不甩政策调控：武汉房价照涨 购房者揪心观望
房天下综合2009/12/24 08:50
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| 头条导读： | |
| [市场综述]武汉楼市不甩政策调控？ | [动态]二套房信贷政策未落地 明年形势复杂 |
| [本地观察]武汉三环线难觅60万住房 | [买方心态]政策变化 近5成网友陷观望 |
| [走势预测]武汉开发商叹"好日子不长了" | [业内解读]房价未现中长期拐点 |
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编者按：近期，中央频频采取调控促使以遏制部分城市房价过快上涨的势头。作为今年房地产发展形势良好的武汉，2009年的房价涨幅更是屡破纪录，上周武汉成交均价达7015元/平方米，这一的高成交价，让购房者望而生畏。不过楼市调控才刚刚开始，作用还远未发生效力。武汉楼市不甩政策调控，房价照涨，购房者揪心观望……
【市场综述】武汉楼市不甩政策调控？
从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向三级跳。中央在一周时间里连续三次提及房地产问题，而且国务院公开表示要“遏制”房价并伸出调控之手。但在最近的采访中，记者发现，武汉楼市在此环境下并未受到影响。
刚性需求、改善型需求影响很小
位于南湖片区的武昌府，尽管还未到开盘时间，却有不少购房者前去询问。据该项目策划师 介绍，售楼处每天的咨询人数可达到10组左右。位于阳逻的东城明珠，截至目前的销售量不仅相比去年有所上升，相比前几个月来说，销售量更好过旺季。同样在阳逻的天琴湾项目，世纪万通营销总监江俊告诉记者，政策的微调对他们楼盘还没影响，在12月中，他们楼盘依然保持平均每天销售2套房的水平，相反还好过前几个月的业绩。据记者了解，在上周末认筹的新楼盘大部分比较理想。
据亿房研究中心的统计数据显示，十二月第四周(12月17日-12月23日)，武汉市主城区在售楼盘成交均价达6309.64元/平方米，比前一周上涨122.17元/平方米；上周武汉市销售套数1455套，较前一周增加了437套。
对此，智联地产顾问公司策划总监陈方全认为，目前政府提出的具体措施，对楼市没有很大影响。“如营业税免征时限由2年恢复到5年，主要是对投机购房者的打击，”他告诉记者，对于刚性需求及改善型需求的影响很小。
中指研究院华中分院分析师李国政认为，楼市政策发生根本性改变的可能性较小，政策的大方向还是鼓励消费的，整体面是保持连续性和稳定性。他说道，“影响的信贷政策目前还未明朗，目前信贷虽说有所收紧，但调整力度不是很大。”
购房者 “政策疲劳”
在记者走访的多家开发商看来，“末班车效应”并未十分突出。在武昌一楼盘售楼部，正在看房的康先生告诉记者，不会因为房贷政策的微调仓促买房。武汉世纪万通地产营销经理江俊告诉记者，目前为止，在结清前一套贷款后，二次买房的客户仍然可以按一套优惠政策贷款。而在他们这类改善型客户中，大部分并没有贷款记录，因此并不会受银行信贷收紧的影响。
一位银行人士告诉记者，市场上对政策调整预期可能会有小幅度的反应，但利率优惠降低几个点对客户影响并不太大，“购房者可以通过拉长还贷总期限，从而摊薄每月还款额。”他认为，银行在年底收缩信贷规模属于业务展开的正常范围，客户也不可能因利率小幅调整对住房进行抢购。
而与此同时，以往“政策一出，观望立显”的楼市场景此次似乎并未出现。一位张姓购房者依然按计划给儿子看房。张先生说：“从这几年的经验看来，房价涨跌已经不重要了，该买的时候还是要买。现在觉得等待总是错误的。”对此观点陈方全表示赞同，“购房者此时已经产生‘政策疲劳症’”。
影响不会立刻显现
对于后市，不少开发商认为明年的房价依然以“温和”为主基调。
武汉海盛顿房地产开发有限公司杨明才认为，土地的供应、市场供需偏紧的状态决定了房价的走势，国家调控政策的真正影响不会立刻显现。“重要的是，市场的有效需求依然很大，毕竟供需关系是影响房价的一个重要因素，我估计，至少到明年上半年房价不会下跌。”他说道。
