团购买房尽量选择专业平台 签订有效合同违约可追偿
房天下2012/02/28 09:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。
“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
本期又有哪些网友产生了买房困惑呢？以下是小编挑选的二个具有一定代表性的问题，并在时间邀请了相关律师进行了专业的解答。也欢迎网友通过我们提供的讨论平台参与我们的买房360活动。
网友“月牙白”：团购房开发商私自换房源，我们怎么办？
两年前，单位组织团购房，签订了购房协议，没有合同，协议是2012年2月交房，并且房子的楼号、楼层、房间号都在协议中有所体现。可是，现在开发商给我们私自调换房源，并且要我们重新签订购房协议，如果我们不同意，可以给我们退房。这种情况下我们应该怎么办？这种购房协议有没有法律效力？如果选择法律途径，我们能得到的和最差的结果是怎么样的？谢谢。
网友“雨中奇缘”：开发商违约，我的购房协议有效吗
上星期看中了一套房子，交了2万订金，签了购房协议，本是明天去办手续的，结果今天打电话说是我订的那房子已经卖出去了，卖重了，别人什么手续也办好了，现在他们的解决方法是 退我2万订金，请问下这算合法吗？我不能按协议取继续买我那套房子吗 ？
本期特邀解答嘉宾詹定东在接受房天下记者咨询时解答道：“首先要看双方签订的购房协议是否满足商品房买卖合同应当具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。
如果双方签订的购房协议符合商品房买卖合同的要件,那双方签订的购房协议就等同于商品房买卖合同；没有备案那是开发商的责任,开发商是不能私自变更合同的内容，对此购房者可以要求开发商按照协议的约定及时履行合同，否则就应承担违约责任。完全可以通过法律途径解决。”
而关于第二个问题，詹律师回答道说：“此类情况是开发商惯用的手法，如果客户不购买就不退还定金，开发商遇到价高的客户将其卖出就原价退还。如果双方签订的定金合同，可以要求双倍返还定金，并承担违约责任。”
还有业内人士建议，团购买房尽量选择专业的网站。如房天下的房天下团和房天下拍，就是非常专业的团购电商平台。购房者可以多关注一下。
盈科武汉分所律师吴波接受记者咨询时分析道，关于问题一：“购房协议属于有效地书面合同，开发商不履行合同可以按违约情况处理，此种更换房源的情况属于根本违约，可以要要求解除合同赔偿损失，也可以协商从新签订购房协议。”
关于第二个问题：“合同上约定的是订金还是定金，要是定金，可以要求双倍返还定金，也可以根据已经签署的购房合同要求违约赔偿。如果另外买房人没有办理产权过户，建议可以先办理过户手续，当然还要开发商配合才行，房屋所有权以登记过户为准。”
【本期解答嘉宾简介】詹定东，男，武汉大学民商法硕士，湖北成和诚律师事务所专业律师，中华律师协会会员、湖北律师协会会员，具中华人民共和国法官、检察官、律师等职业资格。具有扎实的专业理论知识和丰富的办案经验，担任多家公司、单位及个人常年法律顾问。对公司法律事务、劳资纠纷、婚姻继承纠纷、交通事故赔偿、房产纠纷、刑事辩护等纠纷处理尤有心得。
本期特邀解答嘉宾 詹定东
本期特邀解答嘉宾 吴波
吴波，盈科武汉分所律师，学士。曾在北京某资产管理公司任职从事债权资产的管理及相关处置工作；任湖北聚力律师事务所企业法律服务团队主办律师为多家公司企业提供法律顾问服务，并曾进驻某集团公司为其提供全面法律风险的防范和纠纷解决机制的设立服务。具有比较丰富的诉讼经验，熟悉金融及企业合资、收购、商务谈判、合同审核等的相关法律规定，具有丰富资产管理处置经验，良好的专业沟通与判断能力，善于处理公司对外法律纠纷。将资本运营以及非银行金融服务为主要发展方向，重点关注各种金融投融资领域包括风险投资、私募股权股权投资等产业投资业务。
