中国房价或将崩盘 中央政府需对此做充足准备

时寒冰：中国应做好将发生的楼市崩盘的准备

楼市崩盘，让日本在低迷或萧条中渡过了20余年，至今没有恢复元气。

日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与压力（对外）；人口结构发生变化……

中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。

中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。

从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。

这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？

广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。

中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已 过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。

再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。

其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。

我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。

当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。

房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。

既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。

这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了！（此文发表时有删节）

写于12月16日（天涯社区 ）

时寒冰：房价不跌股市不见底 死扛楼市就崩盘

我之前撰文谈过一个重要的观点，即房价不跌，股市难以见底。现在，我仍然坚持这一观点。道理很简单，房地产这只靴子若不落下来，悲观的预期就犹如达摩克利斯之剑，始终高悬在股市的上空。

目前的楼市，一片萧条。即使那些曾经强硬唱多的开发商，也悄悄把囤积的土地和住房转让，玩金蝉脱壳。应该说，这是非常现实的选择。然而，即使在成交量如此低迷的情况下，幻想依然存在，死扛的心态依然在开发商中普遍存在。

面对此时此景，笔者要说的是，死扛的结果可能引发中国房价2009年的全面雪崩！

2007年下半年至今，只有深圳等为数不多的城市进行了调整，绝大部分城市未能像样调整，累积数年的泡沫不仅没有被挤压，还因为失业率的升高和减薪范围的扩大，显得更大了。

因此，最近房地产界两位重量级人物，再次发出悲观预期。12月6日，万科董事会主席王石在“2008中国企业领袖年会(第七届)”表示:过去两年，房地产价格高涨并带有泡沫，现在的市场调整是应该的，他同时表示调整还没到位。

12月10日，世联地产董事长陈劲松撰写了《不做“猪坚强”》的文章，他指出:“我的回答依然是——尽快卖楼，除非你是大国企，有着其他政治因素。就市场而言，低价卖楼仍是选择！”

这两位地产界领军人物的判断是非常理性的。不仅房价的走势在验证其判断的正确性，业绩本身更能说明问题。以万科为例，王石慧眼独具，提前感知到寒冬的到来，打折卖楼，跑到了最前面。这使得万科在市场竞争中掌握了主动，万科的市场占有率和2007年相比增加了50%。

由于绝大部分房地产商仍在硬挺，加之一些地方政府打着保障性住房的旗号，大规模地购买商品房作为保障性住房，对房价起了暂时的支撑作用，导致目前的房价并不能真实地反映市场价格。死扛的结果，将可能铸成大错，进而在2009年引发房价的全面崩盘。

其一，高房价对中国购买能力的透支，已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势，试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比，在一线城市普遍在20倍以上。在目前受次贷危机影响，许多行业降薪的情况下，房价必然是加速下跌！

其二，高房价的绑架作用，吞噬了民众的购买力，是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面，我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机，尽快激活内需，政府现在需要做两点:把被高房价绑架的购买力释放出来；建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择，都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制，无济于事，因为，它无法改变大环境，也无法改变民众购买力不足的现状。

其三，以目前的房价和民众的收入水平来看，商品房的供应严重过剩。11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出:“按目前这种销售量下滑速度，今年商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的数据显示，截至10月末，商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

房屋大面积空置的原因，主要在于房价偏离民众的实际购买力太远，现在，开发商面临着是把牛奶倒掉还是降价处理的问题。理性的开发商当然会选择降价，而且是越快降价越好。中国的房价由于过度透支民众的购买力，本身就有崩盘的风险，一旦多数开发商死抗，试图守株待兔，那么，等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘，而他们自己也会成为先降价者口中的兔子！（北方网）