还是要相信政府啊！

今天是建军节

今天想聊一聊，如何全面了解一个项目。

一般我们了解项目的途径，无非就是销售现场和网络。

销售现场都是经过开发商的精心设计和包装，你听到的销售说辞，看到的沙盘模型，走过的园林景观，参观的样板间，甚至是不利因素的展示，

你所获得的一切信息，都是开发商想让你看到的，能够刺激你刷卡的信息。

网络这块，无非就是论坛，购房群，一些所谓的专家和小道消息。

论坛这块早几年还可以看到些购房者的真实评论，现在不是充斥着吹牛逼的水军，就是情绪化的恶意攻击，以及推广装修业务的小广告，几乎没什么参考价值。

大多数购房群也早被商业化沦陷，要么是办户口交社保的小广告刷屏，要么是群主带着厚厚一沓客户资料，到开发商那里领赏。

专家呢？一半是装逼紧的，一半是博眼球的，同时，因为其有不少粉丝追随，也最容易误导购房者，产生危害。

小道消息，有的是来自唯恐天下不乱的小中介，有的是来自已经下架的小密圈等渠道，难辨真伪，还容易制造恐慌。

你只需要知道，真正有价值的小道消息，都不是我们普通人能优先接触到的，付个几百块钱一年的小密圈，你就指望能看破这滚滚红尘？

那有没有一个靠谱的第三方，能为广大的购房者提供客观，真实的信息呢？

当然有。

我记得候看国产的黑白电影，镜头拉近，一位脸上布满沟壑的村干部，眼神笃定，表情坚毅，语重心长的吼道，要相信政府啊！

是的，我们要相信政府。

如果你对某个楼盘的好坏不太确定，如果你想全面了解它的项目信息，请登录下面的网站。

智慧武汉，国土资源和规划网。

网址：www.wpl.gov.cn

武汉市所有的新建住宅项目，都会在该网站进行规划公示，包括详细的平面规划图，效果图，日照图以及基本数据。

并且保证真实可信。

当然，可能还得多一点点的耐心，和一点点的专业知识，你想了解的，对购房有参考价值的项目信息，很快就会跃然纸上。

我们还是以琨瑜府为例来讲解吧。

先上一张平面规划图。

本图仅为示意，需要高清无码大图请上网下载

地块周边情况，道路布局，小区人行，车行入口，商业位置，楼栋分布，楼体高度，层数，真实楼间距，公共建筑，园林设计（琨瑜府项目园林设计仅为示意，规划未定）等等，都一目了然。

作为购房者，没必要看这么细，我们捡重要的说。

买房最关心的，四周情况，前后楼间距，这决定你看中的楼栋，有没有噪音干扰，视线有没有遮挡，光线好不好。

四周情况

因为规划图展示的只有是地块内部，结合百度地图和置业顾问的介绍，信息综合，更为准确。

北面与泛悦城相对而立，中间隔着一条小路，影响不大。

西面是教育用地，教学楼都是低矮建筑，视线和阳光没遮挡。

南面和东面是金梭花园和金地光谷世家已建成楼栋，与琨瑜府的住宅距离分别为，最近29米，最远36米。

东侧还好，因为都在琨瑜府住宅楼的侧面；

南面靠创业街马路边的老房子，正在5号楼的前方，对低楼层的采光肯定会有遮挡，具体影响有多大，需要实地看老房子的高度。

不过好处是，可以为低楼层的房子隔绝部分的马路噪音。

楼间距

按图中所示，平均楼间距在55米左右，对于小高层来说，足够，对于高层来说，只能说是凑合。

最后说一下楼体高度。

小高层的南北面没有高楼遮挡，没什么好说的，主要看下高层。

一号楼29层，二号楼55层，三号楼34层，5号楼31层。

本图仅为示意，如需具体楼间距请上网下载高清原图

从图中数据来看，1号楼1单元的前方，2号楼1单元高达55层，楼体高度160米，而1号楼1单元的高度只有可怜的84米，几乎是2号楼的一半多一点，再加上楼间距仅55米，住在1号楼1单元的低楼层，难免会觉得压抑。

不过华润在排布上还是动了点心思，两栋楼都是斜排，也错开了一个单元，这样一来，受影响较严重的只有1号楼1单元靠西边的两个户型，其他位置的户型，东面斜侧方为小区绿地和6号楼小高层，视线还算开阔。

