武汉房租普涨百元以上 "限购扼售"促投资"租时代"来临
房天下2013/03/19 09:41
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编者按：又到了一年的租房旺季，单身白领、学生、外来务工人员组成的租房大军将租赁市场推向高潮。在新“国五条”对二手房交易从严征收差额20%个税后，早在元旦后就快速回暖的租赁市场如鱼得水，热门地段的租金继续水涨船高。眼下，想买房的人被购房资格所限制，想卖房的人又被20%的个税所牵制，似乎靠租金投资住宅才是最靠谱的。
2月66个城市房价环比上涨 武汉房价涨1.2%
据国家统计局数据显示，2月66个城市房价环比上涨 武汉房价涨1.2%。另据房天下数据监控中心统计，近一个月以来，武汉楼市价格发生波动楼盘总数共计10个，其中价格上涨楼盘数为10个，占比100%；价格下跌楼盘为0个，零占比；武汉楼市房价走势现状为：全面上涨。其中位于江岸区的金涛鸿公馆楼盘涨价额度，从15000元/平上涨到17000元/平，每平米上涨2000元。
“和中国很多城市的情况不同，武汉的房价未来走势一定是稳中有升。”中指院华中分院市场研究总监李国政预测。“从去年的经济数据来看，武汉GDP时隔22年后重回前10。在经过近20年的缓慢停滞阶段，武汉终于迈入迅猛发展的快车道。无论是城市基础设施的大规模建设、各项配套设施完善以及多家世界500强企业的进驻、本土高新企业的发展都在表明武汉在未来十年都将是向上的趋势，因此房价也当然会随着经济继续稳步上升。”
租赁市场一片火热
可以看出，投资者在观察房价会不会回落修正，政府最担心的就是高房价所带来的民生问题以及泡沫风险，因此对于楼市的管制毫不松手。例如新加坡、香港、台北这几个市场都采取短期交易课征重税的措施，同时紧缩房贷条件；至于上海等中国一二线城市，则采取更严格的“限购、限贷”政策及加上刚出台的“国5条”新政，以抑制房价的过快上涨。
既然武汉的商品住宅面临高点回档、政策管制以及加上交易成本的不断上升，在双重压力之下过去数年靠“买房子赚取价格增值”的投资模式，接下来可能不再适用。现在让投资者感到最安心的东西，就是未来三、五年能够带来稳定的租金收入，同时长期持有这些不动产能够保值甚至增值的。
换句话说，接下来的武汉乃至亚洲商品住宅市场，将进入“为王”的时代。
武汉中心城区小户型租金领涨 且无议价空间
数据显示，随着春节假期结束，在务工大军返汉令租房需求陆续释放，武汉住宅租赁市场开始进入旺季。不过，节后重新找房的租客或许已发现，按照原来的预算已难以找到合适的房源，与2012年春节后相比，今年业主叫价高一两百元已是常事。从目前租房市场来看，热门路段单间或两房这类小户型物业租金与去年春节后相比，普遍贵了100元-200元/间。
房租水涨船高 还价不容易
当然，除了务工大潮的因素，随着“国五条”的出台，新的调控政策变得可以期待。一部分自住购房客选择继续观望，也给租房市场增添了压力。另一方面，房产税试点已经箭在弦上，手中有多套房源的房东们也面临更大的出租成本，因此议价空间收窄也在情理之中。
另据数据显示，租房市场租金按年计算增幅最明显的是面积在30平方米以内的超小户型物业，租金按年增幅超过一成，而30-90平方米之间的中小户型物业，租金按年增幅亦达7%，市场需求旺盛带动这些热租的户型租金出现明显增长，反而是100多平方米以上的大户型租金变动不大，其中面积在120-144平方米的大户型物业租金按年增幅不到2%。
中指院华中分院研究总监李国政认为，现阶段房租上涨，是房东在通胀压力下的选择。另外，部分被限购群体，转向租房市场，也是抬升租金的重要原因。
从外部环境来看，武汉城中村大规模拆迁、旧城改造等导致租赁市场中小户型供应吃紧，也是租金上涨的一个因素。武汉二环线内56个城中村陆续改造完毕，导致低价房源骤减，这些租户不得不转向住宅小区租房，直接导致附近小区中小户型租金上涨。
