青菱新盘！大学城旁，自带15万方商业，片区内离地铁站最近！

旭辉都会山预计8月底首开

K2地块3、4、5、6号楼

建面约98-118平带装修高层

营销中心已开放 目前登记中

1、项目区位

旭辉都会山位于白沙洲大道与丽水路交汇处地铁5号线南三环站（在建中）旁，洪山区白沙洲青菱片区，地处三环外。

再看项目具体区位，旭辉都会山位于白沙洲三环外，南侧是丽水路，东侧是青菱河东路、白沙洲大道。另项目位于青菱湖北侧，黄家湖西侧。

2、地块信息

2017年9月29日，旭辉豪掷38亿在白沙洲青菱拿下四宗地，P（2017）086至P（2017）089号地块，四宗地共包括K1-K5五个可供开发地块，旭辉一共分成三个项目进行开发。

其中，P(2017)087号K3地块与P(2017)089号K5地块为旭辉华宇江悦府(房价、户型图)，P(2017)088号K4地块为旭辉江山境(房价、户型图)，P（2017）086号K1+K2地块则是首开在即的旭辉都会山。

P(2017)086号地块位于洪山区青菱村A包，用地面积126524.5平方米，土地用途为住宅、商服用地，容积率分别为3.64、3.26，以底价116720万元成交，楼面地价2730元/平。

地块要求：K1商服用地临东侧青菱河东路南侧及北侧需各控制一处面积约2000平的公共活动空间，K2住宅用地需配建一所12班幼儿园，建面不小于3600平。

K2住宅地块规划用地面积85845.61㎡，总建筑面积387054.32㎡，容积率3.57，其中住宅建筑面积268255.43㎡，商业建筑面积46325.94㎡，幼儿园建筑面积约3638.10㎡，建筑密度18.02%，绿地率30%；规划总户数2423户，机动车停车位3342个，地上62个，地下住宅停车位3221个，车位配比1:1.3。 

3、项目配套

旭辉都会山位于白沙洲青菱片区，临近在建地铁5号线南三环站，自带15万方商业综合体，青菱小学对面，黄家湖大学城旁，周边配套存在一定不足，但也能满足基本需求。

①交通配套

地铁：

项目距离在建地铁5号线南三环站约610米，是青菱片区内距离地铁站最近的楼盘，据悉地铁5号线计划2021年12月开通试运营。

公交：

距离项目295米左右就是白沙洲大道丽水路站，可乘坐34、539、638路公交前往武昌、江夏黄家湖，可乘坐653路前往汉阳，乘坐906路前往武昌、江夏纸坊；距离391米左右还有白沙洲大道武汉工商学院站，还可乘坐307路公交，该公交为白沙洲区域内线路，可乘坐前往白沙洲三环内。

自驾：

从项目出发，经丽水路上白沙洲大道，一路向北可达武昌；也可沿白沙洲大道，经青菱立交桥上三环，沿三环线向东可达光谷，向西经白沙洲大桥，过江可达汉阳经开，再往北沿江城大道可达汉口；或者沿白沙洲大道向北，经杨泗港快速通道过江达到汉阳，再往北到汉口。目前来看，项目紧邻的丽水路可能路况较差。 

②商业配套

项目K1地块自带15万方商业综合体，在周边项目中商业体量；且西侧紧邻大片商业规划用地，如果白沙洲农副产品大市场搬迁能落实，或将成为青菱靠近三环区域商业中心；但以上商业均处于待开发阶段，项目距离周边现有商业东澜岸广场约3公里。

③医疗配套

项目周边有两所在建三甲医院，距离武汉大学人民医院（洪山院区）约3.7公里，距离湖北省妇幼保健院（洪山院区）约4.5公里，两所医院均预计2021年底完工。值得一提的是，湖北省妇幼保健院（洪山院区）紧邻在建5号线青菱站，从项目出发南三环站乘地铁两站路可达。 

④教育配套

项目自带一所12班幼儿园，南侧正对面就是青菱小学，而距离周边中学有一定距离；距离青菱中学约2公里，需向南穿过三环线，乘坐公交三站可达，可选线路较多；另距离鲁巷实验小学建和分校、卓刀泉中学建和分校约2.7公里。 