“至于明年的房价，我觉得关键在于后续政府政策的走向问题。”中指研究院华中分院分析师李国政谈起明年的房价问题时说道，“我觉得政策会偏温和。”在他看来，其实政府一方面希望明年保持经济增长；另一方面,中央政府希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”。（长江商报）
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【动态】明年房地产形势或更复杂
尽管大部分开发商认为目前的政策对市场影响不大，但市场上目前拥有大量存量房的开发商仍选择抓紧卖房，记者采访得知，他们最担心的是后市的变化。
二套房信贷政策未“落地”
“对于上周密集出台的调控政策，让市场看到了中国在控制资产价格泡沫上的决心和速度。”一位开发商说出自己的忧虑，“政策出台早于预期，且短期内异常密集，使得后续仍将有政策出台的预期非常强烈。但不知道后续政策将是怎样的。”
本次中央经济会议后对房地产行业政策所做的微调可以说是政府摆出的一个姿态，而大多数开发商和购房者所关注的第二套房的相关政策这次并没有涉及。
中指研究院华中分院李国政认为，没有涉及到二套房相关政策应该是出于两种考虑：一是目前的经济恢复增长状况尚未能完全让管理层放心去进行新一轮的调控，还需进一步观察以后才能决定是否对相关行业的政策进行修正；二是有可能不由中央出台相关政策，而由银行系统自身根据风险程度进行评估后决定对第二套房的首付和利率的配套政策。而开发商担心的也就是这个问题。
明年房地产形势复杂
这次的国务院常务会议明确提出“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的”调控“，主要打击炒房行为，但也给明年的房地产政策带来不小的想象空间。
“二手房营业税优惠,使明年交易的楼盘提前到今年年底前,”武汉国民经济研究所王涛认为,2009年第四季度房地产市场出现了疯狂状态, 2010年上半年房地产市场会由于购买力提前释放殆尽,而缺乏购买动力,陷入成交量下滑的局面。2010年下半年开始,伴随着供应量增加和成交量下滑,可能出现房价下降。
但也有房产知名人士认为，土地的供应、市场供需偏紧的状态决定了房价的走势，国家调控政策的真正影响不会立刻显现。“重要的是，市场的有效需求依然很大，毕竟供需关系是影响房价的一个重要因素，我估计，至少到明年上半年房价不会下跌。”他说道。
而中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在“高房价与土地”论坛中表示,目前信贷政策和土地政策都缺乏“精准打击”手段。“虽然我们一直在强调区别化的调控政策,但是由于基础数据不清和调控手段落后,房地产市场总是出现‘一管就死、一放就乱’的情况。控制投资和投机性购房需求,需要对进入房地产的各类资金进行精细化监管,而目前很难监管。”
不过，对于将来的担心，不少开发商都表示，如果明年房价还继续过快上涨，中央“可出的牌”还很多——比如进一步紧缩二套房贷；加快推出针对大户型、高档房的物业税，并极有可能在部分城市试点实际运转。(长江商报)
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【本地观察】武汉三环线难觅60万住房
日前，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。早在7日，中国社科院发布2010年《经济蓝皮书》就指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。
数据显示，上周武汉成交均价突破了七千大关，达到7015元/平方米。在楼市的成交均价刚刚突破的六千大关之后，又迅速冲破了七千的门槛，跟以往的小幅增长大相径庭，这一的高价着实让市场感觉到触目惊心，年末房价进入了急速增长的快车道。
目前，武汉市三环线内楼盘多在5500元/平方米以上，中心城区都在7000元/平方米以上。在一些典型住宅片区里，后湖、南湖、光谷等房价比去年时上涨了1000元/平方米以上。中心城区的徐东、积玉桥、沿江等片区，房价上涨幅度超过2000元/平方米。
在武汉，一套房子超过60万元，普通家庭难以承受。据计算，城区一套90平方米得60多万元，首付20万，贷款月供得2000多元，普通家庭既首付不了，也月供不起。
