国内房价总体呈现下降趋势 调控任务依然艰巨
新金融观察报2012/07/17 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
推迟一周的拍卖，设定诸多限制条件，《人民日报》和新华社的联合喊话以及央企保利的适时退出，都没有阻挡‘万柳地王’的产生。再结合之前已经在不断升温中的房地产市场和土地市场，2009年下半年房价快速上涨的一幕又将重现？显然这种情况是各方都不愿看到的，温家宝总理在常州的表态，中央级媒体的联合喊话‘降温’，已经表明了中央政府的态度，这种强势‘降温’，极大降低了下半年房价反弹的可能。
“万柳地王”的诞生
7月10日，可以毫不夸张地说，房地产行业的目光都聚焦在一个地方，北京土地交易大厅，一个预料中的“地王”——万柳地块即将拍卖。而拍卖前的故事，不亚于一部“好莱坞大片”。
先是地块挂牌时18.66亿元的起拍价，楼面底价达到24003元/平方米以及“京城成熟地块”的定位，注定了该地块的“准地王”身份，万科、保利、融创、龙湖等大腕“磨刀霍霍”。而就在原定7月4日的现场拍卖前一天，北京国土资源局突然在北京市土地整理储备中心网上挂出公告，将竞拍推迟到7月10日。“显然北京国土资源局也害怕出来‘天价地’，延迟一周，希望通过各种工作降低产生过高价格的可能。”一位地产业内人士当时曾如此评价道。而后来的事情，确实符合他的分析。北京市国土资源局在万柳地块竞拍规则中加入了价格限制的规定，该地块竞价在到达价格上限后，将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定该地块的最终归属。
而在推迟后的7月10日竞拍当天，《人民日报》和新华社的联合喊话，显然是为了给即将到来的地王“降温”。《人民日报》直接告诫央企，调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。如果央企又开始频频参与地王争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。新华社则明确表示，地价过高，一方面可能会导致恐慌性购房，引起房价非正常上涨；另一方面，也可能会激起更严厉的调控乃至对地王的直接干预，最终一些开发商将被地王撑死。两家中央级媒体的表态，显然表明决策层的态度。而拍卖前一刻，央企保利在其官方微博上发表声明，根据国家对房地产调控政策要求，退出与融创的联合体，放弃万柳地块竞争，更为这场拍卖增添“新料”。
“某央企说今天国资委和集团已经打过电话，央企被一棒子打死。此次土地出让跌宕起伏，各种‘局’不断，完全可以拍一部大戏。”某媒体人在其微博上评价保利退出的新闻时表示。而后来的进程也验证了这一论断，保利之外，之前来势汹汹的华侨城(小区网，论坛)、中化方兴、中冶、中建等央企并未使出全力，最终“奋力一搏”的，是中赫和融创这样的民营地产商。
最终经过1个多的鏖战，在快速到达26.3亿元的价格上限后，中赫置地依靠16400平方米的回购房面积，击败其他竞争对手，以40.9%的溢价率拿下“万柳地王”。让人记忆犹新的是2009年下半年那波房价快速上涨，也是开始于连续出现的几个“面粉贵过面包”的地王地块所带动的房价上涨预期。结合近日连续出现的广州珠江新城(小区网，论坛)地块、上海嘉定新城(社区网，论坛，商铺)地块，似乎2009年的“剧情”又会重演？
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高溢价是个别现象
不过很多冷静的地产界人士看来，万柳地块等几个“地王地块”具有其特殊性，位于核心城市的核心区域，并不能代表整个土地市场的趋势。6月份土地市场开始回暖，但是从来看，底价成交依然是主流，流拍情况也时有发生。
而从今年上半年来看，土地市场的供应和成交依旧降幅明显。中指研究院数据显示，1-6月300个城市共推出住宅用地4666宗，20677万平方米，同比减少32%；成交住宅用地3315宗，14720万平方米，同比减少44%；住宅用地平均成交楼面地价1134元/平方米，同比下跌3%。1-6月住宅用地平均溢价率仅4%，较去年同期减少15个百分点，这还是在6月份出现不少高溢价地块的情况下。
从来看，土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。“虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。”
业内人士表示，新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从房地产调控的角度，却有碍观瞻。而据北京媒体报道，万柳区域个别二手房在“地王”诞生当晚就出现坐地涨价的现象，有的卖房人甚至当天提价20万元。显然，地王的出现，对于房价的合理回归已经产生了不好的影响。
“当前高溢价率的现象让人回想到2009年-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和‘低起拍价’有关系，通过‘低起拍价’让市场呈现出高溢价率现象。随后，土地市场交易逐渐活跃起来。”业内人士张宏伟表示，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
调控任务依然艰巨
