房价泡沫正被不断刺破 调控之年楼市冷清收场
房天下综合整理2011/12/19 08:51
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(来源：解放日报)18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继10月房价环比指数首次负增长之后，房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加；同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。
房价持续回落已成趋势
知名房企星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15％—20％，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，给楼市带来震动。据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘将达190个（含别墅），数量之多创年内新高。一些业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破。
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调控之年楼市冷清收场
从发展速度看，2011年前11个月，商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加9％。2009年和2010年，商品房销售面积同比增长率分别为 44％和10％。国内房地产市场在经历了2009年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的水平。
同样，受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日俱增，十大标杆房企为加快资金回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。至2011年11月，房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。住宅类地块的楼面价也有了明显下降，从2010年同期的每平方米1810元，下降至今年前11月的每平方米1495元，下降幅度达到了17．4％。
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房价合理回归仍有挑战
随着房价的持续下跌，2012年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
从价格上看，链家地产首席分析师张月认为，明年房价仍将进一步回落，但房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业对国民收入、金融股市、财政税收等多个领域都存在连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。
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（来源：每日经济新闻）
临近年终，又到清算时刻。“房价控制目标”已成为悬在不少地方政府头上的一把利剑。
年初出台的“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。
尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次“胜利”，但今年下半年，不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。
近三成城市尚未达标
“房价控制目标”于年初在“新国八条”中提出，按照住建部的汇总，截至今年3月31日，657个城市中，已有608个城市发布了年度新建住房价格控制目标，占92.5%。此后，又有城市陆续公布上述指标。
但记者调查发现，将该目标公之于众的城市，仅有121个。
据悉，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩。
以广东省中山市为例，该市住建局公布的住房价格调[消息价格 户型 点评]控目标为“低于全市年度生产总值增幅”。据此，今年中山的房价必须控制在5853元/平方米之内。但按照北京中原地产的测算，除今年2月和3月之外，中山市新房住宅的成交均价都超过了6000元/平方米，9月份甚至达到6336元/平方米，明显超出上述目标。
中原地产还表示，类似中山的城市，初步统计有30个左右，占比接近三成。这些城市主要分布在东部、东北、华南等地，其中大部分为非限购的三线城市。
这与官方数据似乎并不相符——国家统计局数据显示，今年10月，70个大中城市的新建住房价格平均环比下降0.15%，在涨幅持续缩小数月后，终于实现下滑。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟称，纳入统计的70个城市以大中城市为主，而下半年以来，房价上涨较快的多是未纳入统计的三四线城市。
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部分城市突击“限价”
根据中指研究院的统计，今年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，有43个城市价格仍保持环比上涨。其中，威海、烟台、汕头、包头、太原位居涨幅榜前5位。而在这5个城市中，威海、汕头、包头未纳入国家统计局的统计范畴。
《每日经济新闻》记者也发现，从今年第四季度开始，一些城市已开始着手控房价。例如，中山就曾在上月初发布“限价令”，新房限价标准为5800元/平方米，略低于该城市的“房价控制目标”。此外，韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，“限价令”的出台，除意在规避限购政策外，也有完成房价控制目标的考虑，“像中山、珠海这些城市，如果不出手限价，完成今年的房价控制目标恐怕有点悬。”
不过，即便今年仅剩一个月时间，完成上述控制目标似乎也不是难事。杨红旭表示，纳入统计的70个大中城市都能完成房价控制目标，因为统计局的统计指标为“房价指数”，且以去年全年的平均房价为统计基期，涨幅相对不大。即便是前期房价上涨较快的城市，地方政府也可通过公开限价，或暗地限制高价项目开盘的方式，控制新房价格，来拉低全年均价。
因此，杨红旭认为，除个别城市难以完成房价控制目标外，今年最终可能出现“皆大欢喜”的局面。
政策博弈将持续
无论房价控制目标是否能够完成，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。
据悉，除佛山尝试公开放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。
张大伟向记者称，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。
事实上，住建部近期已经知会地方政府，明年继续实施“限购令”，但对于明年是否继续出台“房价控制目标”，目前仍不确定。
杨红旭表示，房价控制目标的制定，是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。他认为，不排除明年中央加强调控，并继续推出“房价控制目标”的可能，但该标准的确定，将继续伴随着中央和地方政府的博弈。按照当前的房价走势，即便出台上述目标，地方政府也相对容易完成。
上述两位受访者均认为，从今年10月开始，70个大中城市房价将进入下行通道中，这一趋势将至少持续到明年季度。
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