眼下，三环线以内的主城区60万元/套房子已经很少了，这类房子都在金银湖、阳逻、盘龙城、沌口、汤逊湖等区域。
清华巅峰总经理高新祥不无担忧地说，政府意识房价上涨过快，但不能像2007年那样一下把市场打死，现在是慢慢出台政策，“温水煮青蛙”似的抑制房价。
长源地产副总肖学峰也认为，调控效果会慢慢显现，明年上半年就会看到，房价高涨是难以为继的。（武汉晚报）
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【买方心态】政策变化 近5成网友陷观望
政策上的变化对楼市“末班车效应”有何影响呢？36.84%的网友认为“末班车效应”仍将持续一段时间；33.33%的网友认为“末班车效应”烟消云散，楼市或将陷入高潮后的低谷；26.32%的网友认为“末班车效应”消散，楼市恢复正常。有不少购房者认为，“置业是年限极其长线的投资，需要对未来的交易税、物业税、贷款信息进行综合评价。”追逐“末班车效应”不够理性。
那么，政策层面的变化对网友的购房计划是否产生影响呢？从搜房调查数据可以看出，6成的网友因政策变化加快出手或保持观望，其中，48.28%的网友表示将推迟购房，静观楼市变化；15.52%的网友则认为自己将加快出手买房；另有36.21%的网友表示政策变化对自己买房的打算没有影响。
致使网友推迟购房的一大主要原因是买房的钱要比以前花的更多了。有媒体算了这样一笔账：以广州一套总价100万元的普通住宅（144平方米以下）为例，当初购买时花了50万元，如果满两年但未满五年，在享受优惠时可免交5.5%的营业税，也就是可省下5.5万元。优惠取消后，只要未满五年的房产交易就需要交5.5万元的营业税。【详细】
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【走势预测】武汉开发商叹"好日子不长了"
“这样马不停蹄地出政策，加上一些传言，楼市不被打下来才怪！”汉口一家开发商坦言：好日子不会再长久。
12月9日，国务院常务会议出台若干政策，其中一个重要内容就是个人住房转让营业税征免时限，由2年恢复到5年。
12月14日，国务院出台“国四条”，要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
12月18日，住房和城乡建设会召开，会上遏制房价的招数频出。住建部部长姜伟新表示，要严格二套房信贷管理，抑制投资和投机性购房；会上还确定，明年将建180万套廉租房130万套经济房；会议要求各地清理各种房产优惠政策，重新收紧楼市。
12月19日，国土资源部等五部委发文，联手打击圈地囤地，提高土地门槛，遏制暴涨房价。
又有消息说，二套房首付或将提高到五成。平安置业营销部经理周本俊称，这个政策一旦出台，将是一个“杀手锏”，城区楼盘半数以上是置业第二套房，首付提高到五成，市场需求迅速被削弱。
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【业内解读】住房需求没到拐点 房价也未现中长期拐点
房地产价格的一涨再涨,终于让前期疯狂的成交量降了下来,这是好事。股市里,经常用“天量之后见天价”来判断阶段性顶部。房地产成交量在前期放大后的萎缩,以及价格的继续上涨,似乎有点“天量之后见天价”的味道。
地产价格的形成,与股票指数的形成有很多相似之处,譬如两者均是投资群体合力的结果。只不过股票变现容易,指数波动比地产价格波动更为频繁而已。成交量既然可以作为股票指数的判断依据,一番变通之后用来判断地产价格估计也是可行的。
股市单日成交天量的形成,一般都是买卖双方对于突发消息的不同解读,令多空双方激烈对抗,巨大的分歧最终导致天量,2007年的5月30日如此,今年的7月29日也是如此。股市天量,是多空双方分歧的总暴发,其结果是股市陷入阶段整理。而对于房地产,就要复杂得多,但内在的判断逻辑应大致相同。
对于房地产成交量的解读,自然是不可能采用当日成交来判断的,该数据的偶然性太大。判断的依据,只能是区域市场阶段性的成交量。从深圳市场看,2007年高成交量后,地产市场进入调整。而2009年,在上半年的连续放量后,8月份也出现了成交下降情况,行业中的“金九银十”也没有出现。地产成交量的下降,是买卖双方此前高换手之后的一种休整,与股市的表现很是相同。股市在单日天量形成后,市场在惯性的作用下,短期内一般会有一个冲高过程,并很可能创出所谓的天价。对于房地产而言,成交量连续放大,代表了看淡一方的战略撤退,没有足够的时间和空间,短期内不会再回来,成交量也只能是慢慢降低,市场也因为买力不足而涨幅放缓或者停止上涨。从成交量的角度看,房地产陷入阶段调整,应该是肯定的。
