解读国土部34号文件 刀刀见血能否砍低无锡房价

在今天下午4点结束的国土部新闻通气会上,国土部利用司司长廖永林拿着一个厚厚的文件袋神情严肃的走进会场。24以前下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》已经在各种媒体中被纷纷报道,在社会中引起极大的关注。大家有的是猜测,有的是质疑,但更多的应该是期待。

廖永林:严格控制大套型住房用地

而廖永林手上这个厚厚的文件袋中装载的就是对大家期待的更多回应。发布会上,50多位记者将近42家媒体全部到会准时参加会议,廖永林司长向记者公布了国土部的34号文件,他留出了40的时间回答40多家媒体记者提问,这个场面非常热闹。

廖永林表示:这份通知的核心思想是确保保障性住房用地的供应,在房地产开发的利用上要严格加强监管。监管方面可以看到非常具体的措施,比如要确保保障性住房,棚户改造和自助性中小套型的商品房建房用地,确保用地数量不低于住房建设用地供应总量的70%,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,用词是非常严厉。

关于土地出让合同,通知严格规定,在土地出让成交之后必须在十个工作日内签订出让合同,签订一个月之内必须交纳出让价款50%的首付款,剩下的款项要按照合同约定及时交纳,最迟的付款时间不能超过一年,记者认为这次的同志是“刀刀见血”,希望今年的房地产能够健康平稳的发展。

专家解读

廖永林司长的新闻发言让我们对于和我们生活密不可分的房价调控有了更多的期盼。面对这次国土部出台的“刀刀见血”的《通知》,上海海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭有着自己的看法。

杨红旭:细则规定 按时间交钱

主持人:在《通知》中规定,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。而且受让人不签订合同的,终止供地不得退还定金。已签定合同不出让价款的,必须收回土地,这些硬性规定对于房地产企业来说影响有多大呢?

杨红旭:应该是一种利空消息,因为以前很多的土地交易过程中存在着拖欠定价款的现象,有的时候甚至几年才会交齐土地价款,从而实现以比较低的资金占用成本拿地。2009年12月份五部委出台了一个土地出让金管理的文件,其实已经提出首付款必须是50%以上,一年之内把所有的土地款交纳完毕。

杨红旭:按时交钱能抑制地王和房价

主持人:您刚才提到曾经出台过类似的规定,那么这次和以往又有何不同?

杨红旭:通知进一步细化了规定,必须在10个工作日内签合同,合同签完之后必须一个月之内交完50%的首付款,这个提出的要求比较高,如果像几十个亿,有些是六、七十个亿的地王,要交三、四十个亿,有些企业资金实力不是很雄厚,它就不敢高价拍地,我觉得对抑制高地价,减少地王可能是有好处的,而且更规范的土地出让环节的运作流程,对开发商的要求也是进一步提高,从而会抑制地价。

杨红旭:重申70原则

主持人: 在《通知》中还有一条,必须确保各地保障性住房供应,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。这是否会对房地产目前行业结构变化产生影响?

杨红旭:这就是调节住房供应结构,2006年的时候,当时出了一个国十五条细则,那里面规定提出了所谓的70、90政策,每个城市里面,每年的住宅供应土地和住宅规模里面有70%必须是90平米以下的中小户型,当时这个政策很有名的,2008年的时候各地都纷纷放松了这个限制,现在通知细化,有重申这一要求的意思。

主持人:您说这个条例早有,是否是因为一直执行的不太好,所以这次再重申呢?

杨红旭:这个政策引起了一些争议,因为它是一刀切,各地都是按照70%这样的线去划的,而且那个时候商品住宅的比重是很高的,有些地方就不愿意去执行,2008年的市场逐渐低迷调整之后,各地就顺势取消了,或者说是放松了,不再规定了。现在我觉得是重新强调这点,当然这个背景因为这几年保障性住房和房地改造规模比较大。

杨红旭:70%的目标应该不难

主持人:那么这次,保障性用房,棚户区改造规模大了,70%这个目标能够完成吗?

