被套牢的地王 央企造地王部分楼盘“赔钱卖”
房天下综合整理2012/04/08 10:13
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：华夏时报）从3月底开始，远洋地产在大望京区域的地王项目“远洋万和公馆”又开始启动“预热”，为今年年中的入市宣传做铺垫。不过，楼市调控至今没有丝毫放松的迹象，这也让业内对这个楼面地价每平米高达27000多元的豪宅项目颇感担忧。
从2009至2010年，“地王”一度是房地产市场出现频率的字眼，北京、上海等地地王频出。而时至今日，地王楼盘陆续入市开盘，但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场，却让这些地王楼盘感到“生不逢时”。
“不得不入市”
事实上，按照远洋地产以往的项目推进速度，拿地已经两年的大望京地王项目应该早已开盘了，但是，这一项目的入市时间却被一拖再拖，产品定位也一再调整。
早在两年前的2010年3月15日，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以总价40.8亿元、楼面地价27529元/平米拿下了这幅大望京1号地块，成为当时北京的新科单价地王，项目则定名为“远洋万和公馆”。
2011年8月份，远洋地产曾高调表示，远洋万和公馆会在2011年10月前后入市销售，然而直到今天，该楼盘仍处于待售状态。
“拖到现在这个时候，远洋万和公馆项目再入市，其实对于远洋来说，已经不是主动入市的心态了，它现在是不得不入市。”一位曾在远洋地产内部担任过高管的知情人士对记者表示。
对于远洋地产来说，入市的直接压力来自于同一区域其他项目的快速推进。已在去年8月就开盘销售的保利地产中央公园项目，拿地时间与远洋万和公馆相差仅3天。由于保利17000元/平米的拿地价格比远洋低出整整1万元，因此在定价方面也比远洋万和公馆更加游刃有余。
据悉，目前已经开盘的保利中央公园网签均价约为39000元-41000元/平米。而远洋万和公馆的开盘价格预计将为60000元/平米。
“在现有市场情况下，市场是否能支撑远洋万和公馆60000元/平米的售价，这个很难说。”望京区域的房地产经纪人刘威告诉记者。
在远洋拿地之时，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，这一楼盘售价如果低于45000元/平米的售价，该楼盘利润就将低于10%，甚至亏损。
地王楼盘“赔钱卖”
在2009年和2010年出现的多幅地王地块中，与远洋万和公馆项目类似，也有不少项目拖到了现在才入市开盘。
这其中最突出的当属2009年底中海地产以70亿元价格拿下的上海西区长风地王。如今这一地王楼盘“中海紫御豪庭”也传出了即将入市的消息。
据记者了解，长风项目一直是中海上海分公司乃至华东区域的重中之重，但项目开工之后就遭受了楼市调控政策的影响，因此迟迟未能入市。而中海在这时候选择入市，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，公司股东及资金方面的压力，是地王项目选择此时逆势进场的主因之一。
与这些刚刚入市“钱途未卜”的地王项目相比，已经入市的当年地王，似乎也并没有多幸运。
2010年1月，中海拿下的丰台地王，即中海九号公馆项目，折合楼面价为17153元/平米。但根据北京市房地产交易管理网的数据，这一项目2011年6月开盘时推出的400多套房源至今只销售了53套。而进入2012年，中海九号公馆二期开盘后，至今仍是“零成交”。
此外，2009年北京亦庄地王项目远洋天著、上海松江地王招商地产佘山珑原项目，也无法摆脱销售困难、无法收回成本的命运。
“高端物业的市场阻力现在已经达到历史高点，任何豪宅项目想取得热销，都面临非常高的难度。在调控中入市也是不得已的选择。”戴德梁行华东区负责人伍惠敏说。
寂静赌局
似乎又是一个轮回，2007年的地王退地潮又一次展现在人们的眼前。
2007年，国内的房地产市场呈“爆发式”增长，据不完全统计，2007年在一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。及至2008年，房地产市场在调控的影响下，经历了前所未有的低迷，地王成了“烫手山芋”，“退地”大潮席卷而来。
不过，与2008年相比，这一轮的市场调控下，2010年地王大规模的退地情况却并未发生。“这中间一个主要的问题是，2009年和2010年产生的地王，大多是央企制造的，因此在资金上比当年要充裕。”对此，陈国强表示，“另一方面，房企在应对楼市调控上，经验也更加充分，不再像此前那样，政策一来，开发商就赶紧跑。”
正如陈国强所言，地王项目的开发商们似乎也早已预见到市场的困难。中海地产北京一位项目负责人告诉记者，“对于我们来说，其实已经制定应对市场的策略，运作周期长的豪宅项目将与快速销售的中低端产品相结合。”
事实上，据业内人士分析，地王项目采取长周期的运作方式，也与开发商对赌政策的心态有关系，尽管在近期来看政策没有松动的可能性，但是这样的侥幸心理依然存在。
“大望京区域目前并没有出现过单价高于50000元/平米的楼盘，远洋一直推迟开盘，也可能是观望政策是否松动。”上述远洋地产的知情人士表示，“但是项目运作的周期过长，成本也在不断增加，在目前的市场情况下，这显然对远洋也是不利的。”
