叶檀：下调存款准备金预示楼市调控开始松动
房天下综合整理2011/12/01 09:15
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（来源：网易财经 ）中国人民银行今日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次。央行上一次下调存款准备基金率是在2008年12月25日。
"房地产价格和货币的松紧程度紧密相关，在不降息的情况下下调存准率，从侧面也反映了房地产调控定向定量宽松迹象已经显现，这对房地产的理性回归有促进作用。"叶檀表示。
不过在此之前，叶檀曾在个人博客中曾表示，年内不可能出现大规模的存准率下调举措。
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（来源：京华时报）据10月31日解放日报报道，市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。
记者点评：调控的持续深入，使部分资金实力不济的小房企面临退市，并购潮暗涌。在叶檀的眼中，目前的并购主要有两种，一是大型房企并购中小房企，另一种是非房地产主业企业退出房地产业，而采取积极并购措施的也有两种，一种是稳健的市场占有者，另一种是市场雄厚者既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。按照叶檀的逻辑，“接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。”尽管我们不能确定房企是否会像叶檀所预言的那样从万家降为千家，但可以肯定的是，伴随着调控的逐步深入，房地产行业的洗牌在即。房地产行业已步出什么产品都好卖的卖方时代，进入争夺消费群体的买方时代。在这种背景下，稳健的资金链和充裕的现金流将成为考验房企的生死关。
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二线房企接棒楼市降价 扩张型房企年关难过
（来源：中国证券网）新城、旭辉降价逾20%；本轮降价潮中，上海出现愿意补差价的楼盘
继中海、龙湖、万科、绿地等一线开发商之后，上海二线开发商接棒降价。记者昨日获悉，旭辉集团位于上海宝山的旭辉澜悦湾拟于11月下旬推出新房源，将在原价12800元/平方米的基础上直降3000元，成为区域内单价跌破万元的项目；就在11月2日，新城地产位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价非毛坯房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%，不仅对于前期业主一律补予差价，且别出心裁推出“保价方案”。
随着降价潮愈演愈烈，业内人士指出，在土地款必须到位、融资成本高企的压力下，很多开发商只有降价求生。
补差价楼盘出现
“旭辉降这么多真是没想到。”分析师薛建雄表示，这或许是此轮降价潮中宝山区域内跌破万元的项目。
德佑地产提供的数据显示，目前与旭辉澜悦湾同处一个区域内的中冶尚园10月成交均价在12415元/平方米，宝华盛世花园在12951元/平方米，中冶祥腾宝月花园则在13689元/平方米。旭辉的降价或将拉动整个区域均价的下调。
就在前一天，嘉定南翔的新城公馆推出100套特价非毛坯房源，均价2万元/平方米。而之前售出房源的均价在2.6万-2.8万元/平方米，按此推算，该楼盘的降价幅度在23%-28%。
“嘉定新城的供应量很大，周边全是品牌开发商的项目，如华润、朗诗等，新盘去化压力相对较大。加上我们之前的定价又偏高，为了打破成交僵局，才推出这100套特价房。”新城控股集团有限公司战略品牌中心品牌经理罗识舟告诉记者，目前新城的降价举措只针对公馆这一个项目，其他在沪项目如优活城、尚上城等均针对刚需客户，目前销售情况良好，不会考虑降价。
有趣的是，鉴于此前沪上多个楼盘降价引发老业主反弹，新城公馆还推出了沪上楼盘“保价方案”：对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按售价补偿差价。
扩张型房企年关难过
在一线房企引领降价大潮之后，二线房企立刻接棒，且降价幅度有过之而无不及。记者发现，目前降价动力的二线房企，无一例外都是去年乃至今年还在大举拿地、积极扩张的房企，到期必须支付的土地出让金以及高昂的融资成本。
例如旭辉集团近两年来拿地投资极为凶猛，去年拿下6块地，面积仅次于上海本地龙头企业绿地集团，今年上半年旭辉集团又拿下了9块地，目前土地储备已达600万方。旭辉集团董事长林中曾表示，旭辉希望借调控之机实现“弯道超车”，每次调控对于理性的开发商来讲都是规模扩张的好机会。然而，或许这轮调控持续的时间和力度超出了旭辉的预期。
新城地产同样背负着沉重的资金压力。据资料显示，信托融资在新城地产的资本链条中扮演了极为重要的角色，今年以来新城已通过信托方式融得资金28.1亿元左右。高额的融资成本必须依赖高周转才能盘活，加上2010年新城开始布局长三角的扩张战略，资金压力可想而知。
对于目前降价潮的愈演愈烈，开发商普遍认为，抢先降价是房企的明智之举。上海仲益控股副总裁汤晓丹认为，目前的降价楼盘一般位于嘉定、宝山等项目存量及未来供应量较大的区域，通过价格调[消息 价格 户型 点评]整率先抢占市场，既能吸引仅有的购买力占据市场高地，又能规避未来保障房带来的冲击。“限购下，蛋糕就那么大，谁先动，先去切，谁就有可能获取较大的份额”。
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