北京楼市新政重磅出台 一家限买一套房

“国十条”后,备受期待的地方房价调控实施细则出台并不顺利。

被认为有示范意义的北京,4月28日传出当日上午公布京版楼市新政。如若成行,这将是个紧跟中央政策的大型一线城市。但希望越大失望越大,直到当天晚间依然未见有消息公布。

《华夏时报》记者在当日向北京建委知情人士求证时,得到的答复是:并无此事。随后,北京市建委相关负责人公开辟谣:4月28日发布细则的消息源自北京市住建委委员、新闻发言人徐志军所持的“正在抓紧制定北京市地方政府的配套政策”的观点。

但仅仅过了两天,4月30日下午,刚刚辟谣的京版楼市新政却又突然出台,内容除了增加供给、加大保障力度外,在抑制需求环节首次明确个人售房在计征税款时的限制,其中最为引人关注的限购上的表述是“同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房”。

房地产人士分析认为,北京在限购套数上一步到位,将给即将陆续出台的其他地方细则做出表率。

京版的示范意义

京版调控新政的意义就在于示范。

“作为首都,北京要综合实际情况,其出台的地方细则具有示范效应。”我爱我家副总经理胡景辉分析认为。这与本轮房地产调控具有浓烈的政治色彩极度吻合。

面对疯涨的房价,国务院4月17日公布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称“国十条”)中特别指出:对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

这意味着,维护房价稳定已被纳入党纪国法的考核体系。“已 出了房地产领域,中央政府在调控房价上不惜动用行政手段。”一开发企业总经理如是评价。

但作为北京,则是今年第二次出台房地产调控细则。

由于房价涨速过快,去年年底至今年年初中央相继出台的“国四条”、“国十一条”,各部委陆续出台的文件、措施,开启了金融危机之后的轮房地产调控。

在两会前即2月23日,北京市政府下发“京版十一条”,提出要进一步加强和改善房地产市场调控,支持居民自住和改善型住房消费,遏制房价过快上涨的势头,促进房地产市场平稳健康发展。

当时北京的房价已经到了畸高的水平,其核心区域的房价和市民的收入比达到22∶1,已明显高于东京等其他国际大都市,而且北京等城市的住房价格水平已超过了美国、日本。

“京版十一条”被解读为囊括了“国十一条”涉及的所有内容,其中包括增加供给、清理优惠政策、打击投机、规范市场秩序等。

然而,两会刚一结束,北京立即出现三个地王,继而引发北京乃至房价的新一轮暴涨。随后,中央相继出台更为严厉的调控措施。从4月17日国务院公布“国十条”授权地方政府有权“限制购买”,再到4月19日住建部下文“未取得预售许可项目不得以认购等方式收取费用”,重磅炸弹连续抛出。

“接下来主要靠地方政府因地制宜出台相应政策。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。

作为房价调控的重点城市,北京成为关注的焦点理所当然。上述知情人士对记者解释称:“仍担心承担过大的压力。”

尺度严厉 执行存疑

据上述知情人士透露,北京不愿意过早公布调控新政的原因和不会在“国十条”的基础上有多大突破有关。

据分析,京版调控新政会严格执行“国十条”的规定,即加大差别化信贷、税收政策执行力度,遏制投机性炒房行为以及购买第二套、第三套房关于贷款和许可方面的限制性规定,这一点也得到北京市建委相关负责人的公开承认。

记者翻阅北京新出的十一条看到,在抑制需求上,一是严格执行首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求;二是暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款;三是采取临时性措施限定新购房套数,规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房;四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。在增加供给上,今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上等。

一位接近官方的开发商表示,恐怕实施中难以突破,原因在于地方政府很难在调控上把握度。“松了,既起不到调控的目的也无法和中央保持一致;过于严厉,则担心房地产量价齐跌影响地方经济的发展。”

一边是中央的利剑,一边是自己的“一亩三分地”,地方政府左右为难。住建部政策研究中心副主任秦虹表示,“国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。下一步,省级政府要与住建部签订责任书:份责任书是稳定房价的;第二份责任书是保障房建设的。

而在“国十条”出台后,住宅交易量的萎缩也让地方政府加强了对经济的担忧。“一旦需求和投资被过度限制,房地产企业很可能会重新上演2008年不投资、不开工,土地卖不出去、市场供应萎缩的情形。”上述房地产开发商认为。

