审视市场
陈好分析了温州房地产市场上半年成交情况后指出，温州楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的投资性需求已被严重抑制。今年以后温州的开发商或许将调整市场方向，以刚性需求的中小户型为市场主导，重新审视分析市场走向。因此，未来楼市，预计房地产开发商会逐渐减少对于投资型需求和投机型需求的迷恋，越来越多地考虑刚性需求。
据悉，近期温州主城区一手房满足上市条件的将近50万~60万平方米，基本上都是200平方米以上的大户型，市场定位为豪宅居多。如此大数量的供应量，产品形态却集中在豪宅一种表现方式，在现行的市场条件下，市场接受的程度又能有多少呢？对此，陈好表示：从数据上来看，下半年温州主城区有五六十万平方米的豪宅供应量，但是上市量有多少平方米就不得而知了，要看开发商的销售计划。
对于销售压力，陈好表示谨慎，目前温州缺少的是“吸金石”，可以让资金转移出房产投资领域的吸金石。市场投资渠道单一的状况下，房产依旧存在着强大的吸引力，市场购买力不缺。虽说如此，但是限购令却让市场购买力很“受伤”。限购令，用行政手段限制了市场的购买力，如何用好这一张房票，让很多实力购房者纠结。“房地产市场或将因此而出现分化，一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在‘产品力’上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中充分体现。”
另有市场人士分析认为，当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧，开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集型的房地产业来讲，资金链的危机将会进一步加重。
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