杨红旭:保障性用房,棚户区改造,还有是自助性的中小套型商品房,一起加起来是确保不低于70%,按照目前国家的要求,尤其是在廉租房规模和棚户区改造的要求,各地五年之内要全部完成棚户区改造,现在的话保障性住房和棚户区改造规模比较大,所以我觉得还是能够完成70%的指标。

杨红旭:大套型也许反而涨价

主持人:对于普通的购房者,我们关心,这是利好消息会使房价的下跌吗?

杨红旭:从两方面考虑,看你买什么样的房子,如果想买中低档次中小户型的,肯定是一个利好,因为这种类型的房子供应多了,肯定会抑制房价,但如果说你是买的中高档房子,我觉得这个政策不构成影响,甚至可以说还有一些反面效果,因为保障性用房中小户型这种房子的土地出让的比重高了,相对应,中高档出让的比重就会下降,会使价格进一步增长。（来源：中广网）

延伸阅读》》房价话题居委员发言之首 两会被称“住房两会”

毫无疑问，房价已成今年政协小组讨论会上的热词。委员们的提案有关房价的集中度非常高，在针对《政府工作报告》的讨论中，众多委员的发言也直指房价。房价，可谓是位居委员发言涉及话题之首。因此有人称今年两会为“住房两会”。

在政协各个界别分组讨论时，无论谁发言，一提到房价，会场气氛立刻就会被引爆——各个会场关于房价的讨论总能引起委员们的热烈响应。虽然话题一致，但场内、场外观点却不甚相同，甚至完全相反，引起激辩。

无党派界别的政协委员王平来自基层，在讨论这一话题的过程中，她流下了眼泪。

“我很痛心，我来自民族博物馆，和边远基层地区的人们接触比较多，很多人根本就买不起房子。我们城市里的白领买房也非常难，80后、90后的大学生们要为买房子欠上一辈子的债。”她说。

在接受本报记者采访时，王平仍然情绪难平。“我们国家发展了这么多年，房子都跑到哪里去了？现在我自己都买不起房，我觉得可以查查空房率。多少人坐拥几十套房不住，而又有多少人苦于无房居住。”

关于房价，大连万达集团负责人、政协委员王健林则认为，是央企推动了地价的攀升：“这几年，为什么‘地王’频出，央企在推波助澜。一些央企主营业务不做，专做房地产。”

说到这里，王健林有些激愤：“在房价疯涨的过程中，少数国有企业扮演的是不光彩的角色。”

他认为一切竞争性的领域都应该让央企退出，比如房地产、餐饮业等。记者发现，这涉及了万达集团的主营业务。

对于两会期间热议的物业税，王健林则直言“完全是空想”。所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上，而遏制高房价的根本办法还是将土地“出让”改为“招标”方式，以免滋生腐败。

“国企不去搞房地产，房价就能降下不少。”政协委员周建平说，现在，很少有大型国企不“染指”房地产的，因为房地产市场的高利润诱惑实在太大。

民营地产界委员炮轰的是央企，央企老总们是如何认为的呢？中国城市建设公司负责人于炼认为：“其实房价这么高，游戏规则内的人是没有意见的，游戏规则之外的人意见。”

他解释说，在高房价的情况下，地产商拿到钱了，政府拿到钱了，银行拿到钱了，买房人的房子也了。但就是买不起房的人意见。“所以我认为国家应该大力推动保障房建设，满足这部分人的需求。”

而政协委员王军则认为，房价高把板子打在央企身上不应该，央企被妖魔化得太严重。交了那么多的税，为社会做的贡献却“看不到”。“在社会舆论下，政府对国企拿地问题很慎重，其实国企拿地没那么好拿。”

事实上，谁也不愿意背负推高房价的骂名。当于炼委员说在“游戏规则”里银行也获利的时候，在场的几名银行家委员高度敏感，马上回应：“这板子怎么也打不到银行身上，高房价无关银行。”

