温州第三座万象综合体来袭！温州商业综合体的发展风向在哪？

近日，温州市举行了2023年第二季度重大项目集中签约活动，温州第三座华润商业综合体正式签约。

这也让温州成为全国少数拥有三座万象综合体的地级市。

项目拟选址于龙港市新城，总占地面积约60亩，总建筑面积约15万平方米，总投资10亿元，计划将该综合体打造成高能级城市地标性商业综合体，计划于2023年12月开工，2027年12月竣工。

龙港市华润万象综合体项目效果示意图 图源于网络

早在多年前，龙港已撤镇建市，但由于商业综合体的匮乏，其城市发展一直受阻。看看周边，平阳有万达、灵溪有银泰，而龙港内部近几年来仅有财富广场、置信广场以及新鸿广场。

好在去年，新鸿广场未来城的开业，让龙港有了真正意义上的综合体。

现如今，华润商业综合体已是板上钉钉，未来龙港人的消费又有了新去处。

近年来，温州一直都在致力于商业综合体的规划与建造，随着温州城市的发展和地位的提升，一些商业巨头涌入市场，大型商业综合体不断涌现，驱动城市商业业态成熟和格局重构。

回溯温州商业综合体的发展历程，不难看出温州对于商业综合体的“偏爱与执着”。

在2012年，温州第一座商业综合体落地龙湾万达广场，作为当时温州首座大型综合体，温州人真是“给足了面子”。

开业当天可谓人山人海、车水马龙，周边县市区的居民都纷纷刚来一睹为快，更有甚至不惜驱车二三十公里前来“捧个场”。

龙湾万达广场的落地让温州从百货时代顺利进阶，改变了温州的商业模式。

随后，2016年万象城、大西洋银泰城开业，温州商业的发展更进一步。相比于龙湾万达广场，万象城的定位更加高端，是浙南首屈一指的综合体，在温州商业热度中一直保持着高位。

图源于网络

大西洋银泰城则是有着独特的品牌折扣商业模式，其吸引的客群也一般以附近的居民为主。

后来，鹿城城西的5050购物中心、龙湾蒲州的吾悦广场相继开业，一定程度上弥补了板块内的空白、助推区域能级和品质提升，但是这两个商业综合体都是以商业+住宅、商业+商务楼的简单组合，并未有更新颖的地方。

而真正令温州人再度沸腾的要数印象城MEGA的开业，涵盖了国际轻奢高化品牌、高端餐饮、影城、精品超市等多样业态品牌320余家，其中首店占比就高达约40%。

印象城MEGA实景图

除此之外，颇受温州市民关注的还有在建的华润时代万象综合体，作为华润置地和时代集团联手打造的温州万象综合体，将建设第二座万象城高端商业体，并布局江景住宅、酒店、约318米地标型甲级写字楼、产权式酒店、开放式潮流商街等。

其中，滨江万象城主体结构已于去年8月结顶，预计2023年底正式开业。

华润时代万象综合体效果示意图

在滨江CBD的高规划、高兑现力下，大商业综合体、超高层地标、产业总部大楼......含金量简直超标，期待在今年，华润时代万象综合体会给大家带来崭新的一面。

不难发现，近年来，为避免同质化竞争，温州商业综合体在不断地进阶与蜕变，逐渐从商业综合体的打造向城市综合体迈进。

在同质化严重的时代，商业综合体“千城一面，千店一面”现象十分普遍，以温州目前的商业来讲，要想让商业业态不断的创新与升级，其高端商业综合体的布局更应该往城市核芯地段汇聚。

短时间的大干快上，让温州商业综合体数量“暴增”，但是也带来的运营问题。比如城西的5050/老城区的名城广场等就有些后继乏力。

甚至还有滨海的富力城/天铂配建的商业综合体陷入未动工的状态。一个是投入大，回报晚，面对资金危机，房开能不动工就不动工，其次是经开滨海小范围内已经有崇悦广场

/置信立体公园/昊域广场等多个商业综合体，竞争压力很大。

面对同样竞争压力的，还有温州核心城区。

在市府半径约4.5公里范围内，有印象城MEGA、温州万象城、温州吾悦广场、滨江万象城（年内开业）等4家大型综合体同步竞争有限客源。

从区位上看，温州万象城能吸引南部瑞安，瓯海西片等客源；滨江万象城能吸引北部永嘉/鹿城西片客流，占据一定优势。面对两大强敌，印象城MEGA能否中心开花让我们拭目以待。（目前印象城MEGA一已开始整改，局部重新招商）

所以商业综合体的择址也极为重要，既要定位在区域核心，也要避免重复竞争。

我们既希望商业综合体的运营开业给城市给板块带来新的活力，也要注意商业综合体衰弱对城市对板块的冲击。

大型商业综合体的衰弱乃至停业，不仅会对板块价值带来冲击，也将在一定程度上对新运营商/开发商的进驻带来一定影响。

希望未来，温州的商业综合体会有更进一步的发展，聚力打造标志性核心商圈，为温州市民带来更好的生活体验。

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