在这个调整后,地产价格还会不会继续上涨,这是大家更为关心的问题。
笔者以为,住房作为一个消费品,需求是决定其价格趋势的最重要因素。从目前情况看,住房需求,还没有到拐点;地产价格,也不会出现中长期拐点。笔者以为,从1994年住房体制改革启动以来,由于总需求的持续增加,房地产始终运行在上涨趋势中,在这个上涨周期里,地产商不断买地,不断建房,中间虽有曲折,但行业总体盈利不错。即使有个别地产商暂时不幸遭遇困难,也能找到合适的婆家收留,一切都好像没有问题。但地产周期的拐点,一定会到来。届时,地产公司累计的土地储备以及在建工程或者存货,都将遭遇持续减值。
地产的长周期拐点,笔者认为3-5年内应该会有一个说法。一方面,是住房总供给将会持续稳定增加,央企或国企背景的地产公司大量入市,就是供给增加的一个保障。另一方面,一涨再涨的房价,最终会抑制所谓的城市化需求。此外,有兴趣的读者,不妨关注下高考人数以及小学生新入学的相关数据,这些都是未来住房需求的最直接体现。总需求下降,总供给稳定增加,地产公司的长周期拐点,就不可避免到来了。【详细】（证券时报）
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高房价低折扣 开发商促销广告大耍心计十狠招(图)
编者按：高房价下低优惠，开发商促销广告大耍心计。低胸广告后又推裸秀继低胸女卖楼后，又有开发商以广告“色诱”消费者。据媒体报道，深圳某开发商制作了一本广告册子，重点内容要掀开广告上美女的“胸罩”才能看到。
1、房价还是能再低的！
广告女郎的“胸罩”是特别粘上去的，从“胸罩”中间的红色蝴蝶结处，可以向两边翻开。掀开广告女郎右侧“胸罩”，可以看到“焦点已经找到”以及“凭本资料购房抵1000元，每套限用一份”的广告词；掀开广告女郎左侧“胸罩”，则看到“关键在于行动”及“凭本资料光临售楼处，可获赠精美礼品一份”的广告词，还有销售电话、网址等内容。
2、“卐”是幸福的地方还是纳粹标识？
西安一小区售楼中心做广告，围墙被画成了一整列火车车厢，“火车头”上却有着纳粹标识“卐”。该广告引起市民的质疑。售楼中心负责人表示，当时只想到了佛教中的‘卍’字，没想到是纳粹标识。
难道意思是乘坐了纳粹的列车，就能到达幸福的地方？
相关知识
“卍”，佛教相传的吉祥的标识，来自梵文，义为“吉祥万德之所集”。
“卐”，二战期间德国纳粹党党徽。希特勒认为“卐”字象征“争取雅利安人胜利的斗争的使命”，实际上它是希特勒统治时期暴力和血腥恐怖的象征。
3、庄子成售楼先生？
庄子，我国伟大的思想家、文学家、哲学家，战国时期道家学派的代表人物。两千多年后的今天，庄子有了一个新身份，他“变”成了沈阳市铁西新区某楼盘的“售楼先生”。
该楼盘的工作人员坦言，“我们这里没有工作人员叫‘庄子’，‘庄子’是一个售楼员的代号，之所以用这个名字，就是想让人们记住我们的楼盘。”
4、咱有政府撑腰
太阳城的售楼广告上竟然打出“有政府撑腰”，该楼盘如何如何的广告语！真是让人大跌眼镜！
其实只不过是市行政服务中心搬到了该楼盘对面，仅此而已。就号称“有政府撑腰”，真是让人贻笑大方。
5、年轻人“求窝”对白突显广告内涵
此则广告别出心裁，通过QQ中两位年轻人的“求窝”对白来突显广告内涵，直观地确定了它的目标群体。交流内容如下：
有仇报仇倒下:郁闷啥呢
有仇报仇:这个月我妞要从老家到北京找我，说要在北京跟我混。借你窝给我住上一段时间，怎样？！
倒下:那我跟我妞住哪呀？
是啊，年轻人要有属于自己的房子，可没钱却只能成为空想，好在自己活得越来越现实，开始追求个人利益的东西(也许名利早晚成为身外之物，但人活着时就应该努力去追求和争取)。
“只要买了他们的房就能和比尔·盖茨做邻居？”清河小营附近的一幅户外广告引起了不少路人的注意。
清河小营路口东北角竖立着一块十余米高的房地产广告牌，上面写着：“中国的巴顿、比尔·盖茨、居里夫人已率先在此购置了80%以上。”“巴顿、居里夫人都已经去世很多年了，比尔·盖茨就算住在这里也不会打出广告让所有人都知道。”真让人质疑！
