抢滩"银十"开发商备货足 小户型公寓不再缺货

（来源：新闻晨报）由于开发商的积极备战，今年的“银十”将有望迎来开盘小高峰。从品牌房企开发的全新楼盘，到外环外轨交上盖综合体项目，再到主推小户型刚需产品或是非毛坯大户型社区都不乏亮点，值得购房者关注。这些楼盘若能够如期开盘，将有望提升“银十”成色。

小户型公寓不再缺货

为了抢占“金九银十”的市场份额，在即将开盘的新盘中，有不少楼盘将推出市场需求较为旺盛的小户型产品，包括印象欧洲城(小区网论坛)、金鼎香樟苑、恒文·星尚湾、君悦湾、明天华城等。

其中，位于徐汇区南部华泾镇核心的印象欧洲城即将推出80-90平方米的2-3房。印象欧洲城西临城市主干道的龙吴路是浦江西岸南北向贯通的主轴，与外环线、徐浦大桥相接贯通。项目临近黄浦(社区网论坛商铺)江，在未来发展中具有较明显的区位和景观优势；位于大虹桥(社区网论坛商铺)核心区西侧华新板块的恒文·星尚湾即将推出85平方米起的“2+1”户型。意想不到的空间设计，让精致房型带来阔绰享受。该盘以35万平方米大盘气度，呈现国际化视野，规划出复合型生活格局；大浦东周康(社区网论坛商铺)板块的明天华城三期即将推出的房源主打91平方米起两房。明天华城总建筑面积30万平方米，涵盖精品住宅、商业、办公等多重物业。在建或规划中的轨道交通11号线、16号线、18号线环伺左右、20余条公交线路，学府林立，一站式餐饮、购物、休闲成就8精彩生活圈。

在主推小户型的楼盘中，值得关注的还有国际湖区大盘华润中央公园。该盘近日推出的二期83-103平方米铂金小户型，开盘当日创出上佳业绩。据了解，华润中央公园本次推出二期两栋非毛坯小户型房源，总销售额近3亿元。华润中央公园铂金小户型的推出恰到好处地迎合了市场对于高品质小户型的需求，同时，菁英湖国际社区的配套日趋完善，也成为这些实力买家们对华润中央公园趋之若鹜的关键因素。从国际重磅商业塔博曼入驻、再到近日华润菁英湖生活广场商业的推出，再到预留地铁站点开建、品牌开发商持续入驻深耕国际住区氛围，上海第四大国际社区——菁英湖国际社区的商业配套、交通条件、生活氛围等日益成熟。

高端非毛坯盘同期抢客

在近期即将开盘的项目中，不少项目预计将推出非毛坯产品。其中位于五角场(社区网论坛商铺)商圈北部的江湾翰林即将开盘，主推高端大平层房源，户型面积在157-215平方米左右。江湾翰林是瑞安房地产继高端经典豪宅翠湖天地之后，于杨浦区打造的又一倾力之作；位于唐镇的绿城上海玉兰花园(小区网论坛)即将推出户型为184-247平方米的三房、四房。绿城上海玉兰花园邻近轨道交通2号线唐镇站，是绿城集团首次在上海营造的非毛坯平层官邸和第二代高层公寓产品；坐落于杨浦区新江湾(社区网论坛商铺)城的尚浦领世即将开盘，将推出80-130平方米非毛坯房源。该盘由铁狮门开发，总建筑面积达90万平方米。

近期市场上备受瞩目的高端非毛坯楼盘还有华润外滩九里和华府樟园。其中，华润外滩九里配套的稀缺商铺迎来大量国际实力品牌入驻，并且与外滩3号、外滩18号并驾齐名，作为外滩可出售的旗舰独栋商业即将面市的消息，使众多实力买家趋之若鹜。据了解，华润外滩九里顶层近千平的大平层楼王即将对外公开，或将成为上海全市在售面积的公寓产品。位于市中心豪宅标志地的外滩，并由拥有长期高端项目运营经验的央企开发商华润打造，其项目本身在设计、规划、用材、细节等方面营造，全方面体现的综合品质正是它持续热销，成为市场宠儿的最根本原因所在。