张宏伟也对记者表示，在比较“恶劣”的市场环境下，开发商运作地王项目一般都会采取拉长项目的开发周期的策略。“地王楼盘批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。”他告诉记者，“这一方面是作为对购买市场的试探，另一方面也是促使项目所在区域土地价值的。”(董映颉)
（来源：新京报）
中国的首代房企大佬们，曾经将荒滩变为花园城市，也曾挥洒人生创造种种传奇。但廉颇老矣，他们或隐或退或离，历史大幕正在转换主角。3月，地产大亨“富二代”接班，再次成为一个热门话题。
年轻人“上位”
在公司管理方面，碧桂园形成了三派风格：代创业元老、第二代家族承继人和职业经理人，各司其职。
合生创展则更多被烙上家族式企业的印记。有消息称，从谢世东到薛虎，合生创展几任总裁的离职都与老板朱孟依的强势作风有很大关系。家族与经理人的权力之争，在合生身上似乎更加明显。
考验刚刚开始
事实上，当一家公司发展壮大之后，未来是交由家族来管理还是由职业经理人来操作，这已经成为中国目前很多民营企业都面临的选择。
兰德咨询总裁宋延庆认为，把企业最终交给子女来打理，不管是民营房企还是上市公司，国内国外都非常普遍，也不存在任何法律问题。“如果可能的话，我比较赞成公司管理下的职业经理人模式，‘二代’毕竟在公司管理理念、战略规划上会与创业元老、功臣存在歧义，其接班往往需要经过长时间的考察与磨合，初期总会出现或多或少的水土不服。即使子女进入公司董事会，可以将经营权和所有权分开，子女未必参与经营权。”
这方面香港家族化企业呈现出了与国内完全不同的做法。作为家族第二代加入企业管理的汤臣集团副主席汤珈铖就曾表示，在他的规划中，汤臣以后应该有更多专业的人士来管理经营，而他或者汤家人的角色则是公司的大股东，负责投资和看报表。
在地产界，“富二代”上位早已悄然开始。接班不当会严重影响资源的利用，影响企业今后的发展。对于这批含着金汤匙长大的富二代，考验才刚刚开始。
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细探“二代”
第1类：初露尖角型
代表：杨惠妍、朱桔榕
杨、朱家族“千金”接班
在已经上位的地产富二代中，进入人们视野的要数碧桂园董事局主席杨国强的女儿。
资料显示，杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，获得市场营销及物流专业学士学位；2005年，杨惠妍加入碧桂园集团担任采购部经理，2006年12月即获委任为碧桂园执行董事，并兼任碧桂园集团若干成员公司的董事；目前主要协助父亲并参与制定碧桂园集团的发展策略。
如果说杨惠妍是地产富二代中的旧面孔，那么朱孟依的掌上明珠朱桔榕则是新近蹿红的另一位“传奇”女子。根据公开资料显示，她就读于中国人民大学金融学专业，2009年12月起开始在合生担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等方面工作。日前，朱桔榕已正式担任集团的常务副总裁。
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第2类：潜伏型
代表：王思聪、许世坛等
多位“公子”低调潜行
相比之下，有一些的“富二代”则低调一些。
此外，朱孟依家另外两位公子也在慢慢“上场”。根据资料显示，大公子朱一航目前是广东珠江商贸物流集团的董事长。在上任前，曾独自运作一家名为“远富”的房地产公司，随后卖给了合生创展。珠江商贸的投资方向包括轻纺、服装、家居、建材等成熟商圈的产业综合体；由星级酒店、甲级写字楼和高档公寓组成的城市综合体；以及集研发办公、展示中心、写字楼、酒店、公寓、商务配套等为一体的工贸产业园区。其小公子朱伟航也进入了珠江投资学习公司运作。
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第3类：多元发展型
代表：张量
张量多点发力
以“双老板制”著称的富力地产，其联席董事长张力也开始培养儿子张量作为接班人，但张量并不是只在地产。
在坊间，张量为人所知的是，多年前曾利用富力地产各地楼盘的资源，创办号称“首创房地产垂直搜索引擎”，其性质是专门针对大型房企的网上3D售楼咨询平台。据悉，他还曾经创办饮食集团，其旗下的公关公司“普及中国”也为人所知。
张量目前的成就是创办于2003年的恒量集团。该建筑集团的业务范围包括机电设施、电力设备、通讯设施、建筑智能化设施、城市及路灯照明工程施工维修保养等等，总部位于广州富力君悦酒店南塔。
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第4类：单飞
代表人物：王中海
王中海“单飞”北京拿地
在公开资料中检索，王中海的父亲是王超斌，系河南省工商联副主席、河南台兴房地产有限公司董事长、河南中陆物流配送有限公司董事长。代表作是被称作的仓储式购物中心——中陆物流广场。
据其本人介绍，2005年大学毕业后，凭借“公子”的身份，担任了父亲公司一个部门的经理职务。只是和部分“富二代”不同，他没有在老爸公司继续上升，而是在北京拿地后，向北京市工商局申报注册中陆世纪房地产公司，正式开始“单飞”。
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