该楼盘售楼处一位工作人员解释，广告牌上的话用的是比喻手法，说的是购买此项楼盘的业主多是在中关村[2.97 -4.81%]、上地工作的科研、IT等行业的白领，小区中还有一部分为在京某部队单位的宿舍。这几类人就是广告上提到的“中国的巴顿、比尔·盖茨、居里夫人”。
6、最牛乌鸦嘴广告
最牛乌鸦嘴广告。成都西！8级！强震！比地震局都准，地点、震级，都预测对了！日期是2008年4月29日！这个楼盘就在成都市西三环苏坡立桥，但不知是哪家广告公司出品？
2008年4月，房地产广告牌上竟写着“太原不能太‘平’”这样一句话。引起了很大的震撼，虽然房地产商可能有其他的意味，但是期望它可不要成为另一个乌鸦嘴广告哦！
7、“奶牛”的广告在街头很醒目
“奶牛”的广告在街头很醒目
其实只是让业主认养奶牛，由奶农代为管养，每天将鲜奶送到小区
“买一套房子，送一头奶牛”，时下开发商不仅在楼盘的价格上大动脑筋，就连楼盘广告也很雷很唬人。昨天，南京新街口的一处巨幅房产海报，再次吸引了众多路人的眼球。
“奶牛，还有这样的事情！？”昨天一大早，记者接到一个朋友的电话说，他在新街口看到一幅“金陵王榭”楼盘的户外广告，广告词写着“买一套房子送一头奶牛”。朋友感到很纳闷，都是市中心的房子，奶牛送回家怎么养呀？根据朋友的介绍，记者来到了这块颇为“醒目”的广告招牌底下，只见广告牌上买房子送奶牛的大字颇为醒目。为了解开发商的意图，昨天，记者根据广告中的地址前往一探究竟。“金陵王榭”位于城南，属于二期开发的房源。一进售楼处，售楼小姐就给记者介绍起来，此房目前正在价格优惠之中，多幢房源以9折价格销售。售楼小姐告诉记者，自己也是早上才得到相关通知的。“的确是要送奶牛的。”她说，公司已经和江宁的某农场达成协议，如果市民买了房子，就送奶牛给市民。
售楼小姐说，“南京城里是肯定不允许养奶牛的。即使我们建成的小区，肯定也没地方去养奶牛。”其实，就是让每个业主认养，由奶农代为管养，每天将新鲜牛奶送到小区来。
售楼小姐也表示，即使业主不要奶牛也没关系，公司会在房价上再给些优惠的。“但具体的优惠政策还没有出台，我们也不是很清楚。”
奶牛这两个风马牛不相及的事情，却因为奶粉事件牵扯到了一起，但这样的广告却让市民耳目一新。一位正在看楼盘的女士表示，她自己的孩子才一岁多，正为吃什么牌子的牛奶犯愁。“如果真的养头奶牛，定期有人送奶，似乎也是不错的选择。”
不过，业内人士表示，其实广告只是想拉近开发商与消费者的的距离。试想，有几个市民真的为了喝奶而去养奶牛的。据了解，此广告策划还有一个目的。此次奶粉事件导致策划者的一位饲养奶牛的朋友面临困境，这个策划就是一举两得，既讨好了消费者，又帮助了朋友。记者还发现，该广告的策划与不久红遍大江南北的“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”同属一个策划团队所为。
8、楼盘打出广告“想艳遇吗”
“想艳遇吗？”这四个字就赫然写在南京河西一处广场前和沿街两侧新竖立起的44个户外广告牌上，在2008年情人节着实“抢眼”。
不知道这个“艳遇”指的是什么……真是让人浮想联翩！
9、十来幅大型广告牌有七幅分别写着“出轨”、“拜金”、“虚荣”、“投机”等词语，走近一看，原来每组词后边都用一行四十厘米左右的小字进行了解释，比如“虚荣——每个人都虚荣，在某新城，虚荣意味自我发现”；“拜金——崇拜金钱，坚守良知，新世界尊重您的选择”；“空虚——在这里，有一天你会发现，穷的只剩下钱的时候，多的只是一堆数字”……
这个社会虽然有着黑暗的一面，但我们不应忘记光明还是存在的。拜金，投机，出轨，这些在我们印象中如此贬义的词语，竟然成了某些不法者作为广告宣传的“旗帜”，真是世道都变了。
借用一句名言：人不能无耻到这种地步，也绝不能恶俗到这般田地。
10、深圳地产广告低胸女卖楼:不能再低了
“再低,就不可能了。”深圳一地产商打出巨型广告牌,低胸美女吆喝降价。
“再低，就不可能了。”2008年5月，在清坪高速收费站一地产商打出一块巨大广告牌。这句醒目的广告词旁边就是一个穿着红色低胸裙子的女子，女子坚挺胸部上面撩人的裙子，加上女子白皙的肌肤让人浮想翩翩。
