郎咸平：距港式楼市崩盘差半步 保障房是泡沫

我们距离香港式的衰退就差半步，因为在香港所犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

香港土地产权向来为政府所有，批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格越高，政府越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场相似。

香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我分三个层面来说：

层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值焦点装修家居网，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

第三层面：金融依赖。房地产股历来是大股，占港股总市值的三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

那么，我们对比一下今天内地的经济数据：

层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。

第二层面：财政依赖。2010年网络超女，在两轮房市调控之下，土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。

20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼迫人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。

但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，想要把楼市冷却下来，但楼价只是稍有回挫。

但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。

到了香港脱离殖民统治当天（1997年7月1日），楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。

今天的我们呢？也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间搜狐网，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%（注：文章写作时数据）。这意味着什么？意味着你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《新闻联播》报道，温州高息贷款月息突破一毛钱，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，相当于年利息120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策其实就是逼着你去买房保值。

第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，不顾一切打压楼市。

1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此项政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000套；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候鹿鼎记，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4∶1，楼市不崩盘才怪。

让人担忧的是，我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺！

2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场goodfeel，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳！

那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说，上海现在计划的重拳是1.5∶1.

而且我要提醒大家注意的是，上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对，因为中央和地方一直在修改计划，现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套，其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面积为6.12亿平方米焦点装修家居网，非商品房住宅竣工为2.22亿平方米，而住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，应该是7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来计算，就是27亿平方米。也就是说，我们实际上是以3.5∶1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的，而是才开工没几年房地产市场就崩溃了。

过去，高房价是中国经济的泡沫，现在保障房才是的泡沫。我想说的是，现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香港这种致命的错误！

 保障房信托高窥秘 变相为商品房项目融资 中国房地产报

最近以来，市场频繁出现超过10%的保障房信托。险资也逐渐成为保障房建设的重要资金来源。

据悉，近日中国平安再次发起了保障房债权投资计划。该投资项目由中国平安旗下的平安资产管理公司发起，全名为“平安—南京公共租赁房债权投资计划”，已于4月上旬获保监会批准。该项目推介书显示，募集金额为50亿元，投资期限为5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目的投资建设。其亮点在于高额的投资回报，预期净投资率高达7.6%，年化净投资率达7.82%。

事实上，这已是保险业内第四个保障房债权投资计划。截至目前，保险资金累计共动用135亿元参与保障房建设。

与此同时，中航信托4月末推出了天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划，预期率为9%~10.5%，而目前正在推介的天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划，预期率达到了9%~11.5%。

在商品房信托处于低潮期时，保障房信托却异军突起，成为信托业的一朵奇葩。动辄超过10%的保障房信托究竟从何而来？其融资背后又是如何进行资本运作的？

“保障房信托水很深，每个项目的灵活性很大，政策也不一样。没有一定实力和背景的信托公司一般不愿意做。”某大型信托公司房地产部总监对本报记者表示。

高从何而来？

保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%~5%。那么，信托公司如何保证投资者10%左右的高回报？上述信托公司房地产部总监告诉本报记者，由于保障房的定义广泛，旧城改造、棚户区改造、拆迁安置房、廉租房、经适房等都属于保障房的范畴，所以，保障房信托也有很多种操作模式。

以旧城或棚户区进行改造为例，其拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”的模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好地和信托融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均率能达10%左右。而安居工程类保障房信托，多为安置房项目，也能获得较高的偿付信托本息，因而也是今年保障房信托的主流资金流向。

对于经适房和“两限”房而言，因其具有产权可以销售，能在一定期限内回款，故而能满足目前信托产品的期限要求。但是，考虑到两者的利润并不足以支付信托所需的高，故难以大规模发行。对这样的产品，地方政府一般都会向参与保障房建设的开发商许诺其承担超过银行贷款部分的融资成本，实际上就是给予一定财政补贴。此外，地方政府还以各种形式，直接或间接地给予开发商补偿。例如，在保障房小区中留出一定比例的商品房给开发商，或者在开发商竞拍其他地块时，给予资格或价格方面的优惠。

记者注意到，去年10月，华宸信托发行了一款“华宸·金诚（1105）号—乌兰察布市保障房特定资产权项目集合资金信托计划”，该信托计划资金用于购买鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司持有的乌兰察布市棚户区改造项目——“亿利城·百旺家苑小区”总价值12.76亿元的房产特定资产权，拟募资7.3亿元。引人注意的是，该计划中还披露了项目中部分商品房的资料：“亿利城·百旺家苑小区”还拥有商业建筑面积10.162万平方米，此部分商业建筑由金威房地产公司自行销售，初步定价6000元/平方米。

事实上，很多保障房都是与商品房、土地一级开发等一起“打包”融资，或借保障房融资之名，行商品房融资之实。

“很多保障房信托都是如此，保障房项目背后都存在商品房项目的影子。但是，现在监管层并不禁止这种做法，而信托公司逐渐将之作为了一种促销手段。”上述信托公司房地产部总监表示，“这在行业内已经是很正常的事情了，否则保障房信托利润也不可能会有那么高。”

关于保障房的测算，也有很多种办法。一般来说，地方政府允许开发商将融资成本计入保障房的开发成本，在此基础上，再给开发商3%~5%的，有些开发商甚至可以拿到5%~6%的。

当然保障房信托也面临诸多风险。以上海经适房为例，从保障房开工到建设，大概需要1年左右的时间，但是，由于老百姓对经适房申请的意愿不积极，很多建好的经适房的销售情况并不理想，开发商也因此产生大量的资金沉淀。

“混搭方式”难长久

一位信托业人士向记者透露，“目前用保障房‘打擦边球’的信托产品很多。目前保障房信托混搭投资已经受到相关部门的重视，预计今年将出台一些规范，对保障房信托进行窗口指导。”

根据第三方机构普益财富统计的数据显示，从2009年至今，在信托公司产品名称中明确指出，用于保障房建设的集合资金信托计划共有46款。然而，通过对这46款产品的率情况分析却发现，这些产品所募集的资金大部分都投向了商业住宅开发。

普益财富信托研究员范杰表示，保障房信托已经成为噱头，甚至成为了一种促销的手段。多位信托人士也表示，目前国内信托市场没有纯粹的保障房信托。事实上，所谓的保障房信托的年率都超过了10%。

范杰认为，目前保障房信托在信托业中的占比仍较小，由于政府对保障房的大力扶持，保障房信托呈现升温趋势，想通过这种“混搭方式”来谋求长久发展不大可能，因此，必须要改变思路。

可以选择在主体完工30%或以上时介入，由信托机构或者能从事房地产基金管理的专业机构设立保障房信托基金，向投资者募集资金。保障房信托基金将主要投资于公租房、廉租房的租金权，并可按月申购赎回。而募集到的资金，将用于保障房建设和权益投资，建成后按月分红。同时，地方政府设立相应的担保机构，向信托基金进行信用增级，并保证每月分红不得低于一定数值。

“其实我们一直在探索的REITs（房地产信托投资基金），除了政策层面没放开以外，的桎梏还是投资，金融机构给我们开出的点都是10%以上，但我们能够承受的就是7%~8%，再高就会推高保障房未来的买卖或租金价格。”上海市房管局某人士表示。