据房天下新闻中心负责人介绍，新改版之后的买房360在延续过去与网友的咨询、互动功能之外，还将每周推出一个热点、重点话题，网友可以围绕这一个热点话题在房天下的咨询平台提出自己的问题，工作人员将在一周内对问题提出整理，并邀请到华中指数研究院、国民经济研究所或相关高校的博士生导师、专家学者专项解答房天下友关于楼市方面的各种咨询。
具体的联系方式详见下方，欢迎网友们的积极参与。
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团购买房面面观>>
“网络团购”惊爆“拦腰折”超低价多个项目聚敛人气只“开花”不“结果”———
“团购”这一词汇在房产圈近年来屡见不鲜，然而一直被演绎得不温不火，未被纳入主流营销手段的范畴。而从今年下半年开始，网络团购却在各类团购模式中异军突起，从开发商到买房人均响应积极，成为淡市下开发商聚敛人气、制造热点的有效方式。
团购在时下真的能为买房带来更多实惠吗？网络团购体现出的更多的是诚意促销还仅仅是个炒作“噱头”？
网络团购“淡市”中刮起“小旋风”“拦腰折”、“抄底价”触动买房人神经
年轻白领小陈最近正打算在年底前出手购买自己的首套住房，看过了不少项目，但苦于心仪区域房价仍未见明显松动的他近日却无意中在某网站发现，该网站发起组织的“买房团购”恰好有之前所看好的项目参与其中，而预告中承诺的折扣可达6折，“也就是说目前20000元/平方米的房子如果有500人以上参与团购的话，有可能会以12000元/平方米买到。”这么大的优惠力度让小陈有些难以置信，他同时还在该网上看到，报名参加“抄底正规军”可以享受“多重特权”：折扣享、一站式服务、信息定制化、免费看房团和丰盛午餐等。充满诱惑力的“召唤”让小陈没有太多犹豫便登记加入“团购”大军。“身边的好几个情况差不多的有购房需求的朋友也都或通过广告或通过朋友介绍加入了进来，大家也都是希望能通过”抱团“买到更便宜的房子。”小陈说。
像小陈这样被“团购”充满诱惑力的折扣吸引的不在少数，但我们也发现，房产团购热时下再次兴起的同时，也正在发生着一些微妙的变化。某资深从业人士采访中表示，以往北京楼市的团购案例多是消费者自发组织起来去和开发商讨价还价，而眼下的团购活动大都由与开发商联系紧密的网络媒体和营销策划公司组织。“团购”在更广的意义上成为一种开发商以主动的身份出现的，系统的营销活动；成为开发商期盼“救市”的稻草之一。
团购模式从“不温不火”到“如火如荼”买方市场改变开发商“骄傲”心态
关于的团体购房行为，有的研究界人士认为是在八九十年代房地产市场的起步阶段出现的。而媒体间广泛流传的说法认为，“房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。
另一个版本是2002年12月底，通过业主论坛组织起来的76户团购枫丹丽舍三期成功，成交金额5000万。网络媒体在自发性团购活动中的桥梁作用就此彰显出来。
尽管有过一些成功案例，但是在这些年的实际操作中的效果表明，大部分的消费者并没有埋单的意愿。大张旗鼓的团购活动收获的效果并不如想象中理想。而我们可以从团购活动中主动方与被动方的互换看出，目前房地产市场买卖双方心态和地位正在发生着一种微妙的转变。
“为什么团购形式早已出现，但这么多年来一直不温不火呢？从事多年网络营销，在多个房产网络平台有过丰富工作经历的刘先生为我们细致梳理了网络团购的脉络：团购这种买房形式从2003年以后在北京开始零星出现。当时团购的主体多数是外地来的投资客，像由零散的消费者组织起来与开发商洽谈的情况也曾出现过几次，但大多以失败告终。”这么多年楼市持续大火，开发商光接待正常购房者还接待不过来呢，很多项目都是供不应求，就算是炒房客最终能买到房子也算运气了，哪还有买得越多折扣越低的好事啊。所以，要大折扣为目的的团购在今年之前不受开发商待见也很正常，归根结底还是受“买方市场”所决定。
虽然说，团购对于开发商而言是快速地进行销售，及早地回笼资金的方式；对于消费者而言可以获得价格上的优惠或者合同上的主动权。看起来是不错的一种“双赢”的状态，且北京的房产团购早已出现，可是开发商在今年之前一直是抱着可有可无、试试也没坏处的心态对待。