⑤其他配套

项目东侧是黄家湖大学城，人流量较大，且项目距离青菱湖和黄家湖均不远，大学城旁+两湖湖畔，未来居住环境和发展空间应该不错；但由于项目西侧紧邻白沙洲农副产品大市场，而大市场何时搬迁还是未知，现阶段来看居住环境还有待改善。

3、地块楼栋详情

项目K2地块共11栋高层、超高层，1、2#均为1个单元34层；3、5#均为2个单元，1栋25层、1栋33层；4#含2个单元均为34层；6、7、8#均为1个单元，其中7#48层，6、8#46层；9、10、11#均为2个单元，1栋29层、1栋24层。

项目预计8月首开南侧3、4、5、6号楼，均为两梯四户，3、5#1个单元25层，1个单元33层，4#2个单元均为34层，6#1个单元46层。

四栋楼都是南临丽水路，由于没有建筑物遮挡，视野和采光会比较好。而临丽水路建有20米宽绿化带，能一定程度降低道路噪音影响。北侧是小区景观带，北向应该能观景， 4号楼视野，其次6号楼。另6号楼为46层超高层，高楼层或能观黄家湖。

4、户型分析

建面98平户型

3室2厅1卫，3、5、6#中间户，户型方正，三开间朝南，动静分区；客餐厅一体带阳台，活动空间较大；次卧连通阳台，阳台面宽较大；主卧带有飘窗，私密性也较好；但厨房位置会影响通风，房屋通透性一般。

建面108平户型

3室2厅2卫，4#中间户，户型方正，南北通透，三开间朝南，动静分区，卧室私密性较好；客餐厅一体，活动空间较大，客厅、次卧连通阳台；主卧套间舒适度高，南侧飘窗和主卫设计，主卧可实现南北通风。

建面118平户型1

3室2厅2卫，3、4、5、6#边户，南北通透，三面采光，两开间朝南，客餐厅一体带阳台，室内活动空间较大；阳台连通主卧，主卧套间舒适度较高；两次卧及两卫生间均带有飘窗，该户型赠送面积较多。

建面118平户型2

3室2厅2卫，3、4、5、6#边户，两开间朝南，客餐厅一体带阳台，同时连通主卧，主卧套间舒适度较高，次卧也带飘窗；但玄关设计会影响通透性，且导致活动空间变小，另厨房位于中间可能有油烟影响。

5、价格分析

旭辉都会山预计8月首开，带装修出售，目前青菱片区在售项目较多，均为带装修出售，而在售楼盘均价从13525元/平到15497元/平不等。

其中，新城阅璟台均价13525元/平，美好长江首玺·汉玺均价13530元/平，相比周边价格优势明显，而旭辉另两个项目都在15000元/平以上。

从地理位置来看，旭辉都会山要优于周边在售项目，青菱楼盘中离地铁站最近，且位于黄家湖大学城旁，相对人流量会较大，未来居住环境及发展空间较好。

结合旭辉在青菱另两个项目定价，旭辉都会山首开应该在15000元/平以上。作为白沙洲三环外地铁盘，相较于白沙洲三环内地铁盘，价格方面有一定优势。

6、综合点评

整体来看，旭辉都会山自带15万方商业，临近在建5号线青菱站，青菱小学对面，配套没明显短板；离黄家湖、青菱湖都不远，未来居住环境会相对较好；另位于黄家湖大学城旁，周边有大片规划商业用地，后期发展空间不错。但现阶段周边环境和路况待改善，现有商业配套不足，离周边中学距离也不算近，且相较于区域内低价盘，项目门槛会较高。

优势：自带15万方商业，自带幼儿园，青菱小学对面，离地铁站不远，黄家湖、青菱湖旁，未来居住环境和发展空间不错；

不足：现阶段周边环境和路况有待改善，现有商业配套不足，西侧规划商业能否落实还是未知，相较区域低价盘门槛稍高。

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