在武汉,有眼光的人都买这里,涨价最快的地段!
武汉房姐2021/05/20 18:32
壹
提问:新人首问:我和我老公有稳定收入,年收入60万左右,现在手上有现金250万,准备买房投资。名下有紫阳金利屋,不会考虑出售。第二套房产公务员小区。因为我们有两套住房已经限购。孩子已经上小学二年级,买房不需考虑小孩学区问题。由于我们夫妻两个限购了,我父母名下只有一套房子,所以准备用父母的名义买第二套房子,首付预算在230万左右,然后办理接力贷。这种情况下,有几个疑问需要您指教。
1、位于汉口核心的航空路长投航空路壹号是否具有投资和保值价值?旁边有十二中高中,同济医科大学及附属小学和初中,附近有湖北省交通厅,中国人保,同济等大单位。因为该盘总价值在预算内,不知该不该买?
2、因为汉口和武昌滨江区域的房子都很贵,我们上周看了长江中心,均价快到4万,感觉资金缺口50万以上,有些买不起。福星惠誉月亮湾一号价格不错,性价比高,但是现在已经错过了去年年底的一期开盘,等到今年年底二期开盘时我父母已经满了70岁,无法办理接力贷款,月亮湾一号肯定等不了买不了。武昌或者汉口核心地段或者武昌汉口滨江区域,您推荐我们选择在哪里买?是买二手房还是买新房好?有没有可以推荐的盘?
3、目前市场行情买二手房好还是新房好呢?如果买二手房,不超过多长的房龄呢?
回答:你好,航空路壹号地段还不错,是汉口核心,不过属于江汉。周边配套成熟,但是放眼全是老破小,学区也一般。楼盘内部包含一部分还建房,未来二手市场上这部分还建房可能会拉低楼盘均价。如果你的生活半径在附近,考虑自住可以入手。但是纯投资,性价比不高,加上未来区域改造周期慢,不太建议入手。
武昌滨江是我们比较推荐的板块,特别是关山大道和光谷东价格依次站上3W+,内环滨江的板块价值凸显。我们以前分析过3W是板块起始价,未来产品学区商业配套每落地一项,价格就会上一个台阶。但是目前各个巨头开发商联手炒作,新盘价格拉升非常快。
长江中心没有学区支撑,单价3.9+入手不合适。更倾向入手板块内的二手房,新盘可以关注联投中心。
二手房一般建议入手次新盘,房龄10年以内的。
贰
提问:房姐好,请问恺德光谷熙园120平值得投资吗,相比较有更好推荐吗,谢谢!
回答:你好,恺德光谷熙园是顺民开发的盘,开发商口碑比较差,物业口碑直接影响到二手房在二手市场上的溢价能力。可以参考光谷未来城佳源花都城市之光目前的价格,比周边的天成美雅便宜不少。光谷东投资的楼盘,详见知识星球内部分享。
叁
提问:武汉哪里的别墅可以投资?
回答:纵观全球各大、一线城市,富人在解决了市中心居所需求之后,的确大多会考虑配置第二居所,作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。富人第二居所的形态,按照面积从小到大,主要有这么几种:带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。(城堡是一种特殊形态,暂时不讲)
肆
提问:我目前房产状况:武汉江岸区时代豪苑有一套12年房龄的163平全款房,己办离婚析产,在老婆名下。我有首套房购买资格,有闲置资金150200万,想再入手一套同小区150平二手房,准备接老人来武汉住,单价在2.8W左右。但又想入手二七滨江区或者其它环境好的改善房加潜力盘。不知做何选
回答:你好,选错筹,一开始就注定了结局,看了你在武汉和重庆的选筹,以贵妇盘+CEO盘为主
伍
提问:新人首问,你好房间,资产在十亿左右,流动资金在四亿左右,刚刚开始关注房产投资,该如何进行学习,了解,投资
回答:你好,感谢付费!
真到了A10这个级别,有的在努力奋斗把事业做大做强,有的在配置资产。多军的竞争对手是另一个多军圈子扩大,大量携带子弹的人转为多军,必须跑的比原来更快,才能保持阶级。
陆
提问:你好,想问个拆骨法的问题,楼盘的没在价值,文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价,初房情节,学区,想再问一下保值因素中考虑什么?在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘,AB户型通透,装修不计,A.161平,四房,均价2.6,机动车走地下,电动车可入院,小区物业管理还行,B.143平,三房,人车不分流,机动电动车均可入院,小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间,用几个纬度去评价?自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价?想具体问下拆分中的价值因素
回答:怎样考虑一个二手房的购买价值?
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上,能否做低首付。不管用什么贷款产品,首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段,但是一定要是有增量预期的地块,一般这样的板块有较多空地,多见于近郊。它的决定性因素来自于:产业+通勤,这两个好的话,未来不会差特别多。
4、租金。一般只能做到1.5%,好的房子能做到2%以上5、小区品质。主要是看家门外的物业配套,包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的,反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好,可以省很多装修费用,不占用启动资金。1-4投资打法,如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么?
决定房价本身的,是供求关系,供求的背后,是面积,地段,房龄,品质,配套(学区)等许多因素综合在一起。但是,新房过10年,也会变旧房;所有的品质,都会被升级取代;物业,可以减缓衰老,到物业本身也容易造成溢价;学区,此一时彼一时,其价格甚至超过房子本身,而我们的目标是「选筹」,不能搞错重点;品牌开发商,各家自有心头好,你认我不认,买来万般好,维权翻脸快,只要你买了,品牌溢价就变现了。只有面积,没有喜好,没有折旧,在无限长的的时间里,面积终究是最坚挺的价值因素,(几乎)不随时间流逝,不会贬值。
柒
提问:优质房源从哪里来?如何买到低于市场价30%的房子?
回答:刚入楼市的新手,往往都是手机刷的链家,互联网和手机操作的流行,让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。
久而久之,很多新手自然而言的认为,房源从哪里来?从链家来啊!这是一种危险的想法,一旦养成这种思维,基本就和专业投资无缘了。
链家,或者说中介app的作用是什么?——了解小区大概情况,市场大概情况,房子大概情况,唯独不是让你直接选房。
房子,不是标准化产品,除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素,还有业主心态,交易周期,付款方式,产权,债务,户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。
讲到房源,我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上,房源只是在各个中介进行挂牌,而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息,而每个房东的价位是多少,这个房子有没有隐藏的问题,业主的心态怎么样,业主接受什么样的下家?——这些情报不会公开在网上,而是散落在不同中介,邻居,物业和踩盘人的心里,这些不会公开的信息,才是真正的价值。
对于链家等大型中介,优势在于人员众多,可以拿到市场中更多的挂牌,对于部分房源有比较强的把控力。但是,游离大中介以外的,散落在市场上的更多房源,更分散的房源渠道,转瞬而逝的房源,往往是一些优质房源的主要产地。
一些小中介,往往死守一个小区,几乎吃透所有业主,吃大锅饭的中介,没有实力竞争。
一些圈子,卖房有专业渠道人士,大中介完全接触不到业主,双方是两个世界。中介的核心是人,拥有具体能力的人,而不是公司。
很多时候大公司和”尖子生”,是矛盾的存在,而我们要的,是尽可能找到更多的”尖子生”。
捌
提问:房姐,问个cf之外的问题,请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少,如果体制外有年入50的工作,建不建议辞职,有没有必要去一线,年龄29了,谢谢!
回答:官这个职业,是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路,沿着正确的道路前进,才有更大的机会挤进去。