投资“租时代”来临 优质小户型出租宠
在“新国五条”中，二手房交易可能将按差价的20%征收个税，这个新规定无疑增加了投资者的负担。这些税费的征收，毫无疑问将会大大缩减房产短线投资的。面对税费的调整，作为房产投资者必须改变原有的投资模式。因此，“以房养房，购买小户型现房出租”成为比较稳妥的投资方式。
小户型投资再火
为杜绝短线投机行为，自去年以来，从中央到地方，政府出台了一系列规范房地产行业发展的措施和政策，这对清理房地产投资市场中的过度和短线投机行为大有益处。从长远来看，一个健康规范的房地产投资市场才是投资者真正需要。经济学家也认为，房地产投资不仅占用大量资金、获利周期长，而且具有一定的风险，所以建立一个理性而健康的房地产投资市场环境是很关键的。
据相关人士透露，继2010年房产新政出台，到房产税传闻不绝于耳，再到近期将要征收20%个税的细则，遏制投机炒房效果已经显现，武汉曾一度活跃的投资风猛然间平静了很多。市场综合显示，部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租的长线投资，纷纷把眼光盯上了一些位置优越、品质优良的小户型产品。而且，截止今年2月，武汉房价涨幅已创下限购以来新高，有专家预测房价还会保持温和的上涨。房价的不断上涨，也给广大投资者吃了一颗定心丸，入市的决心更加坚定。据市场人士介绍，这些投资者购买的物业以小户型居多，主要用来出租。“低投入，高租金”的优质小户型已经成为武汉房地产投资市场新风景。
据了解，阳春三月，武汉开发商近期所推产品也主要以小户型为主，其中以万科金色城市微公寓、星海虹城(小区网论坛)3期鸿玺公馆、博学尚品、保利香槟国际、南国大武汉SOHO、金盛源光谷企业总部等为代表。在万科金色城市微公寓的售楼部现场，一位陈姓投资者对记者说：“在社会保障相对不是很健全、投资渠道相对狭窄的当今社会里，买房最保险。另外，无论有钱人还是没钱人，都会对买房的人刮目相看，甚至流露出十分羡慕的目光。”
“租时代”的投资时机和技巧 投资计算法则
有投资专家指出，买房的好处并不仅仅是市民所熟悉的长期稳定，本身其实已经是拥有“进可攻退可守”的特性，有高回报本身已是一个很好的守势，令投资容易处于不败之地，但亦同时可享有攻势。
另外，物业还有一个被人忽略的好处，就是它的抗跌能力是比其它的投资工具（如股票、基金、外汇等）优胜得多。买房的回报是源于率，而当物业的买卖价遇上房市低迷时，房价往往会急跌得很快，但是物业的租金却往往不会即时同步下跌，甚至有时房价跌得越急时，个别房源反而租金上升。不过，虽说物业的抗跌能力高，有时只是租金跌得比买卖房价慢而已，最后也要房价见底回升，好处才会，如果你认为房价会继续下跌的话，入市契机便不存在了。投资始终是一门讲究技术行为，是十分需要投资者的量力而为及做好功课，任何投资的价格均可升亦可跌。
投资小户型要精打细算
对普通市民而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为，因此，对投资的就需要慎重再慎重考虑。记者通过业内人士了解到，计算 以租养房投资的方法有以下2种。
1．投资分析公式：（税后月均租金－物业管理费）×12/购买房屋单价。
点评：此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2．投资回收时间分析公式：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12。
点评：这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的分析。这种方法比法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
