房企自救纷纷出怪招 一楼盘竟出现五个开发商
房天下综合整理2011/11/23 09:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：东方早报）一年多来房地产调控政策步步紧逼之下，房地产开发企业正面临生存考验。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。
房企“割肉”求活
最近几天，武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅，曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。
刘杰告诉记者，近段时间，像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现5个开发商共同开发的局面，在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字，让购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”？
除了刘杰的公司，在武汉，房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌：嘉凯城以2.85亿元收购巴登城51%的股权。远洋地产收购了武汉弘福置业有限公司55%的股份。卧龙地产出资3.4亿元购耀江神马武汉公司75%的股权。在武汉光谷产权交易所，目前共有9家武汉房地产公司的11份股权挂牌转让，其中广电国博房地产有限公司等都是转让全部股权。
这种情形在一线城市同样普遍：10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有万通时尚项目的49%股权以及8860万元的债券，转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业；11月2日，上海证大发出通告，宣布已于10月28日将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。这意味着，证大持有近两年的上海外滩地王最终易主……
根据中原地产在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示，截至10月份，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已 过600宗，超过去年同期的一倍。
“还没到最艰难时刻”
面对如此严峻的市场形势，实力稍逊的开发商已经撑不住了。
统计数据显示，前三季度房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商批倒下。
分析师称，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”
在鄢峰看来，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
链家地产首席分析师张月则提到，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。
在中指研究院华中研究副总监李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。
【相关阅读】
【相关阅读】 资金趋紧 知名房企一线城市10月份齐现"零"拿地
（来源：上海商报）
今年土地市场持续低迷，而10月份更是进入了冷冻期。除了上海土地市场有多块地撤牌，其他一线城市也不乐观。据悉，今年10月诸如保利、金地、万科等知名房企均未在一线城市出手拿地。
资金趋紧现金为王
中指研究院重点监测的100余家房企中，10月份仅中粮地产(000031,股吧)在上海有新增土地，其余重点监测房企均未在一线城市出手拿地。此外，世茂和雅乐居今年尚未在一线城市拿过地。相关数据显示，今年1－10月，十大品牌房企通过招拍挂共拿地241宗，同比下降33%，拿地总面积为5773万平方米，同比下降37%，拿地总支出为1186亿元，同比下降38%。
大部分企业今年拿地相对冷静理性。一些定位在中高端的房企，受当前的政策调控影响较大，拿地明显较往年谨慎，即使拿地也主要集中在二、三线城市。而像万科和保利这样的开发商，由于在2010年频繁出手拿地，目前土地储备充足，所以放缓拿地速度。
另外，据中原地产监测数据显示，截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。可见，对于那些资金趋紧的开发商来说，已经步入了一个现金为王的时代。
10月多幅地块被撤牌
10月21日，上海5宗商业地块开标，但最终只有2宗地块以底价成交，3宗商业性质地块因无人申请而提前终止出让。来自上海市规划和国土资源管理局网站的信息显示，截至竞买保证金到账截止时间，这3幅地块依然无人申请竞买。最终，出让方不得不在竞买申请截止时间的前2天将这3幅地块的出让终止。
住宅用地也出现类似情形，原定于11月9日进行出让的4幅南桥新城地块因无人竞买而在10月31日终止出让。据统计，10月上海推出的地块中有8幅地块出现出让终止的情况。这样多幅地块出让终止在此前的上海土地市场上较为少见。
“究其原因，楼市大环境的日益低迷，导致了开发商的拿地节奏逐渐放缓。”上海房天下分析师张万雨表示，在楼市成交低迷、房价日趋松动的大形势之下，开发商拿地更为谨慎。同时，当前交易回笼不旺、信贷频频收紧，资金短缺导致房企不得不抑制自身对土地的渴求，而在10月，上海一些知名楼盘的大幅降价也让开发商对后期楼市的走势不太乐观，导致开发商在住宅用地的购买上持谨慎态度。
优质宅地年底入市
据悉，在11月和12月的上海土地市场有不少优质纯宅地将进行出让。其中不乏一些容积率为1的地块，如罗店新镇E4－1地块及罗店新镇F1－3地块。同时一些面积较大的地块也将在年底进行出让，如新农河一号超过11万平方米，惠南新市镇17－11－05、17－11－08储备地块超过10万平方米，嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块和金山区朱泾镇B16－08地块也都超过8万平方米。
业内人士认为，这些地块面积较大，出让总价也很高，对于一些有资金压力的中小开发商来说，或许是心有余而力不足，但对一些资金情况较好的大型开发商来讲，不失为一个拿地的良机。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则认为，目前楼市已近年底，开发商融资渠道进一步趋紧，在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下，开发商拿地的谨慎策略仍将延续。短期内土地市场的底价成交之风较难转变。“很明显，在政策的叠加效应下，土地市场成交低迷仍将是未来一段时间的趋势。”
【相关阅读】
