2015武汉诞生八大地王 写字楼租金面临下行压力

1月12日戴德梁行今天举办了武汉2015年度房地产市场分析新闻发布会，就2015年度武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。

发布会总结指出，土地市场量减价不减，“地王”频出带动楼面地价上涨明显。住宅市场方面，今年以来政策利好不断激发强劲需求，武汉住宅市场成交火爆全年无淡季，成交量创历史新高。而在齐去库存的背景下，成交价格表现相对平稳。写字楼市场方面，多个新增项目延期交付，全年新增供应锐减。租赁市场内资金融公司仍为成交主力，专业服务类公司的租赁需求有所上升。商铺市场方面，在经济增速放缓、电商冲击、交通阵痛期三重叠加考验下，仍有众多商业体陆续开业，并多向三环及三环外发展。此外，商业体内餐饮及儿童业态占比日增。

土地市场：八大“地王”诞生 楼面地价大涨37.6%

随着土地供应速度开始放缓，2015武汉全年累计成交139宗土地，成交面积为680.6万平方米，较去年同期下降19.5%。然而量减价不减，由于下半年开始热门优质地块的高频成交，武汉今年“地王”频出，全年累计成交金额与去年基本持平，达607.9亿元。全市楼面地价出现明显增长，2015年武汉全市平均楼面地价为3036元/每平米,同比涨幅达37.6%。

从土地用途方面看，2015年混合用地成交占比同比下降4.3个百分点至37.5%仍居首位，住宅和商服用地占比均有所上升，其中商服用地占比同比去年增长超一倍。

分区域来看，新洲区、经开区以及东湖高新区为今年的成交主力，三区占全市土地成交面积总量的43.3%。次中心城区和远城区成交面积占比同比分别上升8.4和3.8个百分点，而中心城区则下降12.2个百分点。

住宅市场：政策利好推动楼市成交创历史新高

2015年，武汉主城区住宅新增供应量保持充足，累计新增供应面积达1469.9万平方米，同比增长15.6%。而分区域看，除武昌、青山地区供应量有所下降外，其它区域仍呈现上涨态势，古田区涨幅达173.8%。成交量方面，在多方政策利好下成交持续火爆，淡季不淡。全年成交量达141,181套，同比上涨53.2%，创历史新高；其中，十二月成交量16,549套，创下单月成交量历史峰值。成交价方面，在齐去库存的大背景下，市场成交价格表现相对稳定；年度主城区住宅成交均价为每平方米 10,291元，同比去年上涨 6.3%。二七后湖、武昌中心及南湖区域涨幅大均为5.4%，而古田、青山区域则出现轻微下滑。

截止今年12月，武汉全市商品房可售面积达2773.4万平方米。同比去年下降3.4%。虽然相比部分一线城市而言，武汉库存仍居高位，然而随着今年住宅市场成交火爆，12月武汉商品房出清周期已下降至相对健康的12.3个月，同比去年缩短了4.2个月。

住宅政策的持续利好，使大量的改善性需求得到有效的释放，90（含）-120平米面积段住宅的成交量正呈逐年上升的趋势，2015年该面积段成交占比（面积）为42.5%，同比上升2.6个百分点。另一方面随着二胎政策的全面放开，不少家庭在购房时，正逐渐开始选择多室户型，三居室户型得到越来越多购房者的青睐，其成交占比（面积）同比上升6.1个百分点至51.3%。

展望2016年，在经济下行的大环境下，货币政策预计保持相对宽松的大方向。二胎政策放开或将继续刺激改善型住房需求的增加，家庭结构的变化将导致大户型多居室及教育地产的需求有所上升；长期来看人口增长则进一步扩大了刚需。另一方面随着新型城镇化的不断发展，农业人口转移将刺激消费潜力进一步释放，转移人口产生的刚性需求将为市场注入更多活力。虽然武汉商品住宅市场库存压力已明显减弱，供需关系趋于平衡。但较大的库存基数和充足的供应依然为库存反弹带来了潜在风险。因此，我们预计短期内住宅价格将保持相对平稳。而长期来看，稳中有升将是未来市场的大趋势。

写字楼市场：项目延迟入市 市场供应量回落

今年多个新增项目延迟交付，全年新增供应锐减。甲级写字楼中仅武汉天地A2项目交付使用，为市场带来约4.6万平方米新增供应。随着新增供应的放缓，市场依然以消化现有存量为主，全市甲级写字楼空置率同比回落2.5个百分点至15.2%。

虽然部分新增供应有所延期，但长期来看庞大的新增供应仍为市场带来挑战，开发商对于租金调整表现相对谨慎。截止2015年第四季度，武汉全市甲级写字楼平均租金为每月每平米128.7元，环比仅微涨0.6%，同比上涨4.7%，涨幅同比回落0.8个百分点。

随着武汉作为中三角龙头城市作用的不断凸显，吸引更多企业来汉。本年“新进武汉”公司占成交驱动因素首位，占比达33.8%。租赁市场行业结构方面，内资金融公司仍为成交主力，但年底中小型的投融资及P2P公司的扩张需求开始减弱。同时，专业服务类公司的租赁需求有所上升。

由于本年度部分甲级写字楼延期交付，2016年将迎来17.5万平方米甲级楼新增供应，计划交付物业将主要集中在汉口沿江商务区。短期内，随着优质供应的集中入市，租金水平或将出现结构性上升的局面。而中长期来看，武汉将逐渐步入供应放量期，在需求无明显增长的情况下，空置率预计出现上升，租金也将面临下行压力。

商铺市场：三重考验叠加 商铺市场迎挑战

今年以来商铺市场面临三重考验叠加：一是经济增速放缓，武汉前三季度GDP增速达到8.8%，较去年同期回落0.9个百分点；武汉社会消费品零售总额增速11.3%，较去年同期回落1.0个百分点；二是电商冲击实体经济，1-11月，网上零售额同比增长34.5%，相较社零额增速10.6%大幅领先；三是多条轨道交通同时施工，因施工带来的路面混乱、交通拥堵导致部分商户经营状况不善。尽管市场大环境严峻，武汉新开业商业项目仍高达19个，带来近250万方新增供应。

由于江汉路商圈部分项目内部调整及升级，截止第四季度该商圈入驻率有所下降，因此推动全市整体空置率小幅上升0.1个百分点至7.9%。租金方面，受光谷商圈部分开发商大幅调整首层租金影响，该商圈平均租金环比上升7.4%，拉动武汉全市核心商圈首层租金环比上涨2.8%至每平方米628.5元。

品牌方面餐饮及儿童业态成为拓展主力，商业体内餐饮业比例持续上升，除传统中西餐扩张外特色化餐饮发展趋势明显，占地面积小、利润高的轻餐饮品牌成新宠；此外随着二胎政策全面放开，儿童品牌也正得到越来越多商家的青睐。另一方面，快时尚品牌仍保持较好的扩张趋势。

2016，武汉预计将有15家商业项目入市，届时将为商业市场带来160万方以上的新增供应。从区域分布来看，随轨道交通不断完善带动区域经济发展，青山、硚口、经开等新兴商圈发展势头强劲，商圈多中心发展逐步成型。而面对消费增速放缓，市场竞争日益增长，大量的新增供应也使得商业项目招商压力加剧。加之品牌资源有限，商场业态同质化难以避免的情况下，如何实现差异化经营将是他们共同面临的挑战。另外在应对电商挑战方面，传统百货上线App、快时尚电商平台铺设、O2O模式兴起，传统商业纷纷调整加紧与电商合作，电商冲击下顺势而为或将是传统商业的一大出路。