2012年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，为连续9个月环比下跌后首次上涨。
与此同时，随着3至4月份降价促销效果开始显现以来，成交量的持续回暖，使过去一直压制房价上涨的库存问题，也在一定程度上有所缓解。数据显示，截至2012年6月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米，与去年同期相比增长18.86%，环比5月份下降1.85%。10大典型城市新建商品住宅已经是连续第二个月环比回落，目前已回落至接近2011年10月份的水平。而一线城市库存下降得更为明显，截至6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2609万平方米，与去年同期相比增长12.94%，与上月相比下降2.72%。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量全部回落。上海是近6个月以来库存首次回落，是自去年10月开始的这一轮库存周期中最后一个触顶的城市。而北京已经连续7个月新建商品住宅库存量回落，近2个月成交量回升迅速，是4个一线城市中去库存化最顺利的城市，也很有可能是价格止跌反弹的一线城市。
显然在房价止跌之后，是否会出现上涨，甚至是2009年下半年那种报复性上涨，成为各方关注的焦点。温家宝总理随即在7月7日强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。“首次强调将打击投机投资性需求作为一项长期政策，表明调控政策层面，对房价上涨依然有很强的威慑。”一位房企内部管理人士指出。
国土资源部也于7月12日表示，今年上半年，地产市场总体盘整下行，个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局。国土资源部强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为。并强化对已供土地开发利用情况的监管，严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置，促进已供土地及时形成有效供给。
7月13日，珠海市住房和城乡规划建设局一官员对媒体表示，珠海市限购范围从香洲主城区，缩小至东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线的区域，限价不作为调控的主要手段。然而当日凌晨，珠海市住规建局主要负责人证实，双限令松绑措施虽然不违反楼市调控的原则，但因种种原因，还是被紧急叫停，珠海楼市双限政策维持原状不变。显然，一旦地方政府的微调触碰“双限”红线，都会被立即叫停。
报告中指出，预计未来几个月，在不出台新的调控政策的前提下，成交量还会保持一段时间的热度，月度供不应求的局面仍会存在。按以往经验，供不应求的局面长期存在，必定会带来价格的上涨，但本次成交量的回升是否会带来价格的反弹，仍存在不确定因素，主要变量是新一轮的调控政策会否出台、何时出台、紧缩力度。另外，当前住宅库存量依然偏大，多数开发商仍存在以价换量的驱动力。
喜忧参半的半年报
近日，万科、龙湖、碧桂园等标杆房企相继发布自己的半年业绩报告。从数据上来看，大多数标杆房企都完成了自己全年任务量的一半以上。数据显示，截至7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红(不低于去年同期销售业绩)，总计实现销售金额约5700亿元。
从销售业绩来看，上半年一度惨淡的楼市，并未对标杆房企造成太大影响，反而2季度的成交回暖，很大程度上促进了房企业绩的提升。不过从另一数据，也就是净利润来看，似乎半年报并没有看上去那么“美好”。如龙头之一保利地产，上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%，实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。在销售面积和销售金额同比大幅增长的情况下，净利润却出现同比下滑12.13%的情况。而万科上半年实现合约销售金额625.4亿元，销售金额同比下降4.7%。
“部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略，但是降价的另一结果就是开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。而且如果降价动力消失，下半年销售业绩指标完成与否还值得进一步观察。此外，尽管一些房企提前或者超额完成其上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。”张宏伟表示。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日表示，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。当前“稳增长”政策被一些人误读为大逆转，但实际上与2008年下半年有很大不同。“可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。”易宪容表示。
