楼市在"回暖"中收官 在"纠结"中前行
经济参考报2012/12/28 09:21
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岁末，北方部分城市房地产市场出现回暖，一些地方甚至出现新“地王”。但限购政策不变等政策信息的提前释放，也让2013年楼市充满“纠结”。明年房价走势如何？为了提振经济会给楼市松绑吗？不少疑问仍然待解。
年末楼市：游走在“回暖”与“冷清”之间
年底的楼市一点都不平静。不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，70个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响……楼市火爆气氛弥漫一线城市。
然而，二、三线城市的楼市并不乐观。以正在进入传统旺季的海南楼市为例，目前楼市如同阴霾弥漫的天气一样，正在冷清经营中“垂死挣扎”。
在海口滨江西路“滨江度假城”楼盘，“岁末，抄底行动”的宣传标语引人注目，但整个售楼中心却显得极其冷清，十内并无前来看房的购房者。置业顾问郭芬芳告诉记者，12月份成交量并不明显。“年末，开发商采取了一些促销措施刺激市场，但未达到预期目的。”郭芳芳说。
海口海甸岛六东路“荣域海岸”置业顾问魏景连说，12月成交量环比有所回落，楼盘均价13000元左右，价格短期并未出现很大变化，普通商品房遭冷遇。
记者发现，其他各地楼市并未受“恐慌性”购买热潮袭击，楼市也没有出现极端反应，有价无市的局面还在持续蔓延。开发商迫于库存压力，正采取多种措施“以价换量”。在三亚市区大部分楼盘，经常会出现售房人员多于看房客的现象，往年热火朝天的情景已然不再。
权威定调：市场化调控呼之欲出
日前举行的住房城乡建设工作会议传递出明确信号，明年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控。
住建部部长姜伟新说：“明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。”除了继续发挥限购政策效应以外，明年还要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。姜伟新表示，一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，给予市场提前打上预防针，防止房地产市场报复性反弹。
尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系还是得到共识。姜伟新认为，这是明年要下气力研究的一个重要问题。他明确表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”
住建部政策研究中心原主任陈淮此前表示，限购令取得了显而易见的成效，首先挤掉了大部分投机性需求，改善了老百姓的价格预期，给房地产企业提供了调整战略发展方向的缓冲空间。但他同时亦表示，限购并非选择，只是当前迫不得已的应急措施。
今年国内经济增速明显下滑，一度曾有人认为会通过松绑楼市来提振经济。对此，业内专家认为，政府需要稳定经济增长，但为楼市松绑的副作用很大，两年前那一轮房地产暴涨，实体经济受到明显伤害，也伤害到广大消费者，政府公信力受到损失，因此用楼市刺激经济无异于饮鸩止渴。
专家预测：房价紧盯经济增速
明年房价出现快速增长的风险仍存在。住建部政策研究中心副主任王珏林说，现在我国家庭存款30多万亿，资本增值的问题没有解决，消费还比较集中在住房方面，如果再加上投资不能够妥善处理，市场供需很容易会造成风险。
房地产评论人蔡为民指出，明年房 地 产 会 保 持 合 理 的 上 涨 水 平 ，2013年G D P增幅在7.5%左右，房价涨幅会大概在4%-8%之间。业内人士预测，2013年，以上海为首的一线城市房价进入上涨通道，但二线以下城市房地产原则上会不温不火。因为没有限购，这两年大量资金进入二线城市投资，今后有个消化期。
并且，2013年房地产企业仍将处于去库存周期，销售的短暂复苏或将能够带来新开工和投资的触底反弹，但幅度有限。此前三亚楼市库存量被曝还有110余万平方米，按照目前每月5万平方米的消化速度计算，消化完需要20个月左右。
有专家指出，从长期看，房价仍处于上升通道。我国城镇房地产市场一直处于事实上的供需紧平衡状态，缓和供需关系将成为“十二五”期间房地产调控的主要方向。
此外，最近几年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升，楼市结构正在发生着较大的变化。据链家地产市场研究部统计，2011年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，调控的一个有效成果就是保障房数量增加得很快，能够稀释商品房市场中的一部分刚性需求，在一定程度上减轻商品房市场需求的压力。
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不到两周，万科、绿地联合体以54.3亿元拍出的“上海年度总价地王”纪录就被刷新。12月26日，方兴地产联合上港集团，以56.8亿元拍下上海虹口区商办地块海门路55号商务地块。不仅刷新上海2012年度地王纪录，更取代11月30日央企中冶地产以56.2亿元拍下的南京地王，成为2012年总价地王。
上海的土地激战仅是楼市12月土地盛宴的一幕，年底一直是政府密集“放地”期，2012年土地市场总体平淡的格局也在4季度升温，但11月底以来，多个城市此起彼伏地上演了一轮“地王潮”。
年底土地市场现地王潮
国土部12月18日明确要求各地保持地价平稳信号，减少对市场的误导和干扰。其中特别要求避免出现所谓“地王”，但仍无法扑灭房企的购地热情。
记者根据公开资料统计，11月30日-12月26日不足一月间，12个城市拍出2012年度总价或单价地王，除了北京准地王“农展馆地块”被延期出让外，上海、广州、深圳三大一线城市都拍出了年度地王。
业内人士表示，12月以来的土地成交高峰主要是因为地方政府密集推地造成的，除央企抢地凶猛外，商业用地增多也成为一大特点。记者统计的上述12个地王中有4块为纯商业用地。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，近期地王频现，商办用地较多的情况主要原因还是地块区位好，地方政府有意把好地压在年底拍，可平衡全年总地价。
央企强势买地补仓
土地市场“地王成潮”，楼市新房、二手房成交大反弹，后市看涨的情绪成为市场主流，一切似乎重回2010年的牛市，但“自古地王多磨难”，前有北辰实业(北辰香麓)深陷长沙地王、证大集团甩卖上海地王的案例，本轮“地王潮”是否也会成为部分拿地房企资金压力的魔咒？
业内人士表示，目前土地市场的溢价率并不太高，相对理性，而敢拍下地王的房企都是保利、方兴等央企背景，以保利、方兴为首的央企在年末的“地王潮”中以雄厚的资金实力大显身手，上述12个地王中，央企制造了9个，其中保利参与3个地王，中海拍下2个，方兴拍下2个。
除央企之外，万科、绿地等行业龙头也是地王制造者，十几亿元的土地首付款对其压力较小，“地王”拖垮资金链的可能性较小。
地王制造者中偶尔有当地深耕该区域的中小开发商，如湖南盛世金融城置业有限公司12月12日拍出长沙年度单价地王，但9.38亿元的总金额并不太大。
而总价较大的地王项目往往采用合作形式开发分散风险。如奥元地产以34亿元拍下的广州总价地王就是联合保利一起开发。
地王频现无疑加剧了购房者看涨楼价的心理预期。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏行情，或将导致楼市调控政策再度收紧。
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