华府樟园位于凯旋北路，依傍苏州河畔，集合百年老洋楼、滨水植物园、全石材外立面、稀缺大平层等多元个性化特点，成为无可复制的“臻品王宅”。华府樟园的户型面积涵盖81平方米至430平方米多个面积段，既有81-106平方米的小户型，也有180-430平方米的滨水景观大平层。其所有房源均为非毛坯房源，甄选真材实料，精细打磨每个细节。华府樟园内，形成近一公里苏州河景观岸线，并配备私家游艇码头。此外，成熟的教育资源配套为华府樟园增添了浓郁的人文教育氛围。在小区周围分布着包括华东师范大学、华东政法大学、华师大附小等十余所从幼儿教育到高等学府。

嘉定高性价比项目放量

作为楼市供应大户的嘉定在今年的“银十”也不乏优质楼盘推出。

坐落于安亭中心区域的嘉亭菁苑即将推出6号楼特惠房源。嘉亭菁苑地处安亭墨玉路与曹安公路交汇点。该项目的选址颇具先见之明，与轨交11号线无缝连接，从轨交11号线安亭站上车，只需40市中心。嘉亭菁苑为安亭大型区域性城市综合体嘉亭荟城市生活广场的住宅部分。嘉亭荟城市生活广场集零售、餐饮、娱乐、康体、文化、教育、休闲和商务为一体，因此嘉亭菁苑的住户将足不出户，尽享品质生活。据了解，嘉亭菁苑的住宅主力面积为99、100平方米的两房，134、143和164平方米的三房，户户朝南、非毛坯，房型方正并备有大空间储物室。

区域内值得关注的楼盘还有安亭新镇新推出的中央王座产品——德绍豪斯。德绍豪斯作为安亭新镇推出的升级之作，承袭了该项目一贯的低密度宜居风格，打造了一款典型的“生态花园”式叠墅。所谓叠墅就是“叠加别墅”，既萃取别墅大开间、大空间的精髓，有着别墅的所有元素，却又具有不同精神内核的层级叠墅。据悉，德绍豪斯近期主推户型为底层复式。由一二层构成，超大面宽，并附赠大面积露天花园，阳光地下室等，以极高的性价比，迎合市场主流需求。而“有花园，接地气”的特点，深得中高层消费群体青睐。

金山迎来轨交盘上市潮

即将通车的轨交22号线，让金山当仁不让成为近期楼市关注焦点。在即将开盘的新盘中，有不少都位于金山，包括海上纳缇、金瀚园、御龙锦园等。其中，海上纳缇将主推89平方米舒适二房、约107平方米和约123平方米舒适三房。该盘植根金山新城行政、生活双核心地段，学校、医院、繁华商圈环伺周围，是集别墅、8层花园洋房、商业街、社区配套为一体的高档复合社区。

位于金山新城核心地段的金瀚园也即将开盘。项目金山区政府行政中心，坐享百联金山购物中心高品质生活配套。金瀚园小区容积率仅1.72，总建筑面积约33.9万平方米，沿袭新古典主义建筑风格，由19幢景观高层组成。

金山新城东北部的御龙锦园即将开盘推出高层住宅。该盘属于新古典主义风格，立面简洁、优雅，由石材和面砖组合而成。该盘邻近金山新城地铁22号线。金山居民未来只需30-40即可到达上海南站，该项目也是金山新城离地铁最近的项目之一。

西区优质别墅积极推新

相对于公寓楼盘，别墅在“银十”的预计开盘量相对较少。上海房天下数据监控中心分析师夏俊卿指出，9-10月相比7-8月间，别墅开盘的数量下滑明显，这是8月项目提前入市所造成的原因。有较多的别墅项目选择低调的8月开盘，从而避开“金九银十”上市，以求错开高峰早一步获得成交。

