牛刀：中国楼市气数已尽 调控解决不了问题

不能不说一些品牌房企对市场是敏感的。当国务院总理温家宝还在澳门对房价下降表示为难时，一些房企楼盘开始整体降价的行动。其实，现在市场很清楚，要么就死撑着房价不降，而一旦下降就将一泻千里，蔚为壮观。

违背市场的规律，迟早是要受到市场的惩罚。尽管政府可以一而再再而三地救市，但是，古人说，一鼓作气再而衰三而竭。中国的楼市已经到了“三而竭”的时候，气数已尽，绝不是救来救去就能解决问题的。

2010年即将过去，2011年就要来临了。不知还有谁会对2011年房价表示乐观？也许有人会说，降价是为了年底的回笼资金，以期望有一个好的业绩，让财报能为市场所接受。年底回笼资金，指的是正常年份，2010年对房地产来讲不是什么正常年份，市场各方都在拼命较劲，鹿死谁手，不得而知。

不得而知，还有国际经济形势的千变万化，谁也不知道中美两国贸易会发生怎样的争端，对中国宏观经济会产生什么影响，有什么危害？但是，国内的情况大抵是比较明白的。在经济上，通货膨胀不是行政手段所能解决的，所以，2011年通货膨胀不可能见顶，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。

支撑楼市的购买力，只有投机资金。所谓“刚需”，买不起这么高的房价，很多人被迫转向其他渠道解决居住问题。而政府的保障性住宅又不可能供应到“刚需”，生活成本、生产成本的大幅上升，使很多企业和个人望而生畏。一线城市经济总量全面萎缩，因为增速减缓，大量白领转向二三线城市，一线城市楼市不可能有后续购买力推动。

面对这种变化，市场层面将要表现的是：

一、房地产中介公司裁员一半。

上海、北京、深圳、广州的中介从业人员高峰时超过50万，预期在2011年减少一半，门店同样大幅萎缩，可能只有二手楼盘成交和租赁还能养活一些员工。所以，中介要首先做好“过冬”的准备，不要再发生2007年深圳中天置业老板携款逃跑的事件。

二、新房成交面积在2011年6月份开始全面出现拐点，深圳要提前一点。

我们要看到，2010年楼市成交的增长是泡沫性增长，在一线城市尤为突出，因此，开发商为求生存，大多将转向二三线城市，造成二三线城市供应猛增。楼市真正崩盘，将于2012年在二三线城市开始爆发，约有30%的开发商资金出现问题，在贷款收缩的背景下，难逃破产的命运。

三、贪官外逃增多，造成楼市失血严重。

贪官买房大多在一线城市，随着网络信息的公开，许多贪官已经惶惶不可终日，很多人不敢将灰色收入继续投进楼市，这将造成投机资金突然失血，成交量大幅萎缩。仅深圳而言，正常成交量日均要达到600套左右才是正常水平，实际上，现在开始持续了一个多月，每天成交量不足100套，很难支撑。

四、房产税开征，空置住宅面临绝杀。预期房产税将提交2011年的“两会”，真正开征启动时间约在2011年底之前，一线城市全面启动时间是在2012年。大量空置住宅在全面征税的背景下会自动流向市场，一部分低价抛盘，一部分改为出租。 

延伸阅读 楼市短期量低价稳或现“阴跌”投资需求受挫（来源：今晚经济周报）

投资投机需求显著受挫

自“9月新政”颁布一个多月以来，调控效果逐渐显现。10月各地楼市成交走势较6至9月市场其上升势头已受遏制。但是，总体来看此轮的调控效果仍低于预期。具体表现在目前市场成交情况优于“4月新政”出台后的5、6月份。

纵观1998年我国住房商品化改革以来，期间经历过数次调控，但市场基本保持一个反复上升的势头。

而支撑近10年我国房地产市场高速发展的主要动力基本来自两个主要方面，即经济高速发展和民间财富增长。

业内人士认为，一旦上述两大因素受到影响，市场便会真正进入下跌轨道。回顾2005年和2008年，国内楼市所经历的两次价格实质性下调的背后，正是以上两大因素受挫所产生的结果。

当前市场状况同2005年、2008年两次市场下跌相比，此次“9月调控”目标直指降价动力不足的开发商。除直接限制了市场需求外，一系列政策指向土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价、预售资金监管等，核心是敦促开发商加快开发，增加供应，有效降价。

目前实施的二次调控政策正在迫使市场挤出泡沫，投资和投机需求已经显著受挫，“首套自住型需求”一定时期将占据市场主体。同时由于开发商资金状况均不错，故短期内市场降价压力不大。预计未来数月，国内住宅市场将维持量低价稳的基本走势。

短期量低价稳或现“阴跌”

从中原地产监测的10家标杆房企情况看，目前开发商的资金情况尚好。虽然外部资金环境一再收紧，开发商资金压力将日益凸现，但凭借新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩来看，目前大多数还是处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险边缘。

从住宅成交情况看，10月新房成交并未出现大幅下降。在前期市场供应充足的推动下，10月下旬起渐有起色，令全月成交同9月基本持平。

业内人士分析认为，今年“4月新政”推出后，各地新房市场并未出现整体价格下调情况。仅少量项目低价入市，但也是以“赠送面积或装修”等方式进行促销。二手房市场房价出现微妙变化，一线城市率先出现价格下调情况。据中原领先指数统计，5至8月各地二手房市场价格连续下跌，累计跌幅达7%；但天津则依然上涨。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，尽管此次“9月新政”措施更为严厉，但是否能取得预期目标还要看形势而定。

专家预计，2010年11月到2011年3月，国内房地产市场将处于传统销售淡季，加上近期严厉调控政策所给予的压力，预计市场成交量将继续维持目前的低位态势。虽然政府调控态度十分坚决，但目前开发商压力并不太大，短期市场将维持量跌价稳状态。未来市场房价将小幅回落，国内楼市总体将呈现“阴跌”局面。