“开发商接纳团购更多的不是为了卖房而是为了造势聚敛人气。在今年之前纯粹通过网络组织起来的团购案例少之又少。”专家表示，近几年房地产市场非常狂热，刚开盘就售罄的情况很普遍。买卖双方在购销过程中的地位是不平等的，通常是卖方说了算，根本没有商量的余地。“而从年初”限购“为主的楼市宏观调控以来北京市场逐渐低迷，成交量锐减。拥有买房资格的买房人更珍惜手中的“权限”，不敢轻易出手，期待更多折扣优惠，而处处受限的开发商面对日益滑坡的销售形势也有些一筹莫展，在这样的情况下，如今“网络团购”凭借召集和传播上的优势再次走上前台。
部分“团购低折”有名无实 买房人感觉被“忽悠“难“买账”
“在过去，楼盘‘惜售’还来不及呢，一下卖给你那么多后面就没得赚了。开发商谁也不会那么傻，但是现在市场形势不一样了，原本皇帝女儿不愁嫁的开发商在很大程度上也只能放低姿态。”某房产网络负责人接受采访时透露，网站刚推出团购活动的时候，有些开发商仍然对市场抱有幻想，不是非常接受这种方式。但是随着市场下行趋势越来越明朗，大多数开发商的态度都发生了转变。
尽管团购买房模式在时下的确获得买卖双方的更多重视，且“数百人甚至上千人团购某项目获超低折扣”的传闻也不绝于耳，但通过深入探察后，从近期声势较大的几个“以量换价”造势项目来看，实际成交似乎却并不尽如人意，可以说团购活动获得的收效却无法与之前浩大的声势对应，部分网络平台和相应开发商难脱“忽悠”之嫌。
就在9月初开盘的京东南某项目与网站联合组织的“5折团购”从效果来看，人气确实不低，近200套待售房源仅一个多月时间就召集了超过500名符合购房资格的网民参与，按理说供求比超过1:2.5，可查阅北京房地产交易管理网可清楚看到，开盘半月至今对应的网签不到30套，签约率不足20%。本报采访到一位参加该项目网络团购的买房人时，受访者表示所谓5折购房“是个噱头，大多数人都感觉被忽悠了。开发商真正给出的5折房源只有一套，其它销售房源均只是在原价基础上打了个95折，远未到达大家心理接受预期，这套房源还是通过合作网站“摇号”产生，最终也不清楚“花落谁家”。当时现场挺热闹去的人很多，可一看是这样的情况，实际出手的少之又少。该受访者为我们解释了“排号多选房少”的困惑。据了解，网络团购不排除部分亟待销售的楼盘给出全面的”真折实扣”全面促销，但大多数也让人感觉遇上“注水肉”，开发商从总房源中拿出两三套以此前承诺折扣敷衍了事，大多数房源与零售价格并无太大出入，同时即便就是这两三套“特惠房”，往往也都是楼层、朝向、户型不甚理想、难以销售的”边角料”，这样的“虚晃一枪”自然让满心期待的团购群体难以”买账”。
网络团购发展前景被看好“游戏法则“最终仍需市场调节来规范
“网络团购未来的发展前景十分广阔，未来随着市场秩序的全面正规化，供求关系的逐步平衡，其对楼盘销售的促进作用将体现得更加明显。但就现阶段而言，团购召集聚敛人气这一过程的意义还是远大于成交。“某房产网站北京公司负责人表示。而采访中几位开发商谈到“团购”话题时，他们也都表示不希望房地产市场“死水一潭”，多点变化也是好事。就算没有成交，也要有看房的人来来往往。团购当下的意义正在于在深度观望的特殊时期内相当程度上活跃了北京市场。
“开发商有他的心理底线，他并没有打算让太多的利。而消费者对于能够获得的优惠期望过高了，最后双方都达不到心理预期，最终的买卖就难以实现了。”北京亚豪机构市场总监郭毅分析：参加团购者的心理是，有人组织团购，正好我也要看房，我就乐得去了。“但这个市场是一个整体看降的市场，团购无非是想获得较大的折扣，如果以后价格有更大的优惠幅度，团购不团购其实也并不重要。”这一思路还是希望
团购趋热在楼市去向不定，观望浓雾笼罩的时期，体现了买卖双方心态的博弈。长期以来处于弱势地位的消费者获得了一个改变的转机，而开发商自然也不会轻易放弃强势姿态，这种观念的彻底转变还是会随着楼市的曲线发展而实现，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为。“买方市场或卖方市场只是一种概念，最终起决定作用的是供求关系。陈云峰说，“但是和过去相比，我们可以看到局部地区的确已经在发生明显变化。”