虽然在即将到来的“银十”，申城别墅开盘量预计不高，但是其中一些位于西区的优质楼盘仍十分抢眼。其中，新虹桥首府别墅即将推出面积350-600平米左右的独栋别墅。该盘位于北九亭最北面靠近徐泾的九杜路涞坊路，为公寓别墅混合型社区，以水岸风情，半岛生活为社区主要景观设计。千米的蜿蜒水岸成为社区内的建筑灵魂。

位于青浦朱家角的海源别墅也即将推出新房源。该盘靠近东方绿舟、国际乡村高尔夫球俱乐部及朱家角古镇。独立大宅于水天之间自成一格。园中有宅，广纳自然，是上海乃至都屈指可数的臻藏级江南现代大宅。

 （来源：齐鲁晚报）

进入9月以来,不少城市的楼市交易量走低,同期开盘量则居于高位,新建商品住宅库存开始发生变化。据了解,一些热点城市的新建商品住宅库存已呈微增态势,在销售速度放缓的情况下,库存的消化周期将拉长。

业内人士认为,当前多数城市的新建商品住宅库存较为充足,一线城市的库存压力也有所缓解。但需要注意的是,如果未来购房需求大量释放,一线城市库存面临不足情况,房价上涨动力也将凸显。

　　新房库存缓慢攀升

楼市“金九”并未如期而至。根据中原地产的统计,截至16日,本月主要的54个城市新建商品住宅签约119581套,比上月同期下调11.6%,这也是近4个月同期的点。

北京市住建委的数据显示,9月1日-16日,北京仅成交新建商品住宅5187套,比8月同期下调21.6%。后续需求不足被认为是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示,在“限购令”的影响下,不少城市的刚性需求几乎释放殆尽,合理的改善型需求缺乏释放渠道,造成后续成交量减少。

与此同时,部分房企推盘的热情却并未减弱。北京市住建委的数据显示,9月1日-16日,北京共有18个商品住宅项目获得预售许可证,释放房源5866套。这一数据不仅远高于8月全月的新建商品住宅供应量,同时也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,9月、10月份的推盘量还将保持相对较大规模。按照该机构的统计,预计北京10月将有32个商品房项目入市。

受此影响,近期北京的新房库存已开始缓慢攀升。根据北京市住建委的数据,截至9月18日,住宅存量达到79612套,正在逼近8万套的规模。而按9月以来的销售速度,这部分库存的消化周期将超过7个月,库存不足的压力较之前有所缓解。

上述情况在其他部分城市也存在。中国房地产数据研究院院长陈晟向记者表示,当前一线城市的存货去化周期多数为8-12个月,处于相对合理区间。若市场成交量不能有效放大,这些城市库存不足的压力将进一步减缓。

房价仍存上涨隐忧

库存量的大小决定着后市的供需形势。按照陈晟的观点,当存货去化周期大于6个月时,房价将保持稳定。若这一指标在6个月以下,房价将呈上涨态势。

除库存量外,去化周期的长短也与销售速度有关。今年8月,北京新建商品住宅成交14525套,按照这一销售速度,北京楼市库存的去化周期仅为5个月。其他一线城市和个别热点城市也都面临去化周期缩短的局面,这被认为将给房价上涨带来压力。

陈晟表示,不少二三线城市此前的土地供应量大,近几年的房屋建设规模也较大,市场潜在库存较为充足。而一线城市的库存不足压力虽有所缓解,但库存量仍然处于低位。

他认为,一旦限购、信贷等政策因素出现变化,导致市场成交量回升,一线城市的现有库存量将再次面临较短的消化周期,房价上涨压力也将凸显。业内人士表示,一线城市可供开发土地面积、在建商品房面积、可售商品房套数等指标,目前都处于低位。

商品房价格环比上涨

根据国家统计局的数据,今年8月,70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.06%,涨幅明显收窄。有观点认为,成交量下降是其主要原因。若未来改善型需求能够得到有效释放,房价很可能继续保持上涨。

按照房地产开发周期,从土地成交到形成市场供应,约需要1-2年的时间。普遍的观点认为,一线城市的土地供应缺口已经形成,房价在短期或长期内都存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应,并督察已供土地的开发,从而尽快补充市场库存。