央行房贷新政“鼓励”买房 楼市要逆转了吗

2014年以来，温州楼市一直处于深度调整期，然而进入“金九银十”，市场气氛发生了明显改观。9月30日，央行银监会以“雷霆万钧”之势放松限贷，宣告认贷不认房、首套利率7折等相关政策，重新唤起楼市新活力。

自今年8月底，温州限购政策松绑后，现如今又迎来了限贷政策的180度转变，限购加限贷的双重松绑，让温州房地产市场形势发生逆转的几率大大提高。所以，新政消息一出，随即引发社会各界的广泛关注。

近日，FM105.3《直播温州》邀请中梁地产常务副总陈永锋做客演播室，深度解读房贷新政对温州楼市的影响，以及新型城市化过程中温州楼市新风尚。

房贷新政四大内容购房门槛成本降低

记者：最近一段时间，温州楼市的现状和一系列的政策调整，引起了大家广泛的关注。这一次的信贷政策放松，包含哪些内容？

陈永锋：9月30日的央行信贷新政策主要是4点：一是加大对保障性安居住房的金融支持，简单点说，就是给予资金的支持。二是积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，即银行“鼓励”你买房。三是增强金融机构个人住房贷款的投放能力，银行的钱要赶快放出来。四是继续支持房地产开发企业合理融资需求，拓宽融资渠道，也就是说，支持开发商去找钱。这4条内容里的每一条对于购房者来说，影响都是深远的。

记者：您认为，房贷新政对普通老百姓来说，的关联度在哪里？主要会从哪几个方面影响温州购房者？

陈永锋：房贷政策放开大大降低购房者的入市门槛和购房成本，尤其是对于之前买过房、想要改善居住条件的人来说，意味着重新获得了购房机会。首套房购买者将享受到相应的优惠，改善型的二次、三次购房者的首付压力也会大大减轻，那么，贷款的机会也就增加了，这对购房者来说，无疑会是一大利好和刺激。

从目前看来，新政出台后，购房者申请房贷相对简单了，银行放款的速度加快了。对于那些手中持有一笔首付款、具备购房条件的“刚需”群体来说，他们会开始考虑出手买房。另一方面，新政对改善型需求的扶持力度更大，它不仅降低了入市门槛，同时购房成本也有所降低，改善型的消费者可以根据自己的实际情况来规划换房步骤。

房贷新政效应初显

购房者成为受益者

记者：“限购限贷”松绑“组合拳”，对购房者的刺激和影响是大家普遍关注的，那么在房贷新政松绑之后的这段时间里，温州楼市的销售情况都有哪些变化？

陈永锋：我市银行陆续开始执行房贷新政，使得长期持币观望的购房者受到很大的鼓舞。比如像中梁，项目比较多，所以新政出台对于温州楼市的影响直接体现在了售楼处，国庆长假以来，中梁地产集团旗下香缇公馆、滨江九里等多个楼盘的成交量，相较之前，都有了较大增长。客户的来电、来访量也出现了成倍增长的态势。另外，从价格方面也可以看到温州楼市的变化。新政出台后，温州的房价已经基本保持稳定，甚至一些开发商开始慢慢收紧买房的折扣优惠了。所以，从这一系列的楼市变化当中，我们可以看到房贷新政对楼市的提振作用正在逐渐显现。

记者：房贷新政出台后，购房者出现哪些变化？

陈永锋：由于此次房贷新政力度较大，所以对购房者需求的刺激也是比较大的。除了以往的老客户和持币观望的购房者，近段时间，我们发现一些“90后”市民开始加入购房行列。另外，像瑞安、乐清等周边县（市、区）的居民为了改善居住条件，也选择到温州市区置业。从这些变化当中，我们可以看到房贷新政带给温州楼市乐观积极的转变，而新政影响的，是改善性需求及刚性需求的购房者。

据不完全统计，在温州的购房客户中，除了刚性需求，还有一大部分的购房者是为了改善目前的居住环境。2013年，购买商品房的，60%以上都是刚性需求，30%为改善型需求。这次政策调整，除了把一部分刚性需求的潜在购买力激发出来，也带动了改善型需求。

房贷新政的实施，不仅让大家可以拥有自己的房子，而且可以让更多人住上自己喜欢的房子，有更多的选择空间，让市民住进更舒适的居住环境。所以，我觉得所有购房者都是受益者。

房价暴涨不可能

产品销售有变化

记者：老百姓最关心的还是房价问题。房贷新政对温州房价会有多大影响？房价会因此暴涨吗？

陈永锋：影响是肯定会有的。之前，温州房价连续37个月下跌，这其实也是挤出房价虚高“泡沫”的过程。

2013年，温州市区一手房成交量达1万多套。在政策没变的情况下，我们估计，2014年温州市区的成交量可能仅7000套。恰恰数据表明，今年1-8月份，温州一手房只成交了近5000套。但是，新政以后，我相信，在接下去的几个月，一手房成交量会大幅上升，估计全年成交超过1万套没问题。既然成交量上去了，价格也就不会再跌了。

至于房价会不会暴涨，我认为完全不可能。房贷政策的调整后，市场会不会反弹，还要从供求关系上来看。温州楼市目前的实际情况是供大于求，供应量包括上年结转的和新增的开发量，估计有3万套左右，而温州市区今年的年成交量预计是1万多套，这个供销比是正常的，所以暴涨也是不可能的。

目前的购房者更加注重品质，他们挑房开公司、挑楼盘、挑地段、挑配套设施，所以，品质决定一切。

记者：新型城市化进程中，开发商在设计住宅产品和销售楼盘时会有哪些变化？

陈永锋：现阶段，温州市政府对宅地的投放控制得比较好，所以可以保持温州楼市健康稳健的发展格局。而开发商也会根据不同的土地，作出不同的产品结构调整；会根据市场的变化和客户需求，在设计住宅产品时，向多元化发展，让越来越多不同建筑面积、不同的建筑类型、不同服务品质的产品进入市场。

随着“90后”购房者慢慢增多，开发商在产品上也会作出相应的改变。在住宅布局上，以前是要求客厅面积越大越好，但是新一代的购房者对于卧室舒适性会有更高要求；现代人越来越注重孩子的教育，所以孩子卧室的面积需求也比以往要高；受网络影响，家庭成员间交流渐少，那么，开放式厨房和餐厅的设计，则是增进沟通的有效途径。

现在，开发商在营销推广方面也有了很多变化，他们通过网络、微信等电商渠道对产品进行推广，同时也通过在工地现场做“样板段”让客户感受未来楼盘的真实氛围。

新型城市化发展，对政府来说是方向，对房开来说是机遇，对百姓来说则是生活方式的回归。在这一过程中，房地产企业要做的，是坚持以人为本，打造更精致、更时尚的人居。