从不久前出台细则的青岛来看,青岛的“十四条”在调控力度和操作性上均没有突破“国十条”。比如在如何限购家庭第三套房、社保证明和完税证明如何提供的操作上,并没有更多的细节要求。

据《华夏时报》了解,其他省份更多持观望态度。“出台细则很容易,关键在于执行。”陈国强认为。（华夏时报 晏耀斌）

专家解读："京十二条"将会被执行相当长一段时间

即日起，每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。比“国十条”更加严格的北京十二条政策(以下简称“京十二条”)昨天发布并开始施行，“不让炒房”成为此项政策的根本意图。昨天，北京市政府制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。此次公布的“京十二条”，把“国十条”中的选择性政策全部从严执行。但在实际操作中，如何界定“购房家庭”以及对二、三套房的认定等问题，成为业界普遍关注的热点。记者从市住建委获悉，“五一”之后，本市相关管理部门将就“京十二条”的具体实施细则进行说明。

关键词：抑制需求

强制规定不准多买房

作为临时性的措施，“京十二条”规定，从即日起，一个家庭只能在本市新购买一套商品房。也就是说，不管这个家庭以前有多少套房，今后一段时期内，想再买房就只能买一套，不管是新房还是二手房。

“这个"家庭"是指一对夫妻带一个未成年的孩子，”北京房地产业协会副秘书长陈志在接受北京晨报记者采访时，表达了自己对政策的理解。他认为，家庭中有成年孩子的，孩子可以分户出去，成为两个“家庭”，都可以按照“京十二条”的政策再购买一套商品房。

关键词：贷款从严

非京籍贷款持纳税证明

如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。此外，购买第三套及以上住房的商业贷款也被叫停了。实际上，这些规定并非本市所创，而是按照“国十条”规定的政策，以最严厉的方式执行。

“不在北京工作，就不能在这儿贷款买房，实际上是打击那些外地的炒房者。”陈志表示，“京十二条”的意图就是把不合理的购房需求剔出市场，抑制投机性购房。

关键词：套数认定

多家联网共查房产状况

二套房的认定确实很难，现在银行普遍的做法是“认贷不认房”，就是有了房贷记录就认定有了一套房，再贷就算二套房。要想以实际拥有房产为界定标准，即“认房不认贷”，最紧要的就是解决银行不掌握购房者实际拥有房产状况的现状。

“京十二条”对此进行了明确规定，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。陈志介绍，市住建委正在进行相关工作与银行系统对接，向其提供房屋权属信息。此外，关于税务(外地人购房贷款)、民政(家庭认定)等各个方面的信息系统也将联网共查。

记者了解到，北京市房屋交易权属系统早在2004年就已组建，经过这么多年不断完善与补充，这一系统一旦和银行联网后，将会形成一个便于查询个人住房信息系统的网络，对于实现“以房产套数为标准，以家庭为认定单位”审核购房人买房、贷款情况将会更有帮助。

关键词：打击避税

从严征税防“阴阳合同”

针对市场上时常出现的“阴阳合同”，即篡改购房价格以避税的行为，“京十二条”也规定，将加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

关键词：安居工程

新建收购政策房13.6万套

“京十二条”还特别强调了今年将增加住房的有效供给，加快保障性安居工程建设。今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地的50%以上。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。

确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套、占全市住宅新开工套数50%以上、竣工政策性住房4.6万套的工作任务。

关键词：市场监管

房企股东不得违规融资

在加强市场监管方面，“京十二条”规定，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款；商品房预售时，要在3日内一次性公开全部销售房源等，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 晨报记者 赵阳

专家解读

“京十二条”将长期执行

“不能坚持，势必反弹。”北京房地产业协会副秘书长陈志表示，“京十二条”将会被执行相当长一段时间，而且下半年很可能还会有新的政策出台，甚至不排除推出备受关注的“特别房产税”等的可能。

由于房地产市场屡出新政，搞得普通购房者颇有点无所适从。昨天，陈志在接受北京晨报记者采访时非常肯定地表示，“京十二条”将会长期执行，因此他也向记者建议，一定要在报纸上提醒市民，清醒地认识到新政策的严厉，要视自己住房的实际情况弄清购房的各种风险，“弄清楚是不是二套房、三套房，一旦签了合同，不仅是贷款的问题，开发商还可能不会卖给你，这个风险是要自己承担的”。 （北京晨报 赵阳 ）