北京龙湖亏本甩卖 低于成本价2000元
房天下综合整理2011/11/21 09:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
(来源：财经日报)11月19日，位于南六环外的龙湖时代天街以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售，216套房源当天认购一空。继上海之后，龙湖又在北京的市场中掀起了低价波澜。
据项目销售人员介绍，龙湖时代天街在起价11800元/平元米之外，购房者携带身份证到售楼处办理意向客户资格后，提供10万元存款证明还可从11月7日享每天减1000元的优惠。
“龙湖低价入市将给大兴区域带来非常大的影响。”北京中原市场研究部分析师张大伟为龙湖时代天街算了一笔账，龙湖在2010年12月以34.81亿元击退保利北京、首创联合体，竞得该地块，楼面价为7519元/平方米。“再加上基本建安成本3000元/平方米、税费成本2000元/平方米以及财务成本和最基础的营销费用1000元/平方米，该项目的成本价约为14000元/平方米，而这次推出的216套房源可以说是亏本入市的。”
对此说法，龙湖地产相关负责人表示，龙湖时代天街的确采用新盘平价入市的策略，作为一个包括商业和住宅的大体量综合体项目来说，低开高走是惯用的销售方式。而该项目户型面积主要为85平方米的二居、98平方米的三居和130~168平方米的四居，主要定位于刚性需求。“根据市场形势平价入市，也是想为刚需置业者赚取后期增值空间提供更多可能性，并希望借此能够撬动区域楼市。”上述负责人表示。
实际上，龙湖时代天街所在的大兴楼市在最近几个月内已是持续下调，区域平均售价从8月开始至目前连续4个多月出现了断崖式下调。据北京中原统计，大兴区的成交均价已从8月的20284元/平方米降至11月中旬的17554/平方米，相比点降价幅度已接近15%。
“龙湖次进入北京南城拿地，从拿地至今仅用了11个月，可见龙湖时代天街的运作速度非常之快。”张大伟认为，这足以证明在目前的市场情况下现金为王，房企对中期市场判断并不看好，甚至不惜亏本入市。
张大伟预计，龙湖时代天街的低价入市，将带动市场再次深度调整，“预期价格下调的速度将放快，在11~12月还将有部分项目跟进降价，区域均价很可能下调至1.5万”。
而龙湖的低价入市还将使同区域的另外两个项目陷入较为被动的境地。
在龙湖拿下大兴地块的同一天，同区域的另外两幅地块分别被金融街集团和北京保利拿下，平均楼面价7909元/平方米和7824元/平方米，均高于龙湖时代天街的楼面价。
张大伟就此判断，“楼市调控的效果在大兴已经明显，特别是2010年以后拿地项目很可能需要亏损销售，割肉的项目将逐渐增加。”
上海楼市开启史上降价 四大地王爆发危机
昔日地王今安在？
“我公司代理嘉定南翔的楼盘，近期大幅降价，原价2.6万元/平方米，直降7000元/平方米，现价1.8、1.9万元/平方米，机会难得。”这是最近上海楼市知名度的骚扰短信之一。
业内人士都知道，这个大降价的楼盘就是江苏新城地产[简介动态]旗下的新城公馆——其所在地块，正是2009年房地产高峰时的当地地王。
地王如此大幅降价，或许是中国楼市有史以来的次。而本报记者获悉，新城公馆大降后的效果并不理想，销售表现平平。
“楼板价成本过高，当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言，这个价格依然不具有吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言，这就是地王的悲剧。
新城公馆的尴尬，正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现，2009年诞生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危机集中爆发之地。
新城地产之外，上海证大(0755.HK)、中建地产、华侨城000069.SZ)……多家响当当的地产大鳄，都正在经历手中地王的痛苦折磨。
一直以来，开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地：拿下地王后，在当时市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，地王依然有不菲回报。
而今，当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架，而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底，地王们如何割掉套在脖子上的绳索？
年底开盘遇割喉价：上海四大地王危机调查
各有困境
2009年、2010年诞生的地王，无论单价、总价还是地王总数，都创下了中国楼市之最。但如今，曾经豪气吞下地王的开发商发现，地王已成烫手山芋。
记者注意到，上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王，这四幅上海当前代表性的地王，大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。
四大地王在各自节点所面临的难题，正是当前地王困境的全面表现。
上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得，巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康颇费心机。
处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王，眼下遇到的事情也很棘手。
华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王，70.2亿元的总价，相当于成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，成为新的单价地王。
不过据本报记者从消息人士处获悉，该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区，除了地块周边地区建设有较高规划要求外，还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。
根据相关规定，苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段，但来自地王周边居民反映的情况是，在没有施工许可证的情况下，该地王目前已经部分开工。
相对而言，位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面，较前两块地王有着天然优势：本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条，目前看来，中建地王其实早有违约之嫌。
2009年底，中建地产以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，是当时的住宅单价地王。
本报记者近日在该地王现场看到，该地块位于新江湾城核心位置，处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目，均已经部分建成销售，个别楼盘已实现部分交房入住。
据当年地块出让的相关文件要求，“签约之日起一年内达到预售标准”，但上海官方的“网上房地产”信息则显示，这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证，从拿地到预售实际上已接近两年。
至于新城地产南翔地王项目，则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。
上海资深房地产业内人士柴一峰直言，“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此了。”
柴表示，这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等，既是眼下各自所处阶段的难题，也是每块地王在整个开发周期中都要面对。
上海迎开盘小高峰 报出年内新低:均价6500元
（来源：新闻晨报）上海楼市本周末迎来了一波开盘的小高峰，预计有10个楼盘推出近1700套房源。比起近几周来出现的部分降价20%甚至更高的楼盘，昨天开盘的项目，折扣相对都略显保守，没有出现惊人的折扣。业内人士分析称，年底新盘“以价换量”是必须的，不过为避免纠纷，除非是企业非常迫切地急需资金，否则很难再出现跳楼价新楼盘了。
新开盘“保守促销”
记者昨天上午10点30分左右来到了位于闵行浦江镇的保利茉莉公馆，售楼处早已门庭若市，大约有三四百人已经在看房。一位阿姨说：“我已经看过两次房了，今天是来付定金的，早上乘接驳车过来的时候都坐满了，前两次来看房时接驳车是半一班，大概是现在看房人数越来越多，班车时间缩短到十五一班。”带队看房的业务员说，昨天上午他带了四五批人来售楼处看房。
从实际开盘价来看，该楼盘公寓房的售价为22000元至23000元/平方米，对比浦江镇板块内另一在售新盘2.45万元/平方米的报价确实要略低一些。
位于宝山的香逸湾定价也不高，在1.8万元/平方米左右，主要推出的是89平方米和99平方米的小户型。记者昨天下午1点来到该楼盘售楼处时，看样板房的购房者络绎不绝，不过，项目价格上却并没有大幅优惠：一次性付款九四折，贷款九五折，且销售人员称只有开盘当天有，过了周末就变成九七和九八折了。这基本上就是过去常规的开盘优惠了。
十月收官开盘量小爆发
本周末是10月最后一个周末，也迎来了一个开盘量小爆发。市内预计有10个住宅项目开盘或加推，共推出近1900套房源，比上周末增加了近1200套。
房天下数据监控中心分析师曲鹏指出，从环线的位置上来看，外环外仍然是开盘的集中区域，有80%的项目出自外环外。与此同时，本周末开盘的项目中出现了今年以来上海楼市开盘报价的楼盘，均价仅为6500元/平方米，虽然是位于金山区，但仍比金山区现有项目的整体均价低30%以上。