日照时间

这也是购房者比较关心的，特别是家里年纪大一点的，喜欢晾晒的嫂子们，对于阳光充足有着执着追求。

首先要提醒购房者的是，这毕竟是城区住宅，建筑密度较高，与大多数老武汉住过的早期商品房不一样，大寒日平均日照能达到4以上，就算是奢侈了。

我们还是直接看图。

本图仅为示意，需要高清无码原图请上网下载

简单科普下，这里的日照时间是指大寒日的上午8点到下午4点的平均值，武汉市的建筑标准为，每套住宅大寒日满窗日照至少2个。

图中不同的颜色代表不同的日照时长。

虽然有十几种颜色标准，但市区的新楼盘，也就能用到靠前的四五种颜色。

图中红色标记为1，黄色2，绿色3，蓝色4，紫色5。

总体来看，高层的日照时间明显长于小高层。

这也印证了上一篇提到的，高低配的设计，伤的就是小高层，被高楼围绕，视野、日照都受影响。

高层中，日照最充足的是5号楼，楼栋前方为紫色标记，平均日照时间5。

这个结果，还是让我有些意外的。

在上文解析规划图时就提到了，5号楼正前方是金梭花园原有住宅楼，楼间距在36米左右，低楼层肯定会有影响。

个人估计，应该是这两栋老房子比较低矮，前面又是创业街，并没有对5号楼造成遮挡。

不过高一点的楼层，打开窗户，就会清晰的听到来自创业街的汽车噪音。

居中的是1号楼和2号楼，前方多为绿色标记，平均日照时间3，这应该得益于它们的前方楼栋都是斜排设计，错开了一个单元，再加上前侧方又是小高层，东面几乎没有遮挡。

日照时间最短的是3号楼，前方大部分为黄色，平均日照时间2，因为3号楼正南面的5号楼，没有斜排，对3号楼还是造成了一定程度的遮挡。

小高层中，除了1号楼东侧平均日照时间3，其他几栋都是武汉市的标准，2。

基本数据

密密麻麻的数据很多，作为购房者来说，看几个关键的就够了。

1. 容积率

3.93的容积率，单从数字来说，在城区住宅，容积率低于4.0，还算可以。

但实际上，因为高低配的设计，小高层拉低了容积率，让数字变得好看，但高层这一侧，居住密度依然很高，绝不是3.9的容积率应该有的感觉。

2. 车位配比

总户数 1009户，车位数1509户，车位配比1比1.5，比较充足。

跟动不动就1比2的纯豪宅项目相比，确实有差距，但比关山大道上普遍的1比1.1,1比1.2要好很多。

这里也要提醒下各位，开发商提供的车位数量，往往包含商业车位，这样计算出来的车位配比再高，对于住宅业主来说也没有意义。

特别是配建有大型商业体的项目，一定要问置业顾问，住宅和商业车位数分别是多少。

3. 住宅和商业体量

14万方的住宅建面，居住氛围尚可。

商业体量，在该项目一期指沿街的商铺，总建面为7200平方。在并没有设计大型商业的一期地块，沿街商铺能有7000多方，还算不错。

对于一期来说，由于地块在创业街的中段位置，到关山大道还有一段距离，项目周边并没有大型的商业综合体，项目自身能够提供较多的商铺，会为业主带来更多的生活便利。

4. 幼儿园

按武汉市目前规划要求，超过1000户的住宅项目，必须配建幼儿园。

琨瑜府一期幼儿园建面2700平方，基本算是标配面积，但好在住户刚过1000户，够用。

想想当代国际花园，4,5千户人家，一家幼儿园，每年90个入学名额，年年扯皮，真是闹心。

好了，分析就到这里为止。

简单回忆一下，重要的就是三张图表，平面规划图，日照图，基本数据。

掌握这三张图表的解读方法，全面透彻的了解每个住宅项目，so easy。

要特别提醒的是，网站上的所有图表为规划公示，并非最终结果。

如7月14日，琨瑜府与华科维权天团进行了一次正面交锋，具体结果本人并未了解，请及时关注网站公示消息，如有规划调整同样会在政府网站公示。

当然，说了这么多，对某些人来说，可能都是无用功。

现在的市场状况大家都很清楚，就算你把项目了解的透彻无比，优劣势分析的头头是道，

真等到开盘那天，什么开间太小，私密性不行，采光不够，都不是问题，你哭着对开发商说，爸爸，只要能买到就好。

即使是这样，我还是希望您能了解清楚项目再做决定。

就像娶媳妇一样，都不容易，但你也不能稀里糊涂就入了洞房，等到孩子出生，看到一张陌生的脸，才惊觉老婆脸上的五官都是假的。

即便这套房子有缺陷，那也是我事前了解清楚的，而不是闭着眼睛咬牙一买，交房后才发现这不合适，那不如意，那就扎心了。

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