在政协委员、身为国家发展研究中心经济学者的 洁看来，根子在“土地财政”上，不少地方政府发展模式单一，过度依赖房地产行业作为城市经济发展支柱的现状，导致了抑制房价的阻力甚大。“这个问题目前解决仍有困难，要让市长们放弃土地财政不是一句话那么简单，但扭转这样的经济发展现状已经是势在必行了。”

他同时补充：“房价问题十分复杂，各种观点很多。我听了几天，很多都是站在各自的立场上说话，这种讨论凸显出了不同利益主体之间的博弈。但有谁站在买不起房的群众的立场上来考虑这个问题呢？”

（来源：中国新闻网）

延伸阅读》》》"两会"后的房价还会疯狂上涨 对此你相信吗？

孔锐："两会"之后的房价还会疯狂上涨

2009年中国楼市由衰而盛、扶摇直上，转眼间，楼市马上就要进入了2010年北京两会的亢奋期，在两会上，房地产必将成为民生热点的主要议题，房价在两会之后的走势也将成为人们最关注的焦点。

在此笔者认为，房价上涨容易，下跌很难，主要因为一些地方政府它们对土地财政的依赖就像吸鸦片一样，而且瘾越来越大；再就是很多银行贷款都压在房地产上，房价下跌就会成为银行系统风险，同时还会带来银行危机和地方财政危机。如果今年两会期间出台严打房地产的新政，那么2010年２月２２日由胡锦涛总书记主持的中央政治局会议提出的“今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”的政策就会打水漂。所以，就凭这一点，两会之后房价还会继续疯狂上涨。

去年12月7日，中央经济工作会议精神出台，也从没提到打压房价问题，依然鼓励自住需求，并强调要推进中小城市和城镇建设，这被业内普遍解读为利好消息，导致了楼市一片叫好，大家一致认为今年楼市依然在“涨”字当头。

今年2月22日中央政治局会议提出的“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”给予了人们对房地产行业的信心，在天量信贷面前，通货预期也将再次频频出现，投资者将继续进入楼市，再次使天量信贷刺激着购房者的购买欲望。

今年两会之后，以刚需为代表的购房者仍然将会纷纷出现在各大售楼处和中介公司，“涨价”同样将成为楼市的主题，每平方米两三千元的涨幅都将成为普遍现象，部分项目甚至每平米出现四五千元的涨幅这也很正常，投资型购买的大举入场，将会迅速把涨幅拉到新的高度，甚至部分楼盘还会将出现一倍以上的涨幅。

今年两会之后的楼市，同样可以用一个“涨”字来形容，就是还想在前加一个“疯”字我想也不过分，因为目前房价的楼盘已不罕见，涨幅高达60%以上的楼盘到处比比皆是，当这些专家学者在两会期间都看不懂今年的房价的走势时，那么，两会之后的房价只能用“疯涨”来形容。

对于开发企业而言，2010年同样是以后值得记忆的一年，不仅是因为疯狂上涨的房价会给开发商和政府带来巨额利润，更因为这一年资金同样来得如此容易，没上市的争相上市，上了市的轮流增发，不管上市没上市的，再加上超宽松的贷款、银行授信等，2010年，开发商将会同样尽情享受一餐异常丰富的资本盛宴。

笔者认为，政府的理智会胜于头脑发热，就算是在两会期间出台对房价抑制的新政，这都只是局限在表面，如果政府真要是打压房价，中央政治局会议就不会在两会召开之前再次重申“今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”，聪明的人都会知道，这也就是说中央对房地产也的发展是支持的，从内心来说，没想真正的去打压房价，我们在事实面前必须胜于雄辩，现在购房者也要看清目前的经济现实，要懂得政治，而不是停留在自我幻想当中，俗话说：买涨不买跌，这个描述经济规律现象的在现代经济学诞生几百年后仍然在不断上演着。有人说房地产绑架了中国经济，房价高了，老百姓不答应，房价低了，GDP不答应，世界上从来就很少有两全其美的好事，鱼